1% של מע"מ, 10,259 שקל בהון העצמי; האם נכון לרוץ לקנות דירה? הנה הניתוח

רוכשי הדירות חזרו לשוק בגדול בתקופה האחרונה, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע (ג') עולה כי במהלך חודש יוני נמכרו 1,962 דירות חדשות, גידול של 13.3% בהשוואה לנתוני חודש מאי אשר הסתכמו ב-1,732 דירות ושיא של 16 חודשים מאז חודש מארס 2011. כעת, עם העלאת המע"מ בשיעור של אחוז בחודש ספטמבר, הצפי הוא שרוכשי הדירות יסתערו החודש על השוק לפני התייקרותן והעלייה בתשומות הבנייה.

אך, האם חתימה על רכישת נכס מקבלן בחודש אוגוסט, לפני כניסת הגזרה הכלכלית החדשה היא צעד נכון? Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה , בחן את הסוגיה.

זוג צעיר רכש דירת 4 חדרים בפתח תקווה ב-1 לאוגוסט, לפני העלאת המע"מ, תמורת 1,400,000 שקל (מחיר הדירה לפני מע"מ 1,206,897 שקל). ההון העצמי שהצליח לגייס הזוג עמד על 420,000 שקל (30% משווי הנכס) והוא נטל משכנתא בהיקף של 980,000 שקל. ביום חתימת חוזה הרכישה שילם הזוג לקבלן סך של 210,000 שקל, כ-15% ממחיר הדירה הכולל ועליו לשלם לפי אבני הדרך של תהליך הבנייה עוד 1,190,000 שקל (סכום הכולל מע"מ לפי 16%).

תכינו את המזומנים נציין כי לפי חוזה הרכישה הסטנדרטי, מחיר הדירה משתנה בהתאם לשינויים במיסים ובמדד המחירים לצרכן. מכאן שלאחר העלאת המע"מ ב-1 בספטמבר יתרת החוב לקבלן תהיה 1,200,259 שקל, קרי 10,259 שקל נוספים. האישור העקרוני שקיבל הזוג, טרם החתימה על הסכם הרכישה, היה לפי שווי נכס של 1,400,000 שקל באחוז מימון של 70% שמאפשר הבנק ליטול. ייתכן והבנק לא יאפשר את החריגה הקטנה ולכן יאלץ הזוג לגייס את ההפרש כחלק מהון עצמי נוסף. סך ההון עצמי שיאלץ לגייס הזוג עומד על 430,259 שקל. ומה היה קורה אילו הדירה הייתה נרכשת לאחר ה-1 בספטמבר? מחיר הרכישה היה אומנם עולה ב-12,069 שקל ל-1,412,069 שקל, אך הבנק היה מאפשר נטילת משכנתא בסכום גבוה יותר של 988,448 שקל (70% מסך הסכום) ועל הזוג היה לשלם הון עצמי (70% מימון) של 423,621 שקל, כלומר 3,621 שקל נוספים במקום 10,259 שקל (הפרש של 6,638 שקל). עליית מדד תשומות הבנייה על הרוכשים לקחת בחשבון את ההוצאות הנוספות ברכישת נכס מקבלן שהמהותית ביניהן היא מדד תשומות הבנייה שצפוי לעלות אף הוא בעקבות עליית מחירי הדלק והמע"מ. מנגד, ההערכות בשוק הן כי לאור המצב הכלכלי העולמי והמקומי - נגיד בנק ישראל צפוי להמשיך ולהוריד את הריבית, דבר אשר יטיב עם נוטלי המשכנתאות.

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה , אומר כי "בהקשר לאמור לעיל, יש לזכור שאחוז המימון נקבע לפי שווי הרכישה או השמאות שבוצעה עבור הבנק (הנמור מביניהם). במקרה של רכישה מקבלן לא נדרשת שמאות ואחוז המימון נקבע לפי הסכום שמופיע בהסכם מול הקבלן. הבנק למשכנתאות אינו מתייחס לשינויים שמשפיעים על שווי הרכישה כגון מע"מ ומדד תשומות הבנייה, לכן יש לבחון ככל האפשר את ההוצאות הנדרשות ואף לשקול בקשה למסגרת אשראי גבוהה בשלבים הראשוניים. למען הסר ספק, הסכומים שישוחררו הם הסכומים שיקבעו את המשכנתא הסופית ואת ההחזרים החודשיים ולא מסגרת האשראי. במקרה שתואר ניתן להמליץ לזוג לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש להגדיל את מסגרת האשראי."

"בחודשים האחרונים אנו רואים את שיפור מצב נוטלי המשכנתאות עקב ירידת הפריים וריבית העוגנים במסלולי המשכנתאות", מוסיף כרמל. "עם זאת, אין לשכוח את הגבלת בנק ישראל ממאי 2011 אשר אינה מאפשרת נטילת משכנתא בריבית אשר עלולה להשתנות (עד 5 שנים). בחודשיים האחרונים מתרבות 'שיחות המסדרון' על כוונת בנק ישראל לצאת בהגבלה נוספת שתתייחס לאחוז המימון. בהתאם לאמור, רצוי וכדאי לקבל אישור עקרוני מהבנקים לפני חתימה על הסכם הרכישה. האישור העקרוני יכול וייתן תקופה של התארגנות עד לפקיעת האישור העקרוני במקרה שתצא הגבלה נוספת."

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.