הכי כדאי נדל"ן? שוק המניות בת"א זינק 950% ב-20 שנה, וכמה מחירי הדירות?

בחמש השנים האחרונות, עם זינוק מחירי הדירות בכ-40% (בממוצע ארצי), עם ישראל הפך למומחה נדל"ן. בהרבה שיחות סלון "אילי הנדל"ן" החדשים מתפארים מכך שלפני שנה קנו דירה ב-1.1 מיליון שקל ומכך שהציעו להם כבר 1.2 מיליון שקל, ואלו שלא רכשו- הם חרדים שאם לא יקנו עכשיו המחיר עוד ימשיך לעלות. אולם המציאות היא שרבים רכשו דירה בשנה האחרונה עם הון שאינו באמת שייך להם: הלוואות ממקום העבודה, משכנתא גדולה, מימון חיצוני באמצעות חברות שגובות 20% בשנה ועוד.

Bizportal בחן בשיתוף עם ערן כהן, מנהל לקוחות פרטיים באקסלנס נשואה, האם ברמת המחירים הנוכחית עדיף להשקיע בדירה או בשוק ההון. אבל ראשית מעט פרטים:

בועת נכסים מתרחשת כאשר מחירם של סחורות/מניות/ נדל"ן מתנתקת משווי הכלכלי האמיתי של הנכס ולרוב היא מסתיימת ב"פיצוץ" ובמפולת תלולה במחיר המביאה למשבר כלכלי ולאובדן ממון אדיר. אולם למרות שכל ילד בן 25 מדבר כיום על רכישת דירה, אין אינדיקציה חד משמעית שאכן קיימת בועה בשוק הנדל"ן, מלבד העובדה שפישר מרבה לדבר על אחת כזאת שמסתמנת. בנוסף, בעשר השנים האחרונות המחיר הריאלי של הדירות רשם עלייה של כ- 3% בממוצע בשיעור שנתי (מפורט בהמשך), עובדה שעשויה להצביע על קצב גידול סביר.

הדירה שייכת לבנק, לא לך המימון הנפוץ ביותר היום הינו מימון באמצעות ההורים. הורים רבים עדיין מחזיקים בדעה שקניית דירה הינה הכרחית: "אתה חייב דירה.. שיהיו לך ארבעה קירות משלך.. ". בפועל, הדירה שייכת לבנק. לרובנו מימון הדירה באמצעות ההורים נראה מובן מאליו, ההורים יוסיפו עוד כמה מאות אלפי שקלים. אולם לכך ייתכנו השלכות מרחיקות לכת כיוון שפגיעה בחסכונות ההורים במטרה להגיע לדירה הנכספת, תבוא לידי ביטוי כאשר ההורים יגיעו לגיל פרישה ועלולים לגלות כי אין ברשותם די לעת זקנה.

רצוי לזכור כי זוג צעיר הרוכש דירה כיום נאלץ להשתמש במירב האשראי הבנקאי, כ-70%, או 75% לפי ההוראה של בנק ישראל מחודש נובמבר עבור רוכשי דירה ראשונה. משכנתא בגובה 700 אלף שקל, לטווח של 25 שנים, יכולה לגרום לכך שההחזר בסוף התקופה עשוי להיות גבוה משמעותית מהסכום אותו לוו (למרות רמת הריבית הנמוכה בשוק). לצורך המחשה, בשימוש במחשבון משכנתא פשוט עבור הסכום והטווח הנ"ל ברמת ריבית קבועה של 3% יחד עם הנחת אינפלציה של כ2% (בממוצע שנתי), סך ההחזר המשוער יהיה כ 1.3 מיליון שקל.

תשואה על דירה - כ-3.5% ברוטו לדוגמא, דירה להשקעה באזור המרכז באזור גבעתיים / רמת גן - דירת 3/3.5 חדרים, לא משופצת, קומה שנייה/שלישית ללא מעלית, באזור סביר בעיר, תעלה בקירוב 1.25 מיליון שקל, בהנחה ואנו לא משפצים. דמי השכירות המשוערים שנקבל מהשכרת הנכס הם כ-3,700 שקל. בחישוב פשוט מדובר בתשואה שנתית של כ 3.5% נומינאלי (ללא שינוי במחיר הדירה). אך בדירה להשקעה ישנם נושאים נוספים שכדאי לקחת בחשבון - שוכר המעקב תשלום או אינו משלם כלל, שוכר שאינו מוכן לפנות את הדירה, תחזוק שוטף של הדירה כתוצאה מפחת ובלאי סביר, תחזוק שוטף של הבניין (זיפות, צביעת חדר מדרגות, כניסה חדשה, הוספת מעלית וכו') ומס רכישה במקרים בהם לא מדובר בדירה ראשונה. אם כך התשואה על דירה אף עשויה להיות נמוכה מ-3.5%.

