נדל"ן

מה שלא מספרים לכם: רוצים דירה זולה מעבר לקו הירוק? צפו לקשיים במשכנתא

המדינה הכריזה השבוע על הקמת 1,500 יח"ד בגבעת שלמה כפתרון למצוקת הדיור, אך האם הבנקים יאשרו את המשכנתא?
לירן סהר | (12)

אישור התוכנית לבניית 1,500 יחידות דיור בשכונת גבעת שלמה בירושלים, הנמצאת מעבר לקו הירוק, גורמת לתסיסה רבה בעולם. אולם, לצד המחלוקת שבנושא, ישנם לא מעט זוגות צעירים הרואים ברכישת בית או דירה מעבר לקו הירוק כפתרון דיור במחיר סביר בהשוואה לערי המרכז או ירושלים. אולם מעטים יודעים שהשגת מימון עבור נכס הנמצא מעבר לקו הירוק היא משימה מורכבת למדיי. מתברר שבשל הסיכון שבעסקה הבנקים מאשרים אחוזי מימון נמוכים משמעותית על נכסים הנמצאים באזור קונפליקט אשר נחשבים לבעלי רמת סיכון גבוהה. רוכש המעוניין לרכוש נכס באזורים אלו לרוב יקבל עד 50% מימון משכנתא, ובאזורים מסויימים עד 60%, כאשר באזור אריאל ניתן להשיג עד 70%. יצוין כי כיום רוכשי דירה ראשונה בישובים סטנדרטיים בתוך הקו הירוק יכולים להשיג מימון של עד 75%. יצוין כי המימון נקבע גם בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלווה וכאשר מדובר בלווה אמיד ייתכן ותאושר משכנתא בשיעור מימון גבוה גם אם מדובר בנכס הנמצא מעבר לקו הירוק. עידן אולנטוך, מנכ"ל אולנטוך מומחים למשכנתאות, אומר כי "הממשלה לכאורה יוצאת בצעד פוליטי בעל משמעויות חברתיות וכלכליות בסוגיית הדיור ומתן אפשרות נוספת למגורים בישראל, אולם היא לא מעניקה ביטחון במימוש הנכס במלואו כאשר פעילות צבאית, שינויים מדיניים, לחץ בינלאומי ומציאות פוליטית משתנה עלולים כולם להשפיע ישירות על אישור גובה המשכנתא שיתקבל, אם בכלל." לדבריו, בישובי הקו ירוק אין רישומים בטאבו ולא פעם הרישומים מתנהלים בצורה פחות מסודרת. "ישנם בנקים שיאשרו אך יגבילו את אחוז המימון ל-40%-60% משווי הנכס ואף כאלה שלא יאשרו כלל את ההלוואה. לעיתים אישור בניית יחידות דיור ביישובים מסוג זה נעשה כאקט פוליטי יותר מאשר כמתן פתרון דיור לאזרחי ישראל, לכן תמיד קיימת האפשרות שאקט פוליטי אחר יהפוך את ההחלטה על פיה וישנה את סטטוס הבנייה. במידה ונרכש נכס והתקבלה החלטה להפסקת המשך הבנייה ייתכן ולא יושב הכסף", מציין אולנטוך. ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, אומר כי "בכל מקרה של ספק ליכולת מימוש הנכס ידאג הבנק לאשר אחוזי מימון נמוכים יותר. מקרים כאלה ניתן לראות גם באזור המרכז, במיוחד בבניינים ישנים בדירות בקומה ג' ומעלה ללא מעלית או באזורים בהם רמת הביקוש נמוכה, דבר אשר פוגע מאוד בזוגות צעירים. הבנקים חוששים ממספר גדל של נכסים במימוש בתוספת לירידה בשווים."

