בלוג לאומי: "בשל הירידה במלאי הדירות החדשות - עליית המחירים לא תתמתן"
הכמות המבוקשת של דירות מקבלן בחודש דצמבר 2012 ירדה עונתית בשיעור של 12% לרמה של כ-1,300 דירות, כך עולה מנתוני הלכה המרכזית לסטטיסטיקה. במקביל, נמשכת מגמת הירידה של המלאי הבלתי מכור של הדירות החדשות. המלאי הבלתי מכור עמד בחודש דצמבר 2012 על 15.3 אלף יחידות דיור חדשות, בהשוואה לשיא של 16.8 אלף יחידות דיור לפני כחצי שנה. ירידת המלאי משקפת את הירידה שחלה בהיקף התחלות הבנייה, שנמשכה, ככל הנראה, גם ברבע הרביעי של 2012.
בסך הכול, בשנת 2012 נמכרו כ- 15.3 אלף יחידות דיור חדשות שנבנו ביזמה פרטית (בדומה להיקף המכירות בשנת 2011) ו- 21.5 אלף יחידות דיור חדשות שנבנו ביזמה ציבורית. ביחד עם הדירות שנבנו שלא למכירה, כגון "בנה ביתך" וקבוצות רכישה, מסתכמת כמות הדירות המבוקשת ב- 2012 ב- 39.4 אלף יחידות דיור.
"ירידה במספר חודשי ההיצע"
כלכלני בנק לאומי אומרים היום בלאומי בלוג כי כמות זו גבוהה מקצב התחלות הבנייה השנתי ברבע השני והשלישי של 2012 "במילים אחרות, הביקוש לדירות חדשות בשנת 2012 היה, כפי הנראה, גבוה מההיצע שנבנה בשנה זו ולכן חלה ירידה במלאי. מצב זה של עודף ביקוש על ההיצע קיבל ביטוי בירידה של מספר חודשי ההיצע, שהוא אינדיקטור מוביל טוב למחירי הדירות. אלו ירדו מרמה של כ- 13 חודשי היצע בחודשים הראשונים של 2012 ל- 11.6 חודשים נכון לחודש דצמבר. הימשכות מגמת הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות, אינה צפויה לתמוך בהמשך התמתנות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור."
עליית מחירי הדיור בממוצע כלל ארצי הסתכמה באחד עשר החודשים הראשונים של 2012 ב- 5.6%, זאת בדומה לשיעור עליית המחירים בשנת 2011 כולה. יש לציין כי בשנת 2011 נרשמו ירידות מחירים ברבע הרביעי של השנה, אשר מיתנו את שיעור העלייה המצטבר השנתי ובראשית 2012, עליות המחירים שבו והתחדשו.
"המחיר החציוני דווקא ירד"
"עליות המחירים בשנתיים האחרונות אינן משקפות מגמה זהה בפרופיל העסקאות", מסבירים הכלכלנים. "נתוני משרד האוצר מצביעים על כך שהמחיר החציוני של העסקאות בשוק הדיור הלך וירד בשנה האחרונה. יש להניח שמגמה זו הושפעה מהמגבלות שהוטלו על ידי בנק ישראל בתחום המשכנתאות אשר הובילו למיתון הביקושים וכן להסטת העסקאות בשוק הדיור לדירות זולות יותר ויותר. מדד מחירי הדיור, של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר מנטרל את 'שינויי האיכות' בעסקאות, מבטא למעשה עלייה במחיריהן של הדירות המצויות בחתך המחירים הנמוך יותר."
באשר לעתיד מעריכים כלכלני הבנק שרמת הריבית הנמוכה במשק עדיין תהווה גורם שיגדיל את האטרקטיביות של רכישת דירה עבור חלק ממשקי הבית. "אך לצד זאת המשך ההאטה בצמיחת הפעילות הכלכלית בשנה הקרובה והחולשה בשוק העבודה, תשמור על רמת ביקושים מתונה יחסית בשוק הדיור. מכאן, שהשינויים ברמת המחירים בשוק הדיור בשנה הקרובה תלויים במידה רבה בהתפתחויות שיחולו בצד ההיצע ובהשפעותיהן על ציפיות הציבור. רמת התחלות בנייה נמוכה, בדומה לרמתן ברבע השני והשלישי של 2012, לא תתמוך בהתמתנות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור."
"להערכתנו, כדי לייצר יציבות בשוק הדיור, רמת התחלות הבנייה השנתית צריכה להיות לפחות כמו הגידול השנתי הממוצע במספר משקי הבית בישראל, אשר עומדת מאז ראשית העשור הקודם על כ- 39 אלף ואולי אף מעט מעבר לכך על מנת לקחת בחשבון גרט של דירות ישנות ושיפור מסוים ברמת החיים", מוסיפים הכלכלנים. "לפיכך, מידת ההתאמה בין ההיצע הרצוי 'במצב היציב' לבין המסרים שיגיעו בתחום זה מן הממשלה החדשה יכולה להשפיע תוך פרק זמן קצר יחסית על הדינאמיקה בשוק הדירות ועל המחירים, זאת עוד לפני שתכניות ממשלתיות כלשהן יצאו לפועל. ההשפעה על שוק הדיור יכולה להגיע בעקיפין גם למשתנים נוספים כמו ציפיות האינפלציה, הציפיות לריבית בנק ישראל, שער החליפין של השקל ומבנה עקום התשואות."
