לט"ו בשבט: בכמה פארק ירוק מול הבית יעלה את ערך דירתכם? צפו בהשוואה
רבים חולמים על בית בכפר הטובל בגינה ירוקה, אך בלית ברירה מסתפקים בדירה עם נוף לפארק ירוק. בשנים האחרונות לצד בנייה מאסיבית וצפופה בערי המרכז, הוקמו פארקים עירוניים גדולים בערים רבות. מתחמים ירוקים אלה, מבקשים לתת מענה ולספק 'ריאות ירוקות' עבור התושבים. דירות אלו זוכות לביקוש רב ולכן מתומחרות במחיר גבוה יותר מדירות הפונות לרחוב רגיל. לכבוד ט"ו בשבט בדקנו כיצד גן פורח מול החלון משביח את ערך הדירה.
נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והאגרונומית, טוענת כי פערי המחירים יכולים להגיע ל- 10%-20% בממוצע בין מחירי נכסים חדשים למגורים הסמוכים לפארק לבין אלה הרחוקים ממנו. "אנשים מעדיפים לגור סביב פארק בין היתר בגלל התחושה של הירוק, הידיעה שהילדים נמצאים קרוב לבית בסביבה בטוחה. מבחינת הנכס, לגור ליד פארק זה אומר שיש שטח רחב ופתוח בחזית בלי סיכון שיבנה בניין מולו בעתיד".
"הפארק השכונתי שקול מבחינה שיווקית למשהו מיוחד כמו ים למשל", אומר בני קרת, מנכ"ל פרסום אזימוט. "פרויקט הנמצא בסמיכות לפארק מקל על ההליך השיווקי וממצב את האזור באופן ייחודי ומבוקש כך שנוצר ערך מוסף לאותו אזור". לפי קרת פערי המחירים בין דירה עם נוף לפארק לדירה עם נוף לרחוב רגיל קטנים יותר ועומדים 5%-7%.
לצד היתרונות, יש לזכור שמגורים מול שטח ציבורי פתוח עשויים להוות מטרד לא קטן מצדם של בני נוער וילדים המרעישים בלילות, במיוחד בחודשי חופשת הקיץ. בנוסף, מאחר ושמירה על הסביבה אינה צד חזק של הישראלי המצוי, פארק יפה שלא יתוחזק עשוי להפוך תוך מספר מועט של שנים לשטח מטונף מלא בעשבים שוטים ובמתקני שעשועים חלודים.
להלן מספר דוגמאות לפער המחירים:
דירת 4 חדרים בשטח 108 מ"ר עם מרפסת 18 מ"ר בקומה השנייה, בפרויקט אמירי חדרה הירוקה, הפונה לפארק בשטח 90 דונם, נמכרת במחיר התחלתי של 1.19 מיליון שקל. דירות 4 חדרים אחרות בשכונה, אשר לא פונות לפארק, עולות 1.1 1.05 מיליון שקל, הפרש של 7.5% -12% .
ברחוב הסייפן בשכונת קריית גנים ברעננה הסמוכה לפארק, נמכרה לאחרונה דירת יד שנייה 4.5 חדרים בשטח 122 מ"ר, בקומה ג', ב-2.3 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בשטח של 127 מ"ר בשדרות בגין, קו שני לפארק, בקומה ב', נמכרה לאחרונה ב-2.05 מיליון שקל, פער של כ-12%.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
