לאומי: "ישנן 6,300 דירות בהמתנה מ-2011 של משפרי דיור שלא הצליחו למכור"
הביקוש לדירות חדשות צנח בחודש נובמבר בחודש נובמבר צנח ב-17%, מנגד נרשם זינוק של 16% במכירת דירות חדשות. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר. לפי הנתונים נמכרו בחודש נובמבר כ- 1,300 דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות), זאת בהשוואה לממוצע מכירות חודשי של כ- 1,250 דירות מאז ראשית השנה.
"הביקוש לדירות חדשות התייצב על רמה גבוהה יחסית לביקוש בשנים שקדמו למשבר, אך נמוכה במידה ניכרת מהביקוש ב- 2009 2010", אומרים כלכלני בנק לאומי בבלוג לאומי. "אחד ההסברים להתמתנות הביקושים הנו ההתמתנות בהיקף הפעילות של המשקיעים בשוק הדיור. משקל העסקאות של המשקיעים בשוק הדיור התייצב מאז הרבע השני של 2011 על כ- 24% מסך העסקאות. זאת לאחר שמשקלן הגיע בשיא ליותר מ- 30%. נתוני מדד אמון הצרכנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנה וחצי האחרונות, מצביעים על יציבות בשיעור המשיבים באופן חיובי על כוונתם לרכוש דירה בשנה הקרובה. נוסיף, כי נתוני מנהל הכנסות המדינה על עסקאות בשוק היד השנייה, מצביעים על מגמה דומה לזו של הביקושים בשוק הדירות החדשות."
ירידה במלאי הדירות הבלתי מכורות
הכלכלנים מוסיפים כי במקביל ליציבות הביקושים ישנה ירידה מתונה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית. "המלאי הבלתי מכור עמד בחודש נובמבר על כ- 14.9 אלף יחידות דיור חדשות בהשוואה לרמת מלאי ממוצעת של כ- 15.6 אלף יחידות דיור, מאז ראשית השנה (נתונים מנוכי עונתיות). ירידה זו הנה תוצאה של הירידה הניכרת שחלה בהיקף התחלות הבנייה, כאשר רמתן ברבע השלישי של 2012 הייתה נמוכה במיוחד בהשוואה לשלוש השנים האחרונות."
עוד מסבירים הכלכלנים כי הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות מתבטא בירידה מתונה של מספר חודשי ההיצע. "מספרם עמד בחודש נובמבר על 11.6 חודשים, בהשוואה לרמה ממוצעת של 12 חודשים מאז ראשית השנה. יחד עם זאת נציין מדובר בירידה מתונה בלבד של מספר חודשי ההיצע ורמתם עדיין תומכת בהמשך התמתנות הלחצים לעליות מחירי הדיור."
"לא נראה עליית מחירים"
במבט קדימה, מניחים הכלכלנים, שעל אף שיעורה הנמוך של הריבית על המשכנתאות, בשנה הקרובה תיתכן התמתנות של הביקוש לרכישת דירות, על רקע האטה בפעילות הכלכלית, אשר צפויה לקבל ביטוי מתמשך גם בשוק העבודה. "אנו מעריכים שמגמת הירידה בהיצע הדירות לא תוביל לעלייה בלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור בטווח של השנה הקרובה. בטווח הרחוק יותר, תוואי מחירי הדירות יהיה תלוי במדיניות הכלכלית של הממשלה החדשה."
לדברי הכלכלנים, אחד האינדיקטורים אשר מבטאים את ההתמתנות שחלה בביקוש לדירות לרכישה הנו מספר חודשי ההימצאות של דירות ממועד תחילת בנייתן ועד למכירתן. מספר חודשי ההימצאות בשוק של הדירות החדשות שנמכרו בחודש נובמבר עמד על כ-8 חודשים ממועד התחלת בנייתן, זאת בהשוואה לפרק זמן של חודשיים בלבד בתקופת ביקושי השיא. במקביל, מספר חודשי ההימצאות בשוק של הדירות החדשות שטרם שנמכרו עלה ל- 11 חודשים בהשוואה לכ- 7 חודשים, בתקופת ביקושי השיא.