- 13.אבל אטיאס אמר שהוא בונה בכל הארץ לא מסתדר לי (ל"ת)אטיאס אמר שיש בניה! 10/02/2013 10:58הגב לתגובה זו
- 12.אטיאס זה עונש שנפל על מעמד הביניים ומדינת ישראל (ל"ת)איך נפלת עלינו אטיאס 10/02/2013 10:57הגב לתגובה זו
- 11.את מי תשלך עכשיו אטיאס להגיד שאתה עושה ובונה את מייי??? (ל"ת)מה תגיד עכשיו אטיאס 10/02/2013 10:55הגב לתגובה זו
- 10.איזה נזק איזה נזק האיש הזה עושה פשוט בכי לדורות (ל"ת)מה עשית יה אטייייאס? 10/02/2013 10:53הגב לתגובה זו
- 9.לאן אתה רוצה להגיע אטיאאאאס תענה לייייייייייי? (ל"ת)אטיאס מה יהיה אטיאס? 10/02/2013 10:52הגב לתגובה זו
- 8.אנונימי 09/02/2013 09:03הגב לתגובה זוכן רבותי .הנפילות הגדולות יגיעו לקראת סוף 2013 -2014 וכן הלאה.לפי דעתי המיתון יתחיל לקראת סוף 2013 .כנראה מפולת בשווקים ואינפלציה יכריעו את שוק הדירות.נק ישראל והאוצר מעוניינים בצמיחה בשוק הדירות כדי להגביר את גביית המיסים .אך כדי רקוד טנגו חייבים להגיע עוד פריירים חדשים.או אולי כדי שלציבור יגמר הכסף ואז יכולים לבצע מהלכים חשובים עם השכנים.
- 7.שנה דמגוגיה שיקרית להרצת פראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 07/02/2013 17:14הגב לתגובה זו
- 6.אנונימי 07/02/2013 15:10הגב לתגובה זופתאום התחלות בניה ירדו ?! הכל מתוכנן לפרטי פרטים ע"י מונופול הקבלנים ,שרק יפתחו בחקירה פלילית והכל יתברר - הם עושים יד אחת נגד הציבור העיוור
- אזרח 07/02/2013 15:30הגב לתגובה זוואם השוק מוכר אז למה להוריד את התחלות הבניה..אולי הוא לא מוכר???
- 5.פיספס תרכבת -ירידות יש רק בקסטל (ל"ת)מי שלא קנה דירה 07/02/2013 12:13הגב לתגובה זו
- 4.אז מה עבדו עלינו עוד פעם?! חחחח (ל"ת)מיכל 07/02/2013 10:53הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 07/02/2013 10:49הגב לתגובה זויושב בשקט על מליון שקל ומחכה לכונסי הנכסים. הטיפשים שמינפו עצמם למוות הולכים ליפול בעשרות אלפים. אהה.. עוד משהו קטן - הכסף יושב בעו"ש ולא מושקע, כדי שיהיה נזיל וכדי שהבנק לא יוכל לגעת בו. עונש על החזירות שלהם... ארבע טלפונים בשבוע מנסים לשכנע אותי להשקיע אותו - לא מסכים. אין איפה ולא אתן להם שקל ממנו.
- דוד-ים 08/02/2013 14:56הגב לתגובה זויש לי קצת נסיון-אם בקרנות,אגחים,מניות כאן או חול- הכל אחרי מעקב-בסופ כולם איכזבו--רק הפסדתי כאן ושם עכשיו כמוך ממתין--אני יודע ענין דיור יתאזן אך זה תלוי בקיצוצי שכר- אם יצליח השילטון-כי עיני משתולל-ולמעש בגללו הגיעה בעיה זו--הוזלת רבית לא נועדה שהציבור ידחר לדיור המטרה היתה-שכספ זול ימנע-קריסת מפעלים ותעשיה
- פניסטוקס 07/02/2013 13:07הגב לתגובה זואני מסכימה עם רוב דבריך ובהחלט יכול להיווצר תרחיש כזה של אלפי דירות שיוצעו למימוש מהיר על ידי כונסי נכסים. ההצעה היחידה שלי היא לשים בקרנות כספיות נזילות יומית שאינן גובות דמי ניהול. יש חיה כזו. אפשר לקבל 2% לשנה ו-20,000 ש"ח זה מטבח נחמד וחדש. בהצלחה :)
- 2.אלף מם 07/02/2013 10:47הגב לתגובה זולכל דורש .תגדילו את ההיצע ואז נוכל להעצים את בועת השכנתא ואם היא תתפוצץ?הממשלה כבר תדאג לזה..כמו במשבר המניות בשנות ה80.
- 1.אנונימי 07/02/2013 10:37הגב לתגובה זוכל הטיפשים שלקחו מליון שח משכנתא לא יעמדו בזה ויתחילו למכר את הדירות בעצמם או עי כונס נכסים יגיע הרגע שלא יהיו קונים ויהיה עודף דירות ואז תראו התרסקות!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
