המפקח על הבנקים, דוד זקן, פרסם היום טיוטת הוראה בנושא הגבלת שיעור המימון (LTV) בהלוואות לדיור, אשר תחול על הלוואות שניתן להן אישור עקרוני מיום 1 בנובמבר 2012 ואילך. ההוראה החדשה הינה המשך לצעדים קודמים שננקטו על ידי הפיקוח על הבנקים בשוק האשראי לדיור.

ההוראה קובעת שתאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתה), בשיעור מימון גבוה מ- 70%, למעט הלוואה לדיור לצורך רכישת דירה ראשונה של לווה, לגביה יחול שיעור מימון מרבי של 75%. בנוסף קובעת ההוראה שתאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה ללווה לצורך רכישת דירה להשקעה בשיעור מימון הגבוה מ-50%. לעניין זה, דירה להשקעה הינה בהתאם לדווח לרשויות המס (דירה שנייה), לרבות דירה הנרכשת על ידי תושב חוץ. ההוראה תיכנס לתוקף לאחר דיון בוועדה המייעצת לענייני בנקאות.

זקן: "גידול בנפח הפעילות של המשקיעים"

זקן טוען כי "בשנים האחרונות אנו עדים להתפתחויות שליליות בשוק הדיור ובשוק האשראי לדיור. טיוטת ההוראה הנוכחית פורסמה על רקע הגידול המשמעותי בשנים האחרונות ביתרת האשראי לדיור והעלייה במחירי הדירות בארץ. מגמות אחרונות בשוק הדיור מעידות על גידול במספר העסקאות, גידול ברמה החודשית של ביצועי המשכנתאות וגידול בנפח הפעילות של המשקיעים, בין היתר על רקע סביבת הריבית הנמוכה על המשכנתאות."

לפי בנק ישראל, התפתחויות אלו משליכות על רמת הסיכון הגלומה בתיק האשראי הבנקאי: הגידול המואץ של תיק האשראי לדיור במאזני הבנקים עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית ובעיקר נוכח מתאם בין תיק האשראי לדיור ותיק האשראי לענף הבינוי והנדל"ן. אלו מהווים נכון ל- 30.6.2012 כ- 40% מסך סיכון האשראי המאזני.

"חלק גדול מהמשברים במדינות שונות החלו ממתן אשראי לדיור שלא שיקף את הסיכון"

בבנק ישראל מציינים כי חלק גדול מהמשברים הפיננסיים שהתרחשו במדינות שונות החלו ממתן אשראי לדיור בתנאים שלא שיקפו את הסיכונים המתפתחים בשוק זה. ההוראה החדשה נועדה לצמצם את ההשלכות המשמעותיות של התממשות משבר בשוק הנדל"ן באמצעות הקטנת הסיכון הגלום בתיק האשראי לדיור הבנקאי והפחתת הסיכון הגלום בלקיחת הלוואות לדיור בשיעור מימון גבוה.

ההוראה המדורגת משיתה, לפי בנק ישראל, כללים נוקשים יותר על משקיעים וכן מתחשבת באוכלוסיה שרוכשת דירה לראשונה.

שכר הדירה דווקא צפוי לרדת

בנק ישראל מפיג את החששות מפני עליית שכר הדירה בעקבות יציאתם של המשקיעים משוק הנדל"ן - בעקבות עדכון כלפי מעלה של מספר ההתחלות וגמר הבנייה, חטיבת המחקר צופה שעלייתו של סעיף הדיור במדד (שכר דירה) תתמתן מקצב שנתי של 3.5% בשנת 2012 ל-0% בשנת 2013, ובאמצע 2014 תגיע לשיעור שלילי של 1.5%, דבר שצפוי לתרום להתמתנות העלייה של רמת המחירים הכללית.

בשיחת ועידה שנערכה מייד לאחר פרסום התגובה, אמר זקן כי "ההצמדות וההגדרות יהיו בהתאם להגדרות מס הרכישה ויתבקש תצהיר חתום על ידי עו"ד שאכן מדובר בדירה ראשונה בעת קבלת משכנתא כפי שנהוג בהרבה מקרים."

זקן הסביר כי מסך הביצועים בחודשים ינואר עד אוגוסט, 13% היו של רוכשי דירות להשקעה ו-7.6% היו ב-LTV של מעל 50%. לדבריו, ההגבלה תחול על כל אישור עקרוני החל מה-1 בנובמבר 2012 ללא הגבלת זמן.

אטיאס: "המשקיעים הוציאו מהמשחק את הזוגות הצעירים"

אולם לא כולם סבורים שהגבלת בנק ישראל תוביל לשינוי בהיקף המשכנתאות. אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של דש, אומר בתגובה לצעדי בנק ישראל כי "על פי המחקר של בנק ישראל, רק כמחצית מהמשקיעים נזקקים בכלל ללקיחת משכנתא ולכן המגבלה שהטיל עליהם בנק ישראל עשויה לא להיות אפקטיבית. גם המגבלה של 75% על הרוכשים של דירה ראשונה לא כל כך מגבילה אותם. מרביתם לוקחים משכנתאות בשיעור מימון נמוך יותר. לכן הביקושים מצדם לא צפויים לרדת. בסה"כ, נראה שהצעדים האחרונים של בנק ישראל עלולים דווקא לזרז עליות המחירים בשוק הדיור".

שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, אמר בתגובה לצעדי בנק ישראל כי "זוהי מדיניות נכונה מצידו של נגיד בנק ישראל, שלראשונה מבצע הפרדה בין זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה לבין משקיעים דבר שתואם את מדיניות משרד הבינוי והשיכון לפיה כל המענקים והתמריצים ניתנים רק לזוגות צעירים ולא ניתנים למשקיעים. לראשונה יש מדיניות אחידה שמתאימה להחלטות הממשלה בדבר הפרדה בין זוגות צעירים ובין המשקיעים. חשוב לזכור כי המשקיעים היו אלה שרכשו דווקא את הדירות הקטנות הזמינות למגורים והוציאו מהמשחק אלפי משפחות שרצו לרכוש את דירתם הראשונה."