היכן בתל אביב נמכרה דירת 3 חדרים ב-885 אלף שקל?
משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
תל אביב
דירת 2.5 חדרים ברחוב רמברנדט, 71 מ"ר, משופצת חלקית, קומה ראשונה, חזית, נמכרה ב-1770000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Tower
דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 1, ברחוב בר לב, ללא מעלית וחנייה, אופציה ל-30 מ"ר הרחבה, נמכרה ב-855,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס יהלום
רמת גן
דירת 3 חדרים ברחוב ראש פינה, קומה 2, 87 מ"ר, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,420,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
דירת 4.5 חדרים ברחוב הרצל, 130 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, משופצת, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.65 מיליון שקל
דירת 2.5 חדרים ברחוב הרוא"ה, 60 מ"ר קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.025 מיליון שקל
דירת גן 2 חדרים ברחוב בן גוריון, 63 מ"ר+ 50 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 2, ללא חניה, נמכרה ב- 1.06 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב עטרות, 128 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, עם מעלית ו-2 חניות, נמכרה ב-2.05 מיליון שקל
דירת 2 חדרים ברחוב בנימין, 62 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.02 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת גן
רמת השרון
קוטג' 5 חדרים+ מרתף ברחוב המחתרת ברובע אלון, 220 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 250 מ"ר, נמכר ב- 4.3 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב האורן, 85 מ"ר, קומה 3 ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב- 1.48 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת השרון
כפר סבא
דירת 4 חדרים ברחוב כרמל, 120 מ"ר, קומה 3 עם מעלית וחנייה, במרכז העיר, זקוקה לשיפוץ, מוצעת למכירה חודשיים, נמכרה ב-1,260,000 שקל. מחיר מבוקש 1,370,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE
בת ים
דירת 4 חדרים ברחוב בלפור, נמכרה ב-1,130,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב שפירא, קומה א' עם מעלית, משופצת, 4 חד', נמכרה ב-1,250,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אקטיב
באר יעקב
דירת 4 חדרים ברחוב הגפן, נמכרה ב-990,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מגן
כפר יונה
בית דו משפחתי קטן, 70 מ"ר על מגרש בן 250 מ"ר, בית רחוב הנגב, זקוק לשיפוץ, נמכר ב-1,180,000 שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב גרניט, השכונה הצבאית, עם גינה יפה, שמורה מאוד, בניין בן 7 שנים, נמכרה ב-1,475,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס U4
צור יגאל
בית דו-משפחתי, רחוב ברקת, 6 חדרים, 176 מ"ר, 333 מ"ר מגרש, נמכר ב-2,560,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר
נס ציונה
דירת גן, 5 חד', שכונת סביוני נצר, רחוב החושן, חדשה מקבלן, גינה 250 מ"ר, בנוי 145 מ"ר, סטנדרט קבלן, 2 חניות, 2 מעליות, נמכרה ב-2,250,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מטרופולין
רחובות
דירת 4 חד', קומה א', מעלית וחנייה, רחוב ציפורה טוב בנווה יהודה, מושקעת וחדשה, נמכרה ב-1,195,000 שקל.
דו-משפחתי 6 חד' בקריית דוד, רחוב הרב שיבר, 400 מ"ר מגרש, 240 מ"ר בנוי, משופץ ומרתף, נמכרה ב-2,305,000 שקל.
