סקר יד2: הרצליה המבוקשת ביותר בחיפוש דירות לקנייה; היכן הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?
הרצליה היא העיר האטרקטיבית ביותר בארץ בחיפוש דירות למכירה, כך עולה ממחקר שערכה יחידת המחקר של אתר יד2 לכבוד וועידת הנדל"ן של מרכז הבנייה הישראלי המתקיימת במלון מרידיאן בים המלח. במקום השני מדורגת גבעתיים, אחריה חיפה ובמקום הרביעי תל אביב.
בחיפוש אחר דירות להשכרה מובילה העיר אשדוד ואחריה תל אביב, הרצליה, ירושלים וחולון. יצוין כי עכו היא העיר המובילה בארץ בתשואה משכירות (5.5%) ומייד אחריה השכונות הדרומיות של אשקלון (5.2%), טבריה (5%) ואשדוד (4.8%). תל אביב מדורגת במקום ה-17% עם 3% תשואה וירושלים במקום ה-13 עם 3.3%.
עכו ורחובות רשמו את עליית התשואה הגדולה ביותר בשנה החולפת (0.5% עלייה) ואחריהן אשקלון עם 0.3% עלייה ורמלה עם 0.2%. מנגד, הערים חיפה, הוד השרון ותל אביב רשמו ירידה של 0.3% בתשואה ואילו כרמיאל רשמה צניחה של 0.7%.
העיר היחידה שרשמה ירידת מחירים בשנה החולפת לפי המחקר היא נס ציונה (2%-) בעוד חיפה וכרמיאל רשמו את העלייה החדה ביותר של 12% ו-15% בהתאמה. המחירים בתל אביב עלו ב-9% וברמת השרון ובהרצליה ב-7%.
ובחיפוש אחר דירות חדשות מדורגת פתח תקווה עם 5.8% מהחיפושים ואחריה תל אביב עם 5.6%, ראשון לציון עם 5.1% וחיפה עם 4.7%. פרויקט הבנייה אותו חיפשו הכי הרבה גולשים הוא סמרט במצליח של חברת אופק בטאן ואחריו אשדר בוכמן במודיעין.
- 9.משה 05/01/2013 23:11הגב לתגובה זוחברה באופקים דירה של 300000 שח מקבלים 1900 שח לחודש ויש ביקוש אדיר כך שאפשר לבחור שוכר טוב ובכלל עכשיו עושים רכבת מתא לאופקים העבודות תיגמר ב2015 כך שתהיה בהמשך עלית מחירים
- 8.משה 20/12/2012 17:24הגב לתגובה זולא נותנים לבנות מגדלים ברמת גן הכל משותק עד אחרי הבחירות לרשויןת חברי הוועדה המקומית לא נותנים אישורים לפינוי בינוי כי כולם רוצים לרוץ לראשות העיר ומסוכסכים ביניהם
- 7.יעל גרמן קידמה את הרצליה בצורה משמעותית. חבל שהיא עוזבת (ל"ת)יאיר 20/12/2012 09:53הגב לתגובה זו
- 6.מומחה 20/12/2012 09:09הגב לתגובה זוקרובה לת"א וגבעתיים והמחירי דירות בה זהים לערים פחות טובות כמו קרית אונו, חולון, כפר סבא הירוקה . יש פער שאותו רמת גן הולכת לסגור בקרוב ולכן מי שירכוש דירה ברמת גן, גם ירוויח תשואה טובה וגם רווח הון , כלומר , מחיר הדירה יעלה לו מהר.
- אני 20/12/2012 10:02הגב לתגובה זואתה מומחה בשני שקל. קרית אונו הרבה יותר טובה מרמת גן.
- 5.חודשים דמגוגיה לפראייר=בועה בפיצוץ=מחיר הזוי=סוף הבלוף (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 19/12/2012 22:30הגב לתגובה זו
- 4.ערן 19/12/2012 22:26הגב לתגובה זוהעיר מס 1 בארץ..... יש בה הכל - חינוך מעולה אוכלוסיה איכותית נגישות מעולה עבודה מקומות בילוי......
- 3.יונתן 19/12/2012 20:33הגב לתגובה זונווה ישראל הכוכבת עם פרוייקט בינוי פינוי כמו שכתבתי לא טעות
- 2.אנונימי 19/12/2012 20:29הגב לתגובה זוכתבה לא מדוייקת בשיט.
- 1.כלכלן 19/12/2012 19:22הגב לתגובה זותשחרר קרעקע שם זה הכי פריפריה שיש מלא קרקע רק לבנות אין סיבה שבפריפריה כמו כרמיאל תהיה כזאת עלית מחיר
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
