רוצים לגור במגדל יוקרה? תשלמו 400% יותר דמי ניהול מבבניין רגיל
ההתקדמות בדפוסי המגורים בישראל הופכת אט אט את המושג ועד בית לאנרכוניסטי. כיום, עם בנייתם של מגדלי מגורים הכוללים עשרות ואף מאות דירות, השימוש בחברות ניהול הופך להיות נפוץ יותר ויותר.
ענף חברות ניהול ואחזקת בניינים מונה כ-300 חברות ניהול ואחזקה של בניינים ומשרדים. הענף מגלגל כ-2 מיליארד שקל בשנה, מתוכם כמיליארד שקל מיוחסים ל-7 החברות המובילות: אריאל נכסים (חב' הבת של אלקטרה), קבוצת נתון, מיקדן ניהול ואחזקה (חב' בת של קרדן נדל"ן), קבוצת רמות, מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים, הון ניהול נדל"ן וקבוצת נת"מ. חברות אלה מנהלות כ-30% מכלל היקף המ"ר המנוהלים בענף. כמו כן, שיעור צמיחת ההכנסות בענף נאמד בין 4%-5% לשנה.
על פי הערכות כלכלני דן אנד ברדסטריט, נכון לשנת 2012 קיימים בישראל יותר מ-200 אלף בנייני מגורים משותפים. שיעור הבניינים המשותפים המעסיקים חברת ניהול ואחזקה נאמד בכ-20% (כ-40 אלף בניינים). שאר הבניינים המשותפים (כ-160 אלף בניינים) פועלים בעיקר באמצעות נציגויות הבית המשותף, מתוכם 15% רשומים כחברים באגודה לתרבות הדיור.
דמי הניהול החודשיים נעים בין 2 שקל ל-3 שקל למ"ר שהם בין 200 ל-300 שקל לדירה הממוצעת (בגודל של 100 מ"ר). דמי הניהול מגלמים בתוכם שירותים סטנדרטיים, כגון: ניקיון, חשמל, אחזקה שוטפת, הדברה, וכו'. דמי הניהול בבנייני יוקרה נעים בין 6 שקל ל-16 שקל למ"ר. בנוסף לשירותים הסטנדרטיים עשויים דמי הניהול לגלם בתוכם שירותים נוספים, כמו: אחזקת בריכה ותפעול חדר כושר, כולל שכר של מציל ושכר של מדריכי כושר, חוגים, העשרה וכו'. מדובר בסכום ממוצע שנע בין 600-1,200 שקל בחודש לדירה של 100 מ"ר.
בדן אנד ברדסטריט מציינים כי רמת הסיכון הענפית ירדה במהלך 3 השנים האחרונות בשיעור שמוערך ב-10%-15%, אך עם זאת היא עדיין גבוהה בכ-5% מרמת הסיכון הממוצעת במשק. סיכונים בענף: תחלופת דיירים הפוגעת בגביית דמי הניהול, ריבוי דירות מושכרות מקשה על גיוס דמי הניהול, קשיים בהעלאת גובה דמי הניהול בעת חידוש חוזה חדש והתלות בענף הנדל"ן ומגמר הבנייה של בניינים.
כלכלני הקבוצה צופים שדמי הניהול יתייקרו ב-8%-12% בממוצע לחודש לדייר, בטווח של שנה - שנה וחצי. זאת בשל התייקרויות מחירי החשמל, המים, עלויות כוח אדם ועלייה בשיעור המע"מ.
- 2.איש אחזקה 28/01/2013 07:40הגב לתגובה זובניגוד לבנינים קטנים שהעלות היא 150 עד 200 שקל בלבד במגדל, ככל שהמגדל גבוהה יותר מחירי האחזקה גבוהים יותר ... אחרי כמה שנים הבלאי במגדל גבוהה .... שיפוץ מעליות, החלפת מערכות מים בלחץ גבוהה, החלפת משאבות לחץ וכדומה שמתבלים תוך 8-10 שנים ראשונות מייקרים את עלות האחזקה של המגדל
- 1.אנונימי 27/01/2013 18:41הגב לתגובה זובבניין שלנו - 22 קומות 3 מעליות אנחנו משלמים 350 ש"ח לדירה וזה נחשב יחסית לא יקר עבור שרותים די בסיסיים. וגם נאלצים לרוץ אחרי חברת הניהול כל הזמן כדי שיבצעו דברים שהם מחוייבים להם. החלפנו כבר מס חברות אבל נראה שכל החברות אותו הדבר
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