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    יהודי 21/12/2012 08:38
    הגב לתגובה זו
    גם ת"א יפו שייכת לערבים.גם נצרת.גם עכו.הכל שייך למיליוני הערבים.והיהודים?....יחזרו לאירופה החמימה והאוהבת
  • 10.
    מומחה לפרסום 20/12/2012 12:54
    הגב לתגובה זו
    בשעה 12:36 עד 13:29 נכנסו במקרה 4 לקוחות מרוצים שלהם ?????? - נו זה לא ברור שהם דוחפים את עצמם .. לא להאמין , יש גבול !!!
  • 9.
    שרית רחובות 20/12/2012 12:39
    הגב לתגובה זו
    איך מגיעים לאולנטוך משכנתאות?
  • 8.
    מקסים אשדוד 20/12/2012 12:38
    הגב לתגובה זו
    איך פניתי ישירות לבנקים?? לא ידעתי בכלל שיש מומחים מחוץ לבנקאות הרגילה.
  • 7.
    אתמול הייתי באולנטוך בפגישה - והיום הם באינטרנט? משעשע (ל"ת)
    אילנה 20/12/2012 12:37
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    משה 20/12/2012 12:36
    הגב לתגובה זו
    לא מבין בהתנחלויות ולא במשכנתא, אבל פנו אלי בשבת בלילה אחרי פניה באינטרנט ותוך דקות קבעו איתי פגישה - ורק טוב יצא מזה. צריך לדעת גם להגיד מילה טובה לפעמים. שאפו!
  • 5.
    ציור בית מסתמן כפתרון הדיור האידיאלי לאזרחי ישראל! (ל"ת)
    עופר 20/12/2012 12:12
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    סוף סוף מספרים את האמת ולא יוצאים רק בכותרות!!! (ל"ת)
    יעל 20/12/2012 12:11
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנונימי 20/12/2012 11:26
    הגב לתגובה זו
    הפחדות טיפשיות. המשכנתאות הגבוהות הם לפראיירים של מרכז הצנטרום שמשלמים מחירי בועה מטורפת.
  • 2.
    ירון 20/12/2012 11:12
    הגב לתגובה זו
    המזל שלא מעט מהרוכשים מגיעים עם הון עצמי גבוה מאוד של 700-800K ולכן אין בעיה מבחינת אחוזי מימון
  • 1.
    ערן 20/12/2012 10:46
    הגב לתגובה זו
    חוצמזה, נגיד שזה נכון - זה בכלל לא משמעותי 70% או 75% מימון. הפרש של כ 50K לכאן או לכאן. אל תשכחו שמראש הנדלן ביו"ש זול בהרבה ממרכז הארץ...
  • אי 20/12/2012 10:56
    הגב לתגובה זו
    המחיר נמוך ובנוסף הרוב לחרדים שמקבלים כספים מחוץ לבנקים אז אין בעיה למלא את כל הדירות
דירה בהנחה מחיר למשתכן
צילום: תמר מצפי

דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?

ההרשמה להגרלה העשירית של "דירה בהנחה" תיפתח בתחילת שבוע הבא; עד 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים; למה אתם צריכים להתמודד גם אם אתם לא רוצים לקנות דירה בערים האלו



רן קידר |

דירה בהנחה יוצאת שוב לדרך, אחרי חילוקי דעות קשים בין האוצר ומשרד השיכון והבינוי. ביום ראשון הבא - 10 באוגוסט, תיפתח ההרשמה להגרלה העשירית של "דירה בהנחה". במסגרת ההגרלה יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ. לראשונה, עד 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים, מתוכן כ־25% יוקצו ללוחמים בלבד. משרד השיכון והבינוי מעדכן כי ניתן  להנפיק אישור זכאות להרשמה עד יום חמישי ה-4.9.25


שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "עם כניסתי לתפקיד שמתי לי למטרה להסיר את החסמים הבירוקרטיים שמונעים את הגדלת ההיצע והוזלת מחירי הדיור לאזרחי ישראל, בראשם לוחמים משרתי מילואים, שנותנים מעצמם במסירות מאין כמותה ולהם נעניק לראשונה העדפה משמעותית בהגרלה. לאחר פגישה שקיימתי עם רמ"י והחשכ"ל, אתמול הושגו הסכמות על סוגיות שבמחלוקות בין הגופים- בקרוב ישווקו עוד אלפי יחידות דיור במחיר מוזל". 

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן: "ההגרלה העשירית של 'דירה בהנחה' מצטרפת לשורה של צעדים שמוביל המשרד על מנת לאפשר  דיור לכלל אזרחי ישראל. אנחנו פועלים במספר דרכים:  הגדלת היצע יח"ד ברחבי הארץ, הסרת חסמים לקידום פרויקטים, הקצאת תקציבים להאצת נדל"ן, הגדלת כוח האדם בענף, העבודה הקשה מביאה כבר תוצאות בשטח ומשתקפת בירידת המחירים."

מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט: "תכנית דירה בהנחה ממשיכה. אנחנו מקווים שבעתיד הקרוב היא תשוב ותורחב גם לאזור המרכז  ותיתן מענה לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, תוך המשך מתן עדיפות לחיילי מילואים, בכל רחבי הארץ.״

בין הערים שבהם יהיו ככל הנראה, הגרלות של דירות בהנחה - באר יעקב, באר שבע, אשקלון, יבנה, ירושלים, דימונה, בית שמש  


השקעה במניות או דירות (גרוק)השקעה במניות או דירות (גרוק)
ניתוח

מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?

מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים 

מנדי הניג |

מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.  

כאשר  בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה. 

מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים

מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?

לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.

כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.