האם תמ"א 38 הוא הפתרון המשמעותי ביותר לפתרון מצוקת הדיור? בסוף חודש ינואר פרסם משרד הפנים כי מאז כניסת תוכנית חיזוק הבניינים לתוקף בשנת 2005 הוגשו 1,415 בקשות להיתרי בנייה, כאשר בשנת 2012, בעקבות שינוי 3 המאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין במקום 1.5, נרשם המספר הגדול ביותר - 556 הגשות.

אך בפועל, 8 שנים לאחר כניסתה של תמ"א 38 לתוקף 45 בניינים בלבד הגיעו לקו הגמר, מרביתם ברמת גן, תל אביב וגבעתיים. האם קיים סיכוי שנראה יותר יוזמות תמ"א 38 קורמות עור וגידים?

ראשית, תכנית תמ"א 38 במקורה היא שם קוד לתקן לחיזוק מבנים קיימים. אך התיקון הראשון שנכנס לאחרונה, מספר 2 בחוק, מאפשר בפעם הראשונה לבצע הריסה מלאה של המבנה ובנייתו מחדש. תיקון נוסף, מספר 3, נותן הקלות נוספות למצב הקיים ומאפשר תוספת זכויות של עד שתיים וחצי קומות, במקום קומה אחת כפי שהיה עד היום.

איתן אפוד, סמנכ"ל חברת הנדל"ן ארזים, אומר כי "התכנית המקורית של תמ"א 38 דיברה על הוספת קומה וחצי בלבד. תיקון מספר 3 מאפשר להוסיף עוד קומה מעבר לקומה וחצי וכך נוצר מצב בו אפשר להוסיף לא פחות מעשר דירות חדשות לבניין קיים. בנוסף, בזכות הלחץ הציבורי, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב אישרה לאחרונה מימוש של סעיף 3 לתמ"א אחרי ששנים הם התנגדו לזה בתירוץ של עומס יחידות דיור. אם ערים בפריפריה ילכו בעקבות כך יכולה להיות מהפכה נדל"נית המייצרת כדאיות למיזם לא רק בערי המרכז."

"יש בישראל למעלה ממיליון בתים שנבנו לפני שנת 1980 וזקוקים לחיזוק" מוסיף אפוד. "מתוכם 200 אלף דירות נמצאות באזור המרכז המבוקש בערים כמו ר"ג, חולון, בת ים, תל אביב ופתח תקווה שרק בהן יש כדאיות כלכלית לבצע את החיזוק".

אפוד מעריך כי שני התיקונים יכולים להשפיע רבות על שוק הנדל"ן בישראל. על פי הערכתו תיקון 2 של הריסה ובנייה מחדש, רק של אותן 200 אלף דירות באזורי הביקוש ביחס של 1-4 או 1-5 מהמצב הקיים למצב העתידי יביאו לבנייה של כמעט "עיר חדשה" הכוללת מיליון דירות חדשות באזורי הביקוש בלבד.

לדבריו, תיקון מספר 3 מועיל גם לרשות המקומית ולא רק לדיירי הבניין: " זוהי למעשה התחדשות עירונית והתפתחות סביבתית שאינה עולה כסף לעירייה. לרוב דורשות העיריות גם תוספות של מקומות חנייה לדירות הקיימות ולדירות החדשות מה שמקל את נושא החנייה במקום, זאת בנוסף להבאת תושבים חדשים וארנונה נוספת המגיעה לקופת העירייה."