"נתון זה משקף את העלייה שחלה ב'אורך חיי המדף' של דירה חדשה בשוק, כך שאם במהלך 2010 דירה נמכרה תוך כ- 2 - 7 חודשים ממועד התחלת הבנייה, אז בתקופה הנוכחית קצב המכירה התארך לכ-8 עד 11 חודשים ממועד התחלת הבנייה. מגמה זו של התמתנות הביקושים מאפיינת גם את שוק הדירות מיד שנייה. זאת ניתן ללמוד מהיקף המלאי הגבוה של 'דירות בהמתנה' - דירות שרכשו משפרי דיור טרם שהספיקו למכור את דירתם הקודמת. לפי נתוני מנהל הכנסות המדינה, נכון לאמצע נובמבר, ישנו מלאי של 6.3 אלפי 'דירות בהמתנה' אשר מקורם בעסקאות שנערכו בשנת 2011", מסכמים הכלכלנים.
כתבות מעניינות נוספות:
- 8.יניב 12/01/2013 11:09הגב לתגובה זוכל יום יוצאת כתבה שסותרת את קודמה, זה כבר הגיע למצב שיש כתבה אחת שאומרת שמצב הנדלן לא טוב ויש מלאי דירות למכירה ובאותה נשימה בכתבה מתחת אומרים שיש צפי לעלייה של 15 אחוז בשוק הנדלן בשנה הקרובה.. עשיתם את הציבור מטומטם
- 7.יורם מראשון 07/01/2013 10:22הגב לתגובה זובגלל מחסור באשראי הקבלנים השנה בונים פחות דירות .... הנתונים הרשמיים מוכיחים שהציבור עכשיו קונה יותר דירות ... לידיעתכם, בניית דירה בישראל לוקחת כ- 36 חודשי בניה .... מלאי דירות של 9 חודשים אומר שרוב הדירות בבניה מכורות ... ירידת הריבית בשילוב עם עליות הביקושים, יגרמו לעליות מחירים ....
- 6.קורא עברית 06/01/2013 00:50הגב לתגובה זובדו"ח הלמ"ס שפורסם לגבי הביקוש לדירות בסוף נובמבר נרשם כי מלאי הדירות הגמורות והבלתי מכורות עומד על 20,110 ולא 14,900 כפי שמציינים כלכלני בנק לאומי.האם זה סתם קושי בקריאה או שאולי קושי בקבלת הנתונים הקשים?
- יורם מראשון 07/01/2013 10:24הגב לתגובה זועבדו עליך .... המחירים רק עולים ... למעט מחוסרי הדירה, האינטרס של כל הגורמים בישרא היא שמחירי הדירות יעלו ...
- 5.לא להישבר!!! 03/01/2013 14:53הגב לתגובה זואל תחלצו את משפרי הדיור למיניהם פה תתחיל הירידה האיטית ולאט לאט השוק ייכנס לקריסה זה שאנשים ילידי 78-83 קנו דירה לפני העליות ועכשיו הם התחייבו על דירה שגדולה עליהם זה לא בעיה שלנו תנו להם להזיע...
- 4.אני 03/01/2013 13:49הגב לתגובה זומי שמצליח כיום למכור דירת יד2 אפילו ב 90% מהמחיר המפורסם הוא שקול לאדם שזכה בלוטו. נקודה.
- 3.זה ממש לא נכון 03/01/2013 12:44הגב לתגובה זויכול לא להצליח למכור היום ב20% יותר, ועד 2014 המחיר בו לא יצליח למכור כבר יכפיל את עצמו.
- דירה 03/01/2013 18:04הגב לתגובה זומי שלא יצליח למכור ב2013 יפסיד קרוב ל25 אחוז וזה בדוק..ו ובסוף הוא לוקח הלוואת גישור מהבנק או מהקבלן
- חחח מטומטם (ל"ת)מני 03/01/2013 13:42הגב לתגובה זו
- 2.מתווך 03/01/2013 12:03הגב לתגובה זומה מצחיק אותי ,באים אליי אנשים שלמדו המון שנים עם משכורות ממוצעות.אני לא סיימתי 12 שנים והם לא מבינים למה הם נכנסים.זה כמו למכור פקנים במאה שקלים לקילו....מישהו רוצה לקנות-אני מאוד אוהבים טיפשים פיננסית-תקנו
- 1.חודשים דמגוגיה לפראייר=בועה בפיצוף=סוף ניצול והבלוף!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 03/01/2013 12:02הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
