ת"א-מנהטן: Bizportal השווה 4 נכסים, היכן כדאי יותר לרכוש דירה להשקעה?

מחירי הדירות שהרקיעו שחקים ב-5 השנים האחרונות הפחיתו משמעותית את הכדאיות לרכישת דירה להשקעה בערים המרכזיות בישראל. שיעור התשואה הממוצע בתל אביב עומד כיום על 3.5%-4% ולאחר זינוק של למעלה מ-50% משנת 2008 הסיכוי להשבחת מחירים משמעותית בשנים הקרובות קטן.

מי שמוכן ליטול סיכונים ולהשקיע בשלט רחוק יוכל למצוא הזדמנויות השקעה מעניינות ביותר, אפילו במרכז העסקים החשוב ביותר בעולם - האי מנהטן בניו יורק. התפוצצות בועת הנדל"ן בארצות הברית ב-2007 לא פסחה גם על אזור זה ואם מחפשים טוב ניתן למצוא דירות קטנות של 1-2 חדרים במחירים יותר נמוכים משכונותיה הדרומיות של תל אביב אשר מספקות תשואה הרבה יותר גבוהה.

ניר אמזל, מנכ"ל HAP INVESTMENTS, המתמחה ביזום ובבנייה של פרויקטים ברחבי ניו יורק, סיפק עבור Bizportal ארבע דוגמאות לדירות המוצעות למכירה במנהטן. השוונו דירות דומות המוצעות למכירה בתל אביב ואת התשואה שניתן לקבל מהן. המידע על הדירות בתל אביב לוקט מאתר יד2(יצויין כי בניגוד לנעשה בארץ בארצות הברית תשלומי הארנונה ודמי הניהול מוטלים על בעל הדירה):

1. דירת 2 חדרים ברחוב 515 East 72nd בשכונת אפר איסט סייד בשטח 65 מ"ר, מוצעת למכירה תמורת 2.65 מיליון שקל (כ-699 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-13 אלף שקל בחודש (3,500 דולר) ומסכום זה יש להפחית 2,504 שקל של דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של 4.7%. אמזל טוען שניתן להשוות שכונה זו לצפון הישן של תל אביב. ברחוב בני דן מוצעת למכירה דירת 2 חדרים בשטח 55 מ"ר עם נוף לפארק הירקון ב-2.55 מיליון שקל. דירה דומה לא הרחק משם ברחוב אוסישקין, בשטח של 51 מ"ר, מוצעת להשכרה תמורת 5,600 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של 2.6% בשנה.

2. דירת 2 חדרים בשדרת 1653-1655 Madison Avenue בשכונת הארלם, בשטח 71 מ"ר מוצעת למכירה תמורת כ-1.76 מיליון שקל (כ-465 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-10 אלף שקל בחודש ומסכום זה יש להפחית 1,295 שקל דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של כ-6.8% נטו. אמזל טוען שניתן להשוות שכונה זו לשכונת פלורנטין בתל אביב. ברחוב פלורנטין מוצעת למכירה דירה בשטח 70 מ"ר, של 3 חדרים, בבניין חדש עם חניה ומעלית ב-1.98 מיליון שקל. דירה דומה לא הרחק משם ברחוב דידיה פרנקל, בשטח של 65 מ"ר, בבניין חדש עם מעלית וחניה, מוצעת להשכרה תמורת 5,200 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של 3% בשנה.

3. דירת סטודיו ברחוב 446 - 448 West 167th בשכונת וושינגטון הייטס, בשטח של 72 מ"ר, מוצעת למכירה תמורת כמיליון שקל (כ-270 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-7,600 שקל בחודש (כ-2,000 דולר) ומסכום זה יש להפחית 1,940 שקל דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של כ-6.8% נטו. אמזל טוען שאזור זה ניתן להשוות למתחם נוגה בצפון יפו. במרכז יפו מוצעת למכירה דירת לופט ברחוב אלברט קיוסו בשטח 75 מ"ר, משופצת, בקומה 3 מתוך 8 ב-1.15 מיליון שקל. לא הרחק משם באזור שוק הפשפשים, ברחוב בן גמליאל, מוצעת להשכרה דירת לופט בשטח של 70 מ"ר בקומת קרקע, משופצת, תמורת 4,500 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של 4.7%.

4. דירת 2 חדרים ברחוב The Sedona at 346 East בשכונת איסט הארלם, בשטח של כ-68 מ"ר, מוצעת למכירה תמורת כ-1.6 מיליון שקל (כ-425 אלף דולר). ניתן להשכירה תמורת כ-8,144 שקל (כ-2,150 דולר) ומסכום זה יש להוריד כ-1,535 שקל דמי ניהול וארנונה. בסך הכול הדירה מספקת תשואה שנתית של כ-4.9%. אמזל טוען שאזור זה ניתן להשוות לשכונת פלורנטין בתל אביב. ברחוב קורדוברו בפלורנטין מוצעת למכירה דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-63 מ"ר, משופצת, בקומה 3 מתוך 4, ב-1.65 מיליון שקל. לא הרחק משם, ברחוב נחלת בנימין מוצעת להשכרה דירת 2 חדרים בשטח 60 מ"ר, חדשה, קומה 2 מתוך 5, עם מעלית וחניה, תמורת 4,500 שקל, קרי ניתן להשיג תשואה של כ-3.2%.

אמזל טוען כי ,מבחינת ההשוואה תל אביב- ניו יורק, התחזית לשנים הקרובות היא שמחירי השוק בתל אביב נמצאים כיום במחירי שיא ומניחים שבעתיד המחירים ירדו, לעומת מנהטן, בה שוק הנדל"ן נמצא בהתאוששות וקיים צפי לעליית ערך אמיתית. בעבר ביצענו עסקאות בתל אביב וכיום אנחנו נמנעים מכך מאחר והתשואה נמוכה משמעותית מזו שניתן להשיג בניו יורק."

כתבות נדל"I נוספות: בכירי הקבלנים: "בלתי אפשרי להחזיר את מחירי הדירות ל-2007, צריך להיזהר מזריקה של אמירות פופוליסטיות" חשש לבועה: מחקר - הישראלי משלם פי 3 על כל מ"ר של דירה בהשוואה לעולם המפותח