לאומי: "העלאת המע"מ תוביל להתקררות זמנית של הנדל"ן, גם ביד 2"
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע (ג') רוכשי הדירות חזרו לשוק בגדול בחודש יוני - במהלך חודש זה נמכרו 1,962 דירות חדשות מקבלן, גידול של 13.3% בהשוואה לנתוני חודש מאי אשר הסתכמו ב-1,732 דירות ושיא של 16 חודשים מאז חודש מארס 2011 עת נמכרו 1,991 דירות.
בהתייחס לנתוני המכירות המנוכים עונתית, אומרים הבוקר כלכלני בנק לאומי בסקירתם השבועית כי בחודש יוני עלה היקף המכירות החודשי ל-1,377 דירות בהשוואה להיקף חודשי ממוצע של 1,200 דירות בחמשת החודשים הראשונים של 2012.
לדבריהם, במחצית הראשונה של 2012 נמכרו כ- 7,400 דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות). מדובר בהיקף מכירות הנמוך ב- 5% בלבד, מהיקף המכירות בתקופה המקבילה בשנת 2011 וב- 12% מהיקף המכירות בתקופה המקבילה בשנת 2010, שהייתה שנת שיא במכירות של דירות חדשות.
רמת חודשי ההיצע מצויה בחודשים האחרונים בטווח שבין 12 - 13 חודשי היצע. מדובר ברמת חודשי היצע אשר אופיינה בעבר בהפחתה משמעותית בלחצים לעליית מחירים. מדד סקר מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המבוסס על מחירי העסקאות המדווחות למס שבח, מצביע על התמתנות של קצב עליית המחירים לכ- 2%, זאת לאחר תקופה ממושכת של עליית מחירי הדיור. בלאומי מציינים כי העובדה שעל פי הנתונים הרשמיים מחירי הדיור עדיין עולים, אם כי בקצב מתון מאוד, קשורה בין היתר לכך ששיעור הריבית הממוצע על המשכנתאות מצוי ברמה נמוכה יחסית, ותומך לפיכך בביקוש לרכישת דירות. כך למשל, עמדה הריבית הממוצעת על המשכנתאות הצמודות למדד בחודש יולי על 2.64%.
"בנוסף, ואולי אף חשוב מכך, ישנה התמתנות בעלייה של היצע הדירות החדשות, זאת לפי נתוני התחלות הבנייה, ועסקאות שאושרו על ידי מנהל מקרקעי ישראל מאז ראשית השנה, ולכן פוחתים הכוחות אשר עשויים היו לתרום לירידת מחירים בשוק", מוסיפים בלאומי.
לדברי הכלכלנים, העלאת המע"מ ב-1% בחודש ספטמבר ייקר את עלות הבנייה של דירות חדשות, או הוצאות שונות של השבחת דירות קיימות כמו שיפוץ ואחזקה. במקביל, תתייקר עלות הדירות חדשות לרוכשים, אך גם של רוכשי דירות יד שנייה, זאת דרך רכיבי ביצוע העסקה החייבים במע"מ (תיווך, עו"ד וכו').
הכלכלנים מציינים כי "גורמים אלו עלולים להשפיע באופן שלילי על ההיצע כמו גם על הביקוש ולהביא 'להתקררות' זמנית של השוק לאחר יישום העלאת המס. יש לציין כי במקביל יביא משרד האוצר לאישור הממשלה הארכה של הוראת השעה הקובעת פטור ממס רכישה לבעלי דירה יחידה, עד 31 בדצמבר 2013. כמו כן, תובא לאישור הארכה של הוראת השעה על מס רכישה בשיעורים גבוהים לבעלי דירת מגורים נוספת, עד 31 בדצמבר 2013."
- 3.כלכלן אמיתי 02/08/2012 19:37הגב לתגובה זושיעור המע"מ לא רלוונטי לעסקים רק לצרכן הסופי.
- 2.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=חרםצרכן=הבועה בפיצוץ!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל גנבים 02/08/2012 14:32הגב לתגובה זו
- 1.אלף מם 02/08/2012 11:34הגב לתגובה זושהבועה תתפוצץ לו בפנים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
