כספי רוכשת דירה הועברו לחשבון הלא נכון - העו"ד חוייב ב-270 א' ש'
חובת זהירות על עורכי הדין המלווים עסקאות נדל"ן - בית משפט השלום בירושלים פסק פיצוי בסך 270,289 שקל לרוכשת דירה שעורך דינה התרשל בפיקוח על ביצוע הסכם רכישת הדירה. הרוכשת התקשרה עם חברת אלי ראובן בהסכם לרכישת דירה בסכום של 980 אלף שקל. במעמד החתימה שולמו 686 אלף שקל מהתמורה בשיק, כאשר החלק המתייחס לשם המוטב נותר פתוח.
עם זאת, השיק לא הופקד בחשבון הליווי המתייחס לפרויקט הרלוונטי לדירה אלא בחשבון אחר של החברה. בהמשך, ניתנה לרוכשת ערבות בנקאית בסך 180 אלף שקל וכתב ערבות אישית שנחתם על ידי בעלי החברה, ביחס לסכום ששולם ולא הופקד בחשבון הליווי. אך כאשר נקלעה החברה לקשיים כלכליים הבנק לא הכיר בסכום זה, והרוכשת נותרה חייבת לבנק 506 אלף שקל. לפיכך, הגישה הרוכשת תביעה נגד עורך הדין שייצג אותה בהסכם ועורך הדין מטעם החברה, בטענה להתרשלותם.
בית משפט השלום קיבל חלקית את התביעה נגד עורך דינה של הרוכשת, וקבע כי התרשל בכך שלא פיקח על שלב כריתת ההסכם ועשיית התשלום הראשון מכוחו. יחד עם זאת, נמצא כי גם לרוכשת חלק באחריות, שכן לא פעלה בהתאם להנחיותיו הברורות של עורך הדין כיצד לנהוג בנוגע לביצוע ההסכם.
לפיכך, נקבע כי עורך הדין יפצה את הרוכשת ב 270,289 שקל. התביעה נגד עורך דין נדחתה מאחר ודאג שבהסכם המכר ייקבע בבירור כי אינו מייצג את הרוכש וכי לאחרון לא יהיה כל מעמד כלפיו. עניין זה, נקבע, חותר תחת טענותיה של התובעת לחובת זהירות כלפיה, וזו אינה יכולה להישמע בטענה כי לא קראה את ההסכם ואינה יודעת על מה חתמה.
עו ד קרן כהן בלחרסקי, ממשרד RCB, רייסמן בלחרסקי, אמרה בתגובה לפסק הדין כי "על רוכשי דירה חדשה מקבלן לשים לב לכך שכל תשלום מופקד בחשבון הליווי של הפרויקט בלבד. אין להעביר כל תשלום לחשבון אחר, גם אם הקבלן מבקש זאת, וגם אם הוא מבטיח לערוב באופן אישי עבור התשלום. בנוסף, כל תשלום ייעשה רק לאחר הוצאת דרישת תשלום מפנקס התשלומים של הפרויקט, המורה לרוכש את הסכום שעליו לשלם ומס' חשבון הליווי. רק כך מובטחים הכספים של רוכשי הדירות."
- 2.זה הסיוט של כל רוכש דירה (על הנייר) (ל"ת)* הדוקטור * 25/02/2013 21:24הגב לתגובה זו
- 1.לודה 25/02/2013 15:26הגב לתגובה זואיך יתכן אשם תורם כשהע"ד מודגר ומוסמך על ידי הלקוח לפקח על הדברים מטעמו.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
