לחובבי הטריוויה: כמה דירות תקנו בערד במחיר של דירת 5 חדרים חדשה בת"א? שמונה אנקדוטות מנתוני משרד השיכון
השבוע פרסם לראשונה משרד הבינוי והשיכון נתונים
1. מכבים רעות הוא הישוב היקר ביותר בארץ עם מחיר דירות ממוצע של 3.5 מיליון שקל. נציין כי הישובים סביון, כפר שמריהו, ארסוף ורמות השבים לא נכללו בנתוני משרד השיכון, סביר להניח שמחירי הבתים בישובים אלו היו יקרים בהרבה. במקום השני מדורגת רמת השרון עם מחיר ממוצע של 2.26 מיליון שקל, אחריה נמצאת שוהם עם מחיר ממוצע של 2.1 מיליון שקל ובמקום הרביעי מדורגת תל אביב עם רמת מחירים של 2.06 מיליון שקל.
2. הישוב הזול ביותר בארץ הוא קריית שמונה עם רמת מחירים ממוצעת של 466 אלף שקל, כלומר במחיר של בית במכבים רעות היקרה ביותר ניתן לרכוש 7.5 דירות בישוב. במקום השני נמצאת ערד עם מחיר ממוצע של 467 אלף שקל ובמקום השלישי קצרין עם מחיר ממוצע של כ-520 אלף שקל.
3. בערד יש את הדירות הזולות ביותר דירת 3 חדרים יד שנייה ממוצעת תימכר תמורת כ-309 אלף שקל. מייד אחריה נמצאת קריית שמונה עם רמת מחירים של 327 אלף שקל ובמקום השלישי מדורגת שדרות עם מחיר של 356 אלף שקל.
4. הדירות היקרות ביותר נמכרו בתל אביב מחירן הממוצע של דירות 5 חדרים חדשות עמד על 3.86 מיליון שקל, פי 12.5 יותר מהדירה הזולה ביותר שכאמור נמכרה בקריית שמונה. בסקטור דירות ה-5 חדרים החדשות בתל אביב נרשמה ירידת המחירים החדה ביותר בשנה החולפת בשיעור של כ-19%-. יצוין כי בין 2010 ל-2011 נרשם בסקטור זה זינוק של 26% במחירים.
5. בעכו מחירן של דירות יד ראשונה גבוה בכ-129%(!) ממחירן הממוצע של דירות יד שנייה - 1.1 מיליון שקל, לעומת כ-483 אלף שקל. הפער נובע מכך שמרבית הדירות יד שנייה ממוקמות בשכונות ישנות ביותר ומוזנחות בעוד הדירות החדשות נבנו בחלקים החדשים של העיר.
6. מחירן של דירות יד שנייה בכפר יונה גבוה בכ-18% ממחיר דירות יד ראשונה 1.53 מיליון שקל לעומת כ-1.3 מיליון שקל. הפער נובע ככל הנראה מכך שעיקר המכירות בסקטור יד השנייה היה של בתים צמודי קרקע, לעומת דירות רגילות ביד ראשונה.
7. סקטור דירות 5 החדרים החדשות בבית שמש הינו היחיד שרשם ירידת מחירים מאז 2008: 0.58%- מרמה של 1.273 מיליון שקל ב-2008 ל-1.265 מיליון שקל ב-2012. דירות 5 חדרים חדשות באילת רשמו עליית מחיר בשיעור של 6.62% בלבד ובתל אביב 9%.
8. מחירי דירות 3 חדרים יד שנייה בשדרות רשמו את זינוק המחירים החד ביותר מ-2008 143.4% מרמה של 146 אלף שקל ב-2008 ל-356 אלף שקל ב-2012. אחריה מדורגת דימונה על עלייה זינוק של 135% מרמה של 152.5 אלף שקל ב-2008 ל-358.7 אלף שקל ב-2012.
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.ערדניק 11/03/2013 12:04הגב לתגובה זוסודאנים. בדואים .העיר נעזבת . אין עבודה.יש פשיעה. אין תחבורה בקיצר אין כלום. לא להעיז לקנות תזכרו !!!!
- קובי 11/03/2013 12:10הגב לתגובה זווכבר היום יש בה הגירה שלילת זהירות!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 6.משה 10/03/2013 11:56הגב לתגובה זוברגע שיקום שדה תעופה בנבטים מחירי הדירות בערד יזנקו ב 300% לפחות בנוסף מסילת רכבת מערד דרך נבטים לכיוון צפון תגרום לביקוש גדול לדירות בעיר וכמובן תעלת הימים מאילת לים המלח תגרום להתנפלות על כל דירה בערד
- 5.ערדניק 10/03/2013 08:52הגב לתגובה זומי שלא חרדי ו\או בדואי - לא מתקבל.
- 4.גיל 09/03/2013 21:48הגב לתגובה זובעל דירה במיגדלים בתל אביב כמו השר ברק לדוגמא יוכל ליקנות את כל הדירות הבנויות בשדרות במחיר של הדירה שלו
- 3.נתונים אלו לכל היותר מראים מגמה כללית גסה (ל"ת)בנטל בירמן שמאות 09/03/2013 18:17הגב לתגובה זו
- 2.צחוק 09/03/2013 16:15הגב לתגובה זומיד עם צאת השבת, ימצאו חרדים תוצרת גוּר את הדרך לרכישת הדירות הזולות ביותר. הכתבה עשתה להם את העבודה וחסכה מהם חיפושים.
- 1.מסעודה 09/03/2013 13:10הגב לתגובה זומשרד השיכון צריך לממן פינוי דירות להריסה . זה לא מסובך משרד השיכון עם הקבלנים מבצע טרייד אין על דירות "סבירות" במכרז לכל המרבה במחיר .: 1. כלומר תביא דירה + כסף קח דירה חדשה . 2.את הדירות שהתקבלו מציעים לכל בעלי הדירות באזורים המיועדים לפינוי . לפי עיקרון של תן דירה במצב קשה קבל דירה במצב סביר . הכל יתבצע במכרז או הגרלה לפי העניין . בתום הסבב ישאר בידי משרד השיכון דירות ריקות להריסה. אותם ניתן להרוס עם קבלן הריסות . ולאחר מכן להכין תוכנית חדשה לאזור עם דירות במחיר כפול 4
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
