"ניתן להקים מיליון דירות באמצעות תמ"א 38 באזורי הביקוש בלבד"
האם תמ"א 38 הוא הפתרון המשמעותי ביותר לפתרון מצוקת הדיור? בסוף חודש ינואר פרסם משרד הפנים כי מאז כניסת תוכנית חיזוק הבניינים לתוקף בשנת 2005 הוגשו 1,415 בקשות להיתרי בנייה, כאשר בשנת 2012, בעקבות שינוי 3 המאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין במקום 1.5, נרשם המספר הגדול ביותר - 556 הגשות. אך בפועל, 8 שנים לאחר כניסתה של תמ"א 38 לתוקף 45 בניינים בלבד הגיעו לקו הגמר, מרביתם ברמת גן, תל אביב וגבעתיים. האם קיים סיכוי שנראה יותר יוזמות תמ"א 38 קורמות עור וגידים? ראשית, תכנית תמ"א 38 במקורה היא שם קוד לתקן לחיזוק מבנים קיימים. אך התיקון הראשון שנכנס לאחרונה, מספר 2 בחוק, מאפשר בפעם הראשונה לבצע הריסה מלאה של המבנה ובנייתו מחדש. תיקון נוסף, מספר 3, נותן הקלות נוספות למצב הקיים ומאפשר תוספת זכויות של עד שתיים וחצי קומות, במקום קומה אחת כפי שהיה עד היום. איתן אפוד, סמנכ"ל חברת הנדל"ן ארזים, אומר כי "התכנית המקורית של תמ"א 38 דיברה על הוספת קומה וחצי בלבד. תיקון מספר 3 מאפשר להוסיף עוד קומה מעבר לקומה וחצי וכך נוצר מצב בו אפשר להוסיף לא פחות מעשר דירות חדשות לבניין קיים. בנוסף, בזכות הלחץ הציבורי, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיריית תל אביב אישרה לאחרונה מימוש של סעיף 3 לתמ"א אחרי ששנים הם התנגדו לזה בתירוץ של עומס יחידות דיור. אם ערים בפריפריה ילכו בעקבות כך יכולה להיות מהפכה נדל"נית המייצרת כדאיות למיזם לא רק בערי המרכז." "יש בישראל למעלה ממיליון בתים שנבנו לפני שנת 1980 וזקוקים לחיזוק" מוסיף אפוד. "מתוכם 200 אלף דירות נמצאות באזור המרכז המבוקש בערים כמו ר"ג, חולון, בת ים, תל אביב ופתח תקווה שרק בהן יש כדאיות כלכלית לבצע את החיזוק". אפוד מעריך כי שני התיקונים יכולים להשפיע רבות על שוק הנדל"ן בישראל. על פי הערכתו תיקון 2 של הריסה ובנייה מחדש, רק של אותן 200 אלף דירות באזורי הביקוש ביחס של 1-4 או 1-5 מהמצב הקיים למצב העתידי יביאו לבנייה של כמעט "עיר חדשה" הכוללת מיליון דירות חדשות באזורי הביקוש בלבד. לדבריו, תיקון מספר 3 מועיל גם לרשות המקומית ולא רק לדיירי הבניין: " זוהי למעשה התחדשות עירונית והתפתחות סביבתית שאינה עולה כסף לעירייה. לרוב דורשות העיריות גם תוספות של מקומות חנייה לדירות הקיימות ולדירות החדשות מה שמקל את נושא החנייה במקום, זאת בנוסף להבאת תושבים חדשים וארנונה נוספת המגיעה לקופת העירייה."
- 8.לא ניתן לעשות כלום כי מושחתים מנהלים את המדינה הזו (ל"ת)תום 16/02/2013 19:13הגב לתגובה זו
- 7.michael 16/02/2013 12:47הגב לתגובה זולקרן שתממן חיזוק מבנים היכן שאין כדאיות כלכלית בהגדלת מספר הדירות תמורת חיזוק המבנה
- 6.אבנר 15/02/2013 10:46הגב לתגובה זוזה יקח זמן אבל כוחות השוק יעשו את שלהם, הזמן מוכיח כי כל התערבות שלא תיהיה לא תניב תוצאה רצויה. יש גבול לכח הקנייה של המשקיעים וגם לצורך בדירות להשכרה, בנקודת הרוויה הדברים יתזאנו. תיהיו סבלניים ותפסיקו להתלהם (זה לא באמת עוזר וגם קצת מכוער).
- 5.למה בירושלים לא מאמצים את תיקון 3? הפקרות! (ל"ת)ברנר 15/02/2013 00:17הגב לתגובה זו
- 4.מרקוביץ 15/02/2013 00:15הגב לתגובה זושל יישום תמ"א 38.
- 3.הם לא מעוניינים הם רוצים בועת נדלן (ל"ת)אנונימי 14/02/2013 14:18הגב לתגובה זו
- 2.אחד 14/02/2013 14:07הגב לתגובה זוקרטל הקבלנים בשתוף ראש הממשלה ובשיתוף פרופ' פישר משתקים את ועדות הבניה כדי להריץ את המחירים בנדל"ן
- 1.אלף מם 14/02/2013 12:01הגב לתגובה זואלא למגורים! יש לטפל קודם כל בצד הביקוש!גם לעודד מכשירי השקעה סולידיים ובטוחים לצד סנקציות בקכישת דירה ל"השקעה".
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
30 אלף שקל למ"ר: כך הפכה נס ציונה לעיר היקרה בשפלה
דירת 5 חדרים ב-4.4 מיליון שקל, עליות של פי 2 מהממוצע הארצי, ופערים של 15%-30% מול רחובות: העיר השקטה הפכה למכונת רווחים לבעלי נכסים
כשמשפחת כהן רכשה דירת 5 חדרים בשכונת סביוני נצר סירני בינואר 2010 תמורת 795 אלף שקל, הם לא דמיינו שהם עושים את עסקת חייהם. היום, 15 שנים מאוחר יותר, דירה זהה באותה שכונה נמכרת ב-3.4 מיליון שקל - תשואה של 327%, יותר מפי 2 מהממוצע הארצי.
הסיפור של משפחת כהן הוא רק קצה הקרחון בתופעה של הנדל"ן בנס ציונה - עיר של כ-50 אלף תושבים שהצליחה לעלות במחירים פי כמה מערים גדולות והפכה לאחת היקרות ביותר באזור השפלה.
הנתונים החדשים: מי משלם הכי הרבה ועל מה
ניתוח עסקאות יולי-אוגוסט 2025 מגלהכי העסקה הגבוהה ביותר נרשמה ברחוב משה גרר 64, שם נמכרה דירת 5 חדרים ענקית (156 מ"ר) תמורת 4.4 מיליון שקל.
דירות 4 חדרים, הן הסחורה החמה בעיר והן נמכרות בטווח מחירים של מ-2.4 מיליון שקל בעלייה 4 (שכונה ותיקה) ועד 3.5 מיליון שקל בהגלים. הפער של מעל מיליון שקל בין שכונות באותה עיר מוסבר בהבדל בין השכונות החדשות יחסית והאיכותיות יותר ביחס לשכונות הישנות.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות 3 חדרים, נעות כיום בין 1.85 מיליון שקל (גורדאו 3, שכונה ותיקה) ל-2.4 מיליון שקל (רחבעם זאבי 36, שכונה חדשה). המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות האחרונות עומד על 25,000-29,000 שקל, כאשר בשכונות הטובות זה מגיע ל-30,000 שקל למ"ר ויותר.