כאלטרנטיבה להשקעה בדירה, נבחן תיק השקעות המורכב כולו מתעודות סל (תעודות העוקבות אחר מדד מסוים ומשיגות את תשואתו). כמייצג לביצועי תיק ההשקעות נבחר מדדי השוואה אשר נחשבים לסטנדרטיים בשוק ההון: ברכיב המניות נבחר את מדד ת"א 100 ומדד ה S&P באחזקה שווה כאשר שיעור החשיפה הכללי למניות הינו 25% מסך התיק, וברכיב האג"ח נבחר את מדד אג"ח כללי הכולל את כלל אגרות החוב הממשלתיות והקונצרניות הנסחרות בבורסה בתל אביב. חשוב לציין כי מדובר בנתונים היסטוריים אשר אינם צופים פני עתיד.

הגרף הבא מתאר את הביצועים המצטברים של תיק השוק הנ"ל ומחירי הדירות כפי שנלקחו מאתר הלמ"ס: מה שעולה יכול גם לרדת מהנתונים עולה כי תשואת תיק השוק, לאורך זמן, עדיפה על האלטרנטיבה. ניתן לראות כי בשנים 2003-2007 שוק הדירות התאפיין במעיין קיפאון מחירים וברוב השנים הללו מחירי הדירות ירדו לעומת שנה קודמת. בנוסף, ניתן להבחין כי שנת 2008 הייתה מאוד תנודתית לשלילה בשוק ההון והתאפיינה בירידות שערים חדות לעומת עליה נאה במחירי הדירות.

נתונים נוספים שנלקחו בחשבון הינם עלויות בניית תיק ההשקעות אך עלויות אלו הינן שוליות שכן עלות הקניה / מכירה הינה כהוצאה בתחילת בניית תיק ההשקעות. נתון נוסף שחשוב לציין הינו שכר הדירה שמתקבל כתוצאה מהדירה שאף הוא נלקח בחשבון ועומד על ממוצע משוער של כ 3% בשנה. נוסיף ונציין כי אין מדובר בתיק המנוהל ברמה היומית עם סלקטיביות בבחירת המניות ואגרות החוב אלא על השקעה פאסיבית במדדי השוק המובילים.

כאינדיקציה נוספת, הגרף הבא מתאר את התנהגותו של מדד ת"א 100 לעומת מחירי הדירות בישראל ב 20 השנים האחרונות: תשואה מצטברת של 949.58% לת"א 100 ב-20 שנה מהנתונים הנ"ל ניתן לראות כי התשואה המצטברת של שוק המניות המיוצגת באמצעות מדד ת"א 100, גבוהה משמעותית מתשואת שוק הנדל"ן לאורך 20 השנים האחרונות. תשואתו המצטברת של מדד ת"א 100 החל משנת 1992 ועד שנת 2012 הינה 949.58% לעומת תשואתו הממוצעת של שוק הנדל"ן שהניב כ- 304.74% על פני אותה תקופה.

חשוב לדאוג שרמת הסיכון בתיק ההשקעות תהיה מותאמת למאפייניו האישיים של כל משקיע ונדגיש כי השקעת כל תיק ההשקעות במניות הינה בעלת רמת סיכון ותנודתיות גבוהה ואינה מתאימה בהכרח לכל משקיע.

בחנו גם את התנהגות מדד ת"א 25, מדד המעו"ף, אל מול מחירי הדירות משנת 2000. מדד זה מציג את 25 החברות בעלות שווי השוק הגבוה ביותר הנסחרות בבורסת ת"א: ניתן להבחין כי שוק המניות השיג תשואה גבוהה יותר ב-12 השנים של התקופה הנמדדת (144.6% מול 51% בלבד) . ניתן גם לראות את הסיכון הבא לידי ביטוי בתנודתיות הגבוהה של שוק המניות שמזכירה בצורה כואבת כי השקעה מסוג זה אינה מתאימה לכל משקיע - בשנת 2000, בפרוץ האינתיפאדה הראשונה והתפוצצות בועת הדוט-קום, השוק נכנס לסחרור וסבל מירידות שערים חדות. בשנת 2003 התחיל להתאושש ולתקן כלפי מעלה מספר שנים ושוב נכנס לירידות חזקות עם פרוץ המשבר העולמי בסוף שנת 2007.

"אומרים שהנבואה ניתנה לשוטים ואכן אינני מחזיק בכדור בדולח", מסכם ערן כהן. " בהנחה ומחירי הדירות לא יעלו בקצב אליו התרגלנו בשנים האחרונות, הנתונים הנ"ל עשויים להצביע על האפשרות כי ההשקעה בשוק ההון עשויה להיות עדיפה על פני רכישת דירה להשקעה על פני תקופה דומה."

כתבות מעניינות נוספות: "מי שרכש דירה ב-5 השנים האחרונות יהיה בבעיה אדירה אם המחיר ירד 20%" דירת 3 חדרים בשדרות רוטשילד (לא של ת"א) נמכרה ב-420 אלף שקל