היכן במרכז נמכר קוטג' בשטח 150 מ"ר ב-1.5 מיליון שקל?

ובאיזו עיר נמכרה דירת 4 חדרים ב-595 אלף שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (1)

משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 2.5 חדרים ברחוב דרך השלום, 65 מ"ר, קומה 3, משופצת, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,075,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס One

דירת 3 חדרים ברחוב בר לב, 67 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית וחנייה, אופציה ל-30 מ"ר הרחבה, נמכרה ב-855,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס יהלום

דירת 4 חדרים ברחוב מנורה, 100 מ"ר+ 10 מ"ר מרפסת שמש, קומה 2 מתוך 4, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב- 2.55 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון שכונות צפוניות

גבעתיים

דירת 4.5 חדרים ברחוב רמז, דרך אלנבי, 97 מ"ר, קומה 4, חדשה, מרפסת שמש, מחסן, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2,642,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הל"ה, 73 מ"ר, קומה 4, מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,470,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס 100%

רמת גן

דירת 5+1 חדרים ברחוב פרופס, 100 מ"ר, קומת גג, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2,670,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

רמת השרון

דירת 3 חדרים ברחוב סוקולוב, 85 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית, נמכרה ב-1,350,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס סטייל

כפר סבא

דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, ברחוב כנרת, משופצת, עם חנייה ומעלית, קומה 6 מתוך 6, מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,400,000 שקל (מחיר מבוקש 1,490,000 שקל).

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס One

דירת 3 חדרים ברחוב הגפן, קומה א', נמכרה ב-870,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב רופין עם מרפסת שמש, מחסן, מעלית וחניה, נמכרה ב-1,480,000 שקל

דירת 4 חדרים ברחוב המייסדים, לפני שיפוץ, קומה א, עם מעלית וחניה, לפני שיפוץ, נמכרה ב-1,430,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות רשף נכסים כפר סבא

רמלה

דירת 3 חדרים ברחוב בן גוריון, 68 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 545,000 שקל

דירת 4 חדרים ברחוב גולומב, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 750,000 שקל

קוטג' בשכונת מצליח, 5 חדרים, 150 מ"ר בנוי על קרקע בשטח 260 מ"ר, עם חניה כפולה, נמכר ב- 1.53 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמלה

ראשון לציון

דירת 3 חדרים ברחוב חנה ומיכאל לוין, שכונת רביבים, נמכרה ב-920,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אידאל

בת ים

דירת 5 חדרים ברחוב המרגנית, קומה 2, מעלית, חנייה בטאבו, שמורה, כ-110 מ"ר, נמכרה ב-1770,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

חולון

דירת 4 חדרים בשכונת קרית בן גוריון, רחוב משה דיין, קומה 3, מעלית, בניין בן 4 שנים, 100 מ"ר, נמכרה ב-1,550,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקסלנס

בני דרור

בית בהרחבה הישנה במושב בני דרור, מגרש חצי דונם, בנוי 170 מ"ר, בשני מפלסים, בן 25 שנה, נמכר ב-3,800,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס U4

כפר יונה

דירת 4 חדרים, 114 מ"ר, פרויקט יצחקי שרונים לגור בכפר, בניינים בני 5 קומות, נמכרה ב- 1,160,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People

ירושלים

דירת 3 חדרים ברחוב קדיש לוז, 67 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית, משופצת, נמכרה ב-1.24 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב פרץ ברנשטיין, 80 מ"ר, משופצת + חניה ומחסן, קומה 6 מתוך 8 נמכרה ב-1,645,000 שקל, המחיר המבוקש 1,750,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות ריאלטי אקזקיוטיב

תקוע

וילה בתקוע, 325 מ"ר, על חצי דונם, מחולקת ל-3 יחידות להשכרה, נמכרה ב-1,800,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון

חדרה

דירת 2 חדרים ברחוב העלייה השנייה, 70 מ"ר, קומה 1 עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-520,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מקצוענים

עפולה

דירת 4 חדרים בעפולה, רחוב שרת, משופצת, נמכרה ב-595,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב שי עגנון, דרך אלנבי, 68 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-370,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב ג'ורס, שכונת שפרינצק, 55 מ"ר, קומה 3, מוארת, לשיפוץ, נמכרה ב-495,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב שדרות הנדיב, שכונת כרמליה, 100 מ"ר, קרקע, ממ"ד, מחסן, גינה, נמכרה ב-1,840,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

דירת 3 חדרים ברחוב אהוד בשכונת אחוזה, 90 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-1,100,000 שקל

דירת 5 חדרים ברחוב הסחלב בשכונת רמת אלמוגי, 125 מ"ר, עם מרפסת בשטח 15 מ"ר, קומה ג', נמכרה ב-2,900,000 שקל

פנטהאוז דו מפלסי 5 חדרים ברחוב לסקוב בשכונת רמת גולדה, 130 מ"ר, נמכרה ב-1,850,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות רשף נכסים חיפה

דירת 2 חדרים ברחוב גדליהו בנווה שאנן, 50 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 500,000 שקל

דירת 2.5 חדרים ברחוב הס בהדר עליון, 50 מ"ר, קומת קרקע, ללא חניה, משופצת, נמכרה ב- 480,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב ביכורים, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 840,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון חיפה

באר שבע

דירת-גן 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב שלמה סקולסקי, 125 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-945,000 שקל.

דירת 5 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב הרב שלמה טנא, 140 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-1,050,000 שקל.

קוטג' 6 חדרים בשכונת נאות לון, רחוב עכו, 160 מ"ר, נמכרה ב-1,380,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת רמות, רחוב משה קהירי, 104 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-715,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה נחל עשן, רחוב רחל אימנו, 100 מ"ר, קומה 4 נמכרה ב-566,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב שלמה טנא, 120 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-811,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב בר ניסן, 118 מ"ר, קומה 6 , נמכרה ב-805,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

קוטג' 5 חדרים, ברחוב פרג, 141 מ"ר, סטנדרטית, נמכרה ב-1,040,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב יוסף קארו, קומה 8/8, 74 מ"ר, על עמודים, עם מעלית, נמכרה ב-380,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב מרחבים, קומה 2/3, 80 מ"ר, על עמודים וללא מעלית, נמכרה ב-315,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

שכירות

תל אביב

דירת 1.5 חדרים ברחוב שילה, 44 מ"ר, עם מעלית, קומה 2, הושכרה ב-4,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס פלייס

חדרה

קוטג' 6 חדרים ברחוב הגיבורים, 127 מ"ר, עם חניה, הושכר ב-5,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מקצוענים

צור יצחק

דירת 5 חדרים ברחוב נחל הדס, 130 מ"ר, הושכרה ב-4,300 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר

חיפה

דירת 4 חדרים ברחוב עובדיה, 90 מ"ר, קומה א', חניה, מחסן ומיזוג אויר. הושכרה ב-2900 שקל

דירת 4.5 חדרים ברח' בת חן בשכונת רמת חן, 120 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, קומה א', הושכרה ב-4,500 שקל

דירת 3 חדרים בשד' סיני בשכונת אחוזה, 85 מ"ר, קרקע, עם יציאה לגינה 150 מ"ר, הושכרה לזוג צעיר עם ילד במחיר 4000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות רשף נכסים חיפה

כתבות מעניינות נוספות:

זיסר רוכש ב-150 מיליון שקל, והאג"חים מזנקים בפראות - צפו בטבלת הסדרות

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    חודים דמגוגיה להרצת פראייר=מחירהזוי=בועה בפיצוף!!!!!!!! (ל"ת)
    נדלן=בלןף שיווק 01/12/2012 20:34
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.