המאירי: "עתיד הצעירים בלוד וברמלה"; היכן נראה ירידת מחירים?
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו אתמול (ג') רוכשי הדירות חזרו לשוק בגדול בחודש יוני - במהלך חודש זה נמכרו 1,962 דירות חדשות מקבלן, גידול של 13.3% בהשוואה לנתוני חודש מאי אשר הסתכמו ב-1,732 דירות ושיא של 16 חודשים מאז חודש מארס 2011 עת נמכרו 1,991 דירות.
- 9.חבר מרכז שמשכיר דירו 07/08/2012 14:31הגב לתגובה זופנויה וכך להעלות עוד יותר את מחירי הדיור
- 8.מ.א חוף השרון -פתרון 02/08/2012 13:47הגב לתגובה זולמה לשלוח זוגות צעירים לאבד את חייהם וחיי בניהם , כאשר במרחק 12 דק בת"א אפשר וצריך להקים עשרות אלפי יח"ד?
- אלכס 05/08/2012 00:17הגב לתגובה זוגם בבאר שבע נרצח גבר שבא להגיד " שקט" לחבורת צעירים שיכורים,גם ברחובות דגנראט אחד אנס ורצח בחורה,גם בתל אביב ובת ים.כל המדינה מלאה פשע.אני גר בלוד בגני יער.בשביל זוג צעיר סביר ,יש לי משפחה בניו יורק גם שם רוצחים בגלל שטויות.אין לאן לברוח.ברוסיה גבר עם כלב היה שולף סכין והיה מבריח את החראות הללו.כאן בן אדם שמנסה להגן על עצמו ועל כבודו יכול למצוא את עצמו במאסר.המשטרה מזמן פשטה את הרגל.בתי משפט מתעסקים בקאקא במקום לתת עונשים כבדים לחוליגנים הללו.
- 7.בנטוב 02/08/2012 09:25הגב לתגובה זומאז טרכטנברג הורע מצב המשק והחברות הייה צריך לטפל בנושא אחד ובאופן אגרסיבי ואינטנסיבי ואפילו במצב חירום בניית דירות ושיכונים לזכאים ולניזקקים המצב הקשה והיוקר שכולם מיתלוננים עליו הוא תוצאה של הוצאה גדולה על דיור עכשיו נוצר מצב שהעשירים ובעלי ההכנסה הגבוהה נהנים ממוצרים זולים וממתנות טרכטנברג ועכשיו מבקשים מכולם לשלם מדינת חלם וחלמאים פוליטקאים ומדינאים אימפוטנטים וחסרי הבנה ורגש עושים הכל בשביל פוזה איז ה היגיון חולה יש להנהגה שלנו מדינה שרוב אזרחיה הם חיילים מי בסדיר ומי במילואים לא מבינים שביטחון המדינה נישען על הלוחמים וביטחון הלוחמים ומישפחותם נישען על בית וקורת גג גם עכשיו הכל מיתנהל מעט מידי לאט מידי ומאוחר מידי המדינה מחלקת לכלל הצורכים בימקום לניצרכים קחו את בעיית הדיור כבעייה לאומית חברתית וטטפלו בכל הכח והמהירות זה יביא ברכה גדולה ושיגשוג כלכלי שיפתיע לטובה ויחולל מהפך בביטחון הציבור והרגשה של חשק ליחיות וליבנות ולא חיים של מירדף אחר כסף ואחר דירה ואחר תשלומים אין סופיים שיוצרים כאן עם של חזירים וחברה שאחד אוכל את השני ביגלל מדיניות מקוקלת ומקלקלת תיתעוררו זה הזמן
- 6.01/08/2012 19:02הגב לתגובה זוהם אומרים שצפון תל אביב זה לא משתלם
- 5.דמגוגיה לפראייר=חרםצרכן=הבועהבפיצוץ=סוף שיווק הבלוף!!!! (ל"ת)נדלניסט=בלוף שיווקי 01/08/2012 18:08הגב לתגובה זו
- 4.פאטימה 01/08/2012 18:03הגב לתגובה זואם המדינה רוצה מהלך דראמטי . אז הפתרון להעביר את האוניברסיטה בר אילן ללוד ליד רכבת לוד . עכשיו עשרות אלפי סטודנטים יפוצצו את הרכבת ויורידו עומסים מהכבישים . את השטח שמתפנה אפשר לשווק לדירות בעשרות מיליאדים שיממנו את המעבר וישיאירו הרבה כסף למחקר ל-50 שנה הבאות .
- שיעבירו? מי יממן את העברה? (ל"ת)? 01/08/2012 20:05הגב לתגובה זו
- לא עדיף שיעבירו ללוד את אונ' ת"א?! המגרשים יותר יקרים (ל"ת)פאטימה מה יהיה איתך. 02/08/2012 01:57
- 3.כותרות כותרות 01/08/2012 17:53הגב לתגובה זומבין שיש מפולת בשוק הנדלן
- 2.01/08/2012 17:39הגב לתגובה זוהממשלה לא מעוניינת להוריד את מחירי הדירות נוח לה שנהיה עבדים ונשלם משכנתא כל החיים ונעבוד מבוקר עד ערב בשכר זעום כי אחרת נהיה ברחוב. זה שיטה לשעבד אותנו. ותקנה אתה ברמלה לוד.
- 1.עוד אינטרסנט שחולם בכיוון הלא נכון (ל"ת)כץ 01/08/2012 17:26הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
