"הנדל"ן ימשיך בהתמתנות, מתרחקים מהצורך בצעדים מאקרו יציבותיים"
מדיוני החלטת הריבית לחודש יוני, אשר שיעורה נותר על 2.5%, עולה כי לא קיימת תמימות דעים בקרב בכירי הבנק ביחס לתמונת המצב הכלכלי של ישראל בתקופה הנוכחית.
חבר וועדה אחד ציין כי האינדיקטורים החודשיים האחרונים אינם מעודדים, וכי לדעתו חלה תפנית לרעה במצב הריאלי של המשק. מנגד, חברי וועדה נוספים ציינו, בן היתר, את הציפיות של החברות מסקר המגמות לפעילות ברביע השני אשר הינן חיוביות יותר לעומת החודשים הקודמים, וכן את האומדן הראשוני של נתוני החשבונאות הלאומית המצביעים על המשך קצב גידול התוצר ברמה של כ-3%, תוך אזכור שהאומדן הראשוני חשוף לעדכון לעתים קרובות.
התגברות אי הוודאות באירופה
נושא נוסף שנדון הוא הסביבה העולמית והסיכונים הנשקפים ממנה למשק הישראלי. חברי הוועדה ציינו את התגברות אי הוודאות סביב המשבר באירופה. כמו כן, נדונו תרחישים שונים לגבי אופן התפתחות אפשרית של משבר באירופה, והעיתוי האופטימאלי לתגובת המדיניות במידה ויתרחש. בהקשר זה, צוין כי במקרה של תרחיש בעל השפעה שלילית על המשק הישראלי, הוועדה המוניטרית תהיה נכונה לקבל החלטות לפי הנדרש גם במהלך החודש.
בנושא השפעת המדיניות המוניטרית על שוק הדיור הוזכרה, בין היתר, ההתייצבות במחירי הדירות על רקע הרמה השנתית הגבוהה יחסית של התחלות הבנייה. צוין כי נתונים אלה, וכן הצעדים המאקרו-יציבותיים שננקטו בעבר, יתכן וצפויים להרחיק את הצורך בצעדים מאקרו-יציבותיים נוספים. יחד עם זאת, הוועדה ערה לשינויים ולהתפתחויות בשוק הדיור והיא תמשיך לעקוב אחרי התפתחויות בשוק זה.
התמתנות במחירי הדירות
בדיון בפורום הרחב נאמר כי ההתמתנות של מחירי הדירות בחודשים האחרונים באה על רקע המשך הגידול של מספר התחלות הבנייה, ההשפעה-בפיגור של העלאת הריבית, צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות וצעדי משרד האוצר במיסוי על נדל"ן. לדבריהם, צעדים אלה, יחד עם מאמצי שיווק הקרקעות מצד משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, צפויים להמשיך ולמתן את עליית מחירי הדיור.
סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן עלה בחודש אפריל ב-0.8%, המשך לעלייה של 0.4% בחודש מארס. בשנים עשר החודשים האחרונים עלה סעיף זה ב-4.6%. מחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס, ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, עלו בחודשים פברואר ומארס ב-0.3%, לאחר עלייה של 0.1% בחודשים ינואר ופברואר. יחד עם זאת, ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור של 2.2%, נתון שעמד בחודש הקודם על 2.8%. כמו כן, מספר התחלות הבנייה ב-12 החודשים האחרונים עמד בחודש פברואר על 44,800 לעומת 44,916 בחודש הקודם.
צמיחה של 3.1% ב-2012
הבכירים הדגישו כי האינפלציה בפועל ב-12 החודשים האחרונים נמצאת במרכז היעד כבר ארבעה חודשים. הצפיות לאינפלציה משוק ההון ושל החזאים ירדו החודש ונמצאות בקרבת מרכז יעד האינפלציה ונעו בטווח שבין 2.2% ל-2.3%. מחירי הסחורות, בעיקר הנפט, ירדו ירידה חדה - המשך לירידות שנרשמו בהם בחודשיים האחרונים.
לגבי הצמיחה במשק, מוסרים הבכירים כי ברבעון הראשון של 2012 נמשה צמיחתו של התוצר בשיעור דומה לזה של המחצית השנייה של 2011. תחזית הצמיחה של בנק ישראל ל-2012 עומדת על 3.1%.
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
לכל מי שחוזר על המנטרה "הורדת ריבית = עליית מחירי הדיור" כדאי שיסתכל על מה שקורה בארה"ב, אירופה וקנדה; אלכס זבז'ינסקי ממיטב ברוקראז' עם תובנות על שוק הדיור
לפי הדיווח של משרד האוצר, למרות סיום המלחמה, בחודש אוקטובר נמשכה ואף העמיקה ירידה במכירות דירות. לעומת ספטמבר, ירדה כמות העסקאות ב-35% ולעומת אוקטובר 2024 ב-11.6%. כמות הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי ירדה בכ-40%. כמובן שעדיין מוקדם להסיק מסקנות שסיום
המלחמה או תחילה של הורדות ריבית לא השפיעו על רכישות דירות.
אבל בכל מקרה לכל מי שחוזר על המנטרה שלפיה הורדת ריבית מובילה כמעט אוטומטית לעלייה במחירי הדירות, כדאי שירים את הראש ויסתכל החוצה. בארה"ב, באירופה ובקנדה, מדינות שנמצאות עמוק בתוך הסייקל של הורדות ריבית, שוקי הדיור עדיין לא ממהרים להגיב כמו שאולי הייתם מצפים מהם. בעוד אצלינו הורידו לראשונה את הריבית בהחלטה האחרונה, הפד' עשה זאת כבר 3 פעמים ברציפות ואילו ה-ECB כבר הוריד 7 פעמים ברציפות כשהריבית באיזור גוש האירו עומדת כיום על 2.15%.
"כדאי לבