לכל המרבה במחיר: כמה שילמו על דירת 2.5 חדרים לא משופצת בכיכר המדינה?

והיכן נמכרה דירת 3 חדרים ב-385 אלף שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (8)

משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 3.5 חדרים ברחוב ארלוזורוב, 85 מ"ר, קומה 3, מעלית, חנייה כפולה, משופצת, נמכרה ב-2,250,000 שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב פומבדיתא, 52 מ"ר, קומת קרקע, לשיפוץ, נמכרה ב-1,485,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הרב קוק, 75 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וחנייה, לשיפוץ, נמכרה ב-2,050,000 שקל.

דירת 2.5 חדרים ברחוב תש"ח (כיכר המדינה), 70 מ"ר, קומה 3, מעלית, חנייה משותפת, נמכרה ב-2,025,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס Place

דירת 2 חדרים ברחוב פרופסור שור, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה 1.9 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון כיכר המדינה

גבעתיים

דירת 4 חדרים ברחוב השומר, 110 מ"ר, חדשה, מעלית וחנייה, נמכרה ב-2,420,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

לוד

דירת 4 חדרים ברחוב סן מרטין בשכונת בן גוריון, 90 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 785,000 שקל

קוטג' 6 חדרים ברחוב בן אליעזר בשכונת נווה אלון, 196 מ"ר בנוי על שטח של 330 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 1.65 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון לוד

חולון

דירת 3 חדרים ברחוב המכבים, מעוצבת אדריכלית, קומה 2 מתוך 4, 75 מ"ר, נמכרה ב-1,130,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס סקאי

כפר סבא

דירת 3 חדרים, 106 מ"ר, רחוב עמק איילון, 2 מרפסות שמש, אחת ניתנת לסגירה, מעלית, שירותים כפולים ומטבח משופר, קומה 2 מתוך 4 מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,341,500 שקל. מחיר מבוקש 1,450,000 שקל.

פנטהאוז 5.5 חדרים, 140 מ"ר, רחוב תל-חי, יחידת הורים, חזיתית, חנייה מקורה, מרפסות ומעלית, קומת 5 מתוך 5, מוצע למכירה 6 חודשים, נמכר ב-1,945,000 שקל. מחיר מבוקש 2,100,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE

ירושלים

דירת 5 חדרים בגבעה הצרפתית, רחוב פל-ים, קומת קרקע, רק 6 מדרגות, מרפסת סוכה הפונה לנוף הרי יהודה, נמכרה ב-1,640,000 שקל.

דירת 4 חדרים במרכז העיר, רחוב בן סירה, 92 מ"ר, תקרות גבוהות בצורה ערבית, קומה ראשונה, נמכרה ב-2,410,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקרית שמואל, רחוב איתמר בן אבי, 150 מ"ר, מרפסת גדולה, בניין מאובטח, מיקום מדהים ליד בית הנשיא, נמכרה ב-3,300,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון

חדרה

דירת 4 חדרים בפרויקט 'שרונים', 104 מ"ר, קומה 10, עם חנייה ומעלית, נמכרה ב-1,000,000 שקל.

דירת 5 חדרים בפרויקט מגורים חדש בשכונת הפארק 'וילה וי', 148 מ"ר, קומה 3 עם חנייה ומעלית, נמכרה ב-1,390,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

חיפה

דירת 4.5 חדרים ברחוב אוסקר שינדלר, שכונת סביוני דניה, 115 מ"ר, קומה 6, ממ"ד, מעלית, 2 חניות, נמכרה ב-1,486,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב שונמית, שכונת רמת התשבי, 100 מ"ר, קומה 1, בניין לפני תמ"א, חנייה ומחסן, נמכרה ב-1,150,000 שקל.

וילה 5 חדרים ברחוב דה וינצ'י, שכונת רמת התשבי, קומה 2.5, 140 מ"ר, קומה 2.5, דו- מפלסי, משופצת, נמכרה ב-1,800,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

דירת 3 חדרים ברחוב שושנת הכרמל, 80 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 1.1 מיליון שקל

דירת 4 חדרים בדרך צרפת בכרמל הצרפתי, 100 מ"ר, קומה 3, עם מעלית ללא חניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 900,000 שקל

דירת 4 חדרים ברחוב יציאת אירופה בקרית שפרינצק, 85 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 630,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב העליה השניה בבת גלים, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 900,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב יצחק שדה בקרית אליעזר, 90 מ"ר, קומה 1 ללא מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 647,500 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון חיפה

באר שבע

דירת 3 חדרים בשכונה ג' , רחוב דרך השלום, 56 מ"ר, נמכרה ב-350,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת רמות, רחוב הערים התאומות, 127 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-830,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב רחבת אלכסנדר וני, 80 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-420,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה ה' , רחוב יציאת אירופה, 60 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-360,000 שקל.

דירת גן 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב שלמה סקולסקי, 127 מ"ר, נמכרה ב-980,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה יא', רחוב הרב קוק, 60 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-325,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

דירת 3 חדרים ברחוב יהודה הלוי, קומה 7/8, 76 מ"ר, ללא עמודים עם מעלית, נמכרה ב-385,000 שקל.

דו-משפחתי 3.5 חד' ברחוב בשמת, 89/250 מ"ר, נמכר ב-845,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

שכירות

דימונה

דירת 4 חדרים ברחוב מרחבים, קומה 2/7, 98 מ"ר, על עמודים, עם מעלית, הושכרה ב-2,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

כתבות מעניינות נוספות:

יש לכם משכנתא ישנה? כך תוכלו לחסוך 190 אלף שקל - צפו בסרטון

צפו בתמונות לפני ואחרי של פרויקט תמ"א 38 ברח' אבן גבירול בת"א

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    תל אביבי 18/02/2013 22:43
    הגב לתגובה זו
    אני פונה לזה שקנה. ניסית לחפש באינטרנט קודם מה אתה יכול לעשות עם סכום כזה? קנית דירה במחיר של בית פרטי 200 מ"ר עם גינה ענקית וריהוט מלא, 4 חדרים ו-3 חדרי אמבטיה באזור כפרי וירוק בברונקס, ניו יורק, 15 ק"מ ממנהטן.
  • תל אביבי 2 19/02/2013 11:51
    הגב לתגובה זו
    שים לב שבניו יורק בין הרובעים אתה נדרש לעבור גשר שתוקע אותך בפקק מייאש. מכאן שכמו כלום אתה תדרש לנסוע שעה-שעה וחצי לעבודה במנהטן, וזה לא שונה יותר מדי מנתניה או רחובות כאן, שגם בהן תוכל לקנות בית פרטי ב 2.4 מיליון שקל. קח בחשבון שלבית פרטי יש חסרונות, כמו קלות פריצה גבוהה. שאל אנשים שגרים בשרון עד כמה הם סובלים מפריצות של פלשתינים, שתוך דקות ספורות חוזרים לרשות עם השלל.
  • קליפ 23/02/2013 13:58
    ככל שיש יותר פריצות,המשטרה משמינה מנחת.ועוסקת בהצקה לח"כ.משטרה חסרת ערך,מיותרת,שמנה,בטלנית בעידוד בתי המשפט והתקשורת
  • תל אביבי 21/02/2013 10:40
    לא צפוים להשתנות לטובה ב-10 השנים הקרובות. זה מייאש. בברונקס יש רכבת למנהטן (קו 5) כל 7-12 דקות בשעות העומס, לא כל 20-40 דקות, כמו מראשון לציון או מרחובות לת"א בבוקר.
  • 4.
    נחי 18/02/2013 18:47
    הגב לתגובה זו
    אני מקצועי ומקורב בתחום . ירידת מחירי הדירות בארץ 1-מס רכישה של 30 אחוז שיחול על תושבים זרים הקונים כאן נדלן . זו עצה פשוטה וברורה . גם הרשויות וגם הקבלנים מחפשים לבנות הכי יקר וכך יירדו המחירים קודם כול בתל אביב ירושלים ןזה יהיה צונאמי של ירידות מחירים שגם יכניס כסף לקופת המדינהוגם יהיה פייר . 2-מיגרש לבניה אשר על ידו בנוי או שכול נושא הפיתוח אליו הוסדר ולא בונים עליו יחולו עליו ארנונה כפולה . יש שכונות חדשות -ישנות שמשקיעים "יושבים "על קרקעות שאפשר לבנות עליהם ולא עושים דבר .ואז צצים בתי דירות או בתים פרטיים והמשקיעים או שמוכרים לאט לאט או שלא מוכרים ולא בונים או שבונים לאט ,הכול לפי ראות עיניהם .יש לשים לתופעה זו סוף . עד שמיגרש בישראל מקבל אישורי בניה ועובדים עליו אלפי שעות של אדמניסטרציה בלתי נדלית צריך להיות ברור שהוא מיועד לבניה ולא לספסור או קומבינה .הכי חכם ,קל ,ופשוט להתחיל עם בניה צמודת קרקע . תודה רבה
  • 3.
    אורן 18/02/2013 16:13
    הגב לתגובה זו
    לפני 24 שנה מכרתי בכיכר המדינה דירת קומת קרקע ב -51 אלף דולר והמתווך אבל שעשיתי עיסקה טובה
  • 2.
    הבועה של פישל וביזפורטל . (ל"ת)
    בא 17/02/2013 09:25
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    המחירים עדיין גבוהים כלום לא ממש יורד (ל"ת)
    אנונימי 16/02/2013 14:30
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.