תחזית עגומה ל-2014: "צוואר הבקבוק בדירות יוביל לזינוק מחירים"
"השבוע היה זה שוב בנק ישראל שהכריז על צעד נוסף שאמור לקרר את שוק הנדל"ן. עם כל ההערכה הרבה לנחישותו הרבה של הבנק המרכזי לפעול בתחום, הרי די ברור שהפתרון יכול להגיע אך ורק משולחן הממשלה", כך אמר היום (א') עידו אזולאי, מנהל ההשקעות הראשי של אפסילון.
לדבריו, בנק ישראל שוב הגביל את יכולת מתן המשכנתאות על ידי הבנקים, מה שיגרום (כפי שהיה בעבר) להרחקתם של חלק נוסף מקרב פלח
האוכלוסייה שזקוק לפתרון ראוי לדיור. כאשר במקביל, גם העלאה זעומה בשיעור הריבית כתוצאה מהמהלך לא תרתיע את ציבור המשקיעים אשר ממילא אינם נעזרים במשכנתא כמקור מימון של מוצא אחרון. "המשקיעים ימשיכו לרכוש דירות, צרכני הדיור האמיתיים יבחרו בפתרון הגרוע של שכירות יקרה ומאומה לא ישתנה."
בתחילת השנה פרסם אפסילון תחזית אשר צפתה התייצבות במחירי הדירות בשל השחיקה החדה שחלה ביכולת רכישת הדירה של הרוכש הפוטנציאלי. אזולאי מסביר שכעת העיניים נשואות לעבר 2014 ולדבריו במידה והממשלה הבאה לא תנקוט בצעדים רציניים ומהותיים לטיפול בשוק הדירות, התחזית לשנה הבאה תשתנה מאוד. "שורש הבעיה נעוץ בכך שהתחלות הבנייה ירדו באופן חד בחודשים האחרונים בשל הסיבות המוכרות של מחסור בקרקעות ומתן אשראי. בהינתן העובדה שבישראל יש עלייה קבועה בביקושים לדיור בשל הקצב הגבוה של גידול האוכלוסייה, הרי שקיטון בהיצע עלול
ליצור צוואר בקבוק שתוצאתו תהיה עלייה במחירים."
- 14.מלחמה אבודה 28/02/2013 06:16הגב לתגובה זונגמרו הזמנים שזוג צעיר התחתן וקנה דירה ... כיום, הצעירים לא מסוגלים לקנות דירה ... 50% מהצעירים מקבלים כסף מההורים וקונים דירה, ויתר ה- 50% יגורו בשכירות כל ימי חייהם ...
- 13.שימי 27/02/2013 10:13הגב לתגובה זוואם לא -להביא קבלנים מסין
- 12.יונה 26/02/2013 13:00הגב לתגובה זואני לא ממציא כלום, עד1999 היה מס בדיוק כזה, המס בוטל, ומשנת 2000 קבלנים דוגרים על קרקעות.
- 11.שנה דמגוגיה שקרית להרצת פראייר=בועה בפיצוץ בפני האשמים! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 25/02/2013 10:48הגב לתגובה זו
- 10.נאג'י 24/02/2013 14:18הגב לתגובה זושוכר,תיקונים שוטפים ועוד במקום לשים כסף בריבית בבנק ולנוח.יכול להיות שמרוויחים קצת פחות אבל הבריאות חבר'ה הבריאות שווה הכל.
- צביקה 24/02/2013 17:54הגב לתגובה זולקבל 1 אחוז בשנה ולראות את מחירי הדירות עולים כל חודש במשך 5 שנים
- 9.אלף מם 24/02/2013 14:16הגב לתגובה זוהדירות!אין כאן שום עניין של היצע כפי שמציגים זאת הקבלנים/חזירונים אלא דווקא של ביקוש שאפשר לעצור אותו לפחות לתקופה מסוימת עד שתהיה אלטרנטיבה אחרת להשקעה.