דירת 4 חד' ברחובות ההולנדית, 110 מ"ר, קומה א', כולל מעלית וחנייה, מסודרת, נמכרה ב-1,200,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מטרופולין
ירושלים
דירת 3 חדרים ברחוב שלום יהודה, שכונת ארנונה, קומה 4, נמכרה ב-965,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון
חדרה
דירת 4 חדרים ברח' הנבל פינת היסמין, 102 מ"ר, קומה 12, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-961,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשדרות החרות, 92 מ"ר, קומה 5 עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-850,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים
חיפה
דירת 3 חדרים ברחוב המגינים, שכונת קרית אליעזר, 70 מ"ר, קומה 8, מעלית, נמכרה ב-620,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הרב מימון, שכונת נווה שאנן, 58 מ"ר, קומה -2, משופצת, גינה, נמכרה ב-560,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב יד לבנים, שכונת נווה שאנן, 112 מ"ר, קומה 6, ממ"ד, מעלית, חנייה, נמכרה ב-840,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב שמשון, שכונת רוממה, 100 מ"ר, קומה 2, עם יחידה הכוללת ממ"ד, נמכרה ב-622,500 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב ברל כצנלסון, שכונת נווה שאנן, 95 מ"ר, קומה 3, לשיפוץ, נמכרה ב-740,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
דירת גן 5 חדרים ברחוב כספרי, 115 מ"ר+ 20 מ"ר מרפסת+ 20 מ"ר גינה, קומת קרקע, עם מחסן, ללא חניה, נמכרה ב- 1.43 מליון שח
דירת גן 4 חדרים ברחוב מרגלית בשכונת שמבור, 105 מ"ר+ 50 מ"ר גינה, קומה 1 עם חניה מחסן ללא מעלית, נמכרה ב- 1.82 מיליון שקל
דירת 5 חדרים ברחוב גוט לוין ברמות ספיר, 125 מ"ר, עם מעלית חניה ומחסן, נמכרה ב- 1.33 מיליון שקל
קוטג' דו משפחתי 6 חדרים, ברחוב בני ברית, 150 מ"ר + גינה 100 מ"ר, עם חניה, זקוק לשיפוץ , נמכר ב- 2.05 מיליון שקל
דירת 2.5 חדרים ברחוב הילל, 65 מ"ר , קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 450,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון חיפה
באר שבע
דירת 5 חדרים בשכונה א', דרך המשחררים, 100 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-630,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב סרן דב, 118 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב-715,000 שקל.
דירת גן 3 חדרים בשכונת רמות, רחוב יוסף תקוע, 80 מ"ר, נמכרה ב-710,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונה ה', רחוב חוגלה, מחולקת לשלוש יחידות, 100 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-620,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב סרן דב, 108 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-765,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה יא', רחוב מרדכי נמיר, 76 מ"ר, קומה 8, נמכרה ב-380,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונה ד', רחוב יהודה הלוי, 110 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב-635,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב בר ניסן, 127 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-830,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
דימונה
דו משפחתי, 75/230 מ"ר, בשכונת נווה חורש, רחוב חרוב, נמכר ב-730,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס נובה
שכירות
רמת גן
דירת 2 חדרים, 35 מ"ר, קומה 1, רחוב שלם, רמת השקמה, ללא מעלית וחנייה, הושכרה ב-2,200 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
גבעתיים
דירת 2.5 חדרים ברחוב שינקין, קומה 3, 72 מ"ר, משופצת, ללא מעלית וחנייה, הושכרה ב-4,200 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%
כפר יונה
דירת 4 חדרים בכפר יונה, רחוב מנחם בגין, הושכרה ב-4,200 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 4U
צור יגאל
בית דו משפחתי, רחוב טופז, 6 חדרים, 175 מ"ר, הושכר ב-6500 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ישיר
- 3.העסקאות שדווחו בחיפה הן אותן עסקאות שדיווחו בסוף יולי (ל"ת)מוזר מאד 12/08/2012 20:13הגב לתגובה זו
- 2.מחיר הזוי מעל30-50%=הבועה בפיצוץ=חרםצרכן=מיתון!!!!!!!!! (ל"ת)מחירים בועתיים 11/08/2012 15:47הגב לתגובה זו
- 1.תרגיל שיווקי להרצת פראייר=חרםצרכן=מיתוך עיוור הלא מאמין (ל"ת)דמגוגיה נדלן=בלוף 11/08/2012 15:45הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
