בכמה נמכרה דירת 50 מ"ר ללא מעלית וחניה ברח' לואי מרשל בלב ת"א?
משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
תל אביב
דירת 3 חדרים ברחוב נרדור, קומה 4, בקרבת תחבורה ציבורית, חנויות ושירותים קהילתיים, גישה מהירה לאיילון ולרכבת, נמכרה ב-750,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס SKY
דירת 2 חד' ברחוב לואי מרשל, 50 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית וחנייה, משופצת חלקית, נמכרה ב-1,610,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק, עורך מחירון הדירות
דירת שלושה חדרים ברחוב צלילי חנינא בשכונת ניר אביב, קומה 3, ממ"ד + חניה + מעלית, נמכרה ב-1,265,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב שבט, קומת קרקע עם גינה בשטח של 40 מ"ר, משופצת, נמכרה ב-1,150,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות Relocation ניהול ושיווק נדל"ן
גבעתיים
דירת 2 חדרים ברחוב שינקין, 65 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,015,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
כפר סבא
דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, רחוב התפוז, שקטה, בבניין בתהליך תמ"א, קומה 1 מתוך 3 מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-900,000 שקל (מחיר מבוקש 1,190,000 שקל).
דירת גן 5 חדרים, 155 מ"ר, רחוב היסמין, 95 מ"ר גינה, קומה 1, מוצעת למכירה חודשיים, נמכרה ב-2,320,000 שקל. (מחיר מבוקש - 2,350,000 שקל).
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE
הוד השרון
דירת 4 חד' ברחוב סוקולוב, קומה 4, עם מעלית, חנייה ומרפסת שמש, מעוצבת ומשודרגת, נמכרה ב-1,365,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק, עורך מחירון הדירות
ראשון לציון
דירת 3 חדרים ברחוב וולפסון, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 1.02 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב הדגל העברי, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 930,000 שקל
דירת 5 חדרים ברחוב רש"י, 140 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.282 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ראשון לציון
לוד
דירת 3 חדרים ברחוב דוד המלך, 96 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 612,000 שקל
דירת 3 חדרים ברחוב חנה סנש, 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 610,000 שקל
דירת 2.5 חדרים ברחוב רחל אלתר בשכונת חיסכון ג', 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 464,500 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון לוד
נס ציונה
דירת 4 חד' ברחוב עונות השנה, 90 מ"ר, קומה ב', עם מעלית, חנייה ומרפסת, מאוד מושקעת, נמכרה ב-1,360,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק, עורך מחירון הדירות
רחובות
דו-משפחתי ברחוב הר המוריה, רחובות ההולנדית, בנוי 240 מ"ר, מגרש 260 מ"ר, כולל יחידה להשכרה, מושקע וחדיש, 2 חניות, נמכרה ב-2,320,000 שקל למשפרי דיור מראשון.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מטרופולין
ירושלים
דירת 4 חדרים בשכונת ארמון הנציב, רחוב דב גרונר, 65 מ"ר, מחסן , גינה, במצב טוב, קומה -1, נמכרה ב- 905,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברמת אשכול, רחוב שדרות אשכול, 63 מ"ר, קומה שנייה, משופצת לחלוטין, מרוהטת קומפלט, נמכרה ב- 1,575,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון
חיפה
דירת 3.5 חדרים ברחוב השומר, שכונת הדר, 85 מ"ר, קומה 1, לשיפוץ, נמכרה ב-360,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב אינטרנציונל, שכונת נווה שאנן, 70 מ"ר, קומה 2, שמורה, נמכרה ב-605,000 שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב מלצ'ט, שכונת הדר, 140 מ"ר, קומה 2, שמורה, נמכרה ב-705,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
דירת 3 חד' ברחוב הספורט על הכרמל, קומה 1, 70 מ"ר, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-1,480,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק, עורך מחירון הדירות
נתיבות
דירת 4 חדרים ברחוב התאנה, 115 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 600,000 שקל
דירת 5 חדרים ברחוב הרקפת, 124 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב 860,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון נתיבות
באר שבע
דירת 4.5 חדרים בשכונה ה', רחוב יציאת אירופה 84 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-370,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב משה סתוי, 90 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-645,000 שקל.
פנטהאוז 5 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב מקור חיים, 220 מ"ר, קומה 6, נמכר ב-1,345,000 שקל.
קוטג' 6 חדרים בשכונת נווה נוי, רחוב כלנית, 160 מ"ר, נמכר ב-1,420,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה ד', רחוב דוד המלך, 54 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-312,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
דימונה
דירת 3 חדרים בנווה דוד, קומה 4/4, 75 מ"ר, ללא מעלית, על עמודים, נמכרה ב-265,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה
שכירות
צור יצחק
דירת 4 חדרים, 116 מ"ר, רחוב נחל אלכסנדר, הושכרה ב-3,600 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מקצוענים
דימונה
דירת 3 חדרים ברחוב רבי מאיר בעל הנס, קומה 2/4, 75 מ"ר, על עמודים, ללא מעלית, הושכרה ב-1,500 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה
כתבות מעניינות נוספות:
- 2.מ. 27/01/2013 12:06הגב לתגובה זוהשאלה מתיחסת לפירוסמכם לגבי דירה שנמכרה בשכונת ארמון הנציב בירושלים
- 1.חודשים דמגוגיה שקרית לפראייר=בועה בפיצוץ=סוף הבלוף!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 26/01/2013 11:33הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