- 8.א.מ 24/02/2013 14:13הגב לתגובה זומהכיסים.
- 7.ללכת שוב לבחירות מיד 24/02/2013 13:47הגב לתגובה זוושוב הוא זרק את הצ'אנס הזה נגמרו ה'צאנסים נתניהו בבחירות הבאות שיהיו מאד בקרוב אתה בחוץ.
- 6.אנונימי 24/02/2013 13:19הגב לתגובה זוכל אחד שם עם 2 דירות וגם גר חינם בהמות שלא מבינים את מצוקת האזרח. בנוסף לא מאפשרים פינוי בינוי לבתים ישנים ממשלה של היטלרים
- הקבלנים יושבים על קרקעות ולא בונים.יוצרים "מחסור" מלאכו (ל"ת)נאג'י 24/02/2013 14:19הגב לתגובה זו
- כלכלן 24/02/2013 13:43הגב לתגובה זואפשר לבנות 40 מליון יחידות דיור פישר הוא האשם המרכזי שבגלל ריבית נמוכה דחף את כל המשקיעים עם הכסף לנדלן וניפח בועה וכל דירה שביבי יבנה משקעים יקנו אותה כי להם יש כסף נזיל
- יאיר 01/03/2013 12:52אדם קונה דירה כי יש לו כסף נזיל/פנוי ?....ממש לא !! אדם קונה דירה להשקעה כי הוא מאמין שזו השקעה נכונה.ותפקידה של ממשלה בשנים מטורפות אלה,לדאוג לכך שקניית דירה להשקעה תהייה צעד לא רווחי (אך במקביל גם לא מטופש).
- אנונימי 24/02/2013 14:26גם ממשלה שלא עושה כלום. אם היה שפע דירות אז לא היה כדאי כל כך לקנות דירות הרי כל דירה שנקנית מתפנה לשכירות. חסר דירות לקניה
- 5.אחד ויוצא מהשני 24/02/2013 11:09הגב לתגובה זוולמי שלא הבין, תחשבו על זה כמו שאמר ז'וז'ו.
- 4.חפשו אותנו בקנדה, טיפשים. מי יגן עליכם? (ל"ת)יניב-מילואימניק 24/02/2013 10:27הגב לתגובה זו
- 3.oraemunna 24/02/2013 10:26הגב לתגובה זומטרתו של פישר למנוע מיתון עמוק ולא מבוקר שעלול להביא לנזקים קשים. מכאן התנגדותו להביא לקריסה במחירי הנדל"ן. במקביל להגבלות על מתן משכנתאות ענק הוא הורה את הבנקים להוסיף ביטחונות עבור אשראי נדל"ן. פישר רואה את המיתון המתקרב. הוא מצפה לפעילות ממשלתית להגברת ההיצע. זה לא בתחומו.
- אנונימי 24/02/2013 13:34הגב לתגובה זויגיע הרגע שגם בלי לעשות כלום אי אפשר יהיה לשלם כל מחיר או יגיע הרגע שכל מי שקנה כבר לא יוכל לעמוד בהחזרים או יגיע הרגע שהמדינה תחליט כבר על פינוי בינוי לכל הבנינים בני ה 50 שנה.
- רוביני 24/02/2013 11:34הגב לתגובה זולהסביר
- 2.זיו 24/02/2013 10:10הגב לתגובה זוהשוק מניח שאם בנק ישראל נקט בצעד שאמור למתן את מחירי הנדל"ן, הרי שזה מאפשר לו לבצע מהלך שינפח עוד יותר את מחירי הדירות.
- אייל 24/02/2013 10:33הגב לתגובה זושמכיוון שיש גידול באוכלוסיה , הביקוש לדירות לא נעלם אלא מצטבר. הפתרון צריךלהיות להגדיל את היצע הדירות ולא לנסות לעצור את הביקוש
- 1.הפתרון : לרדת מהארץ!!! (ל"ת)מיואש 24/02/2013 10:10הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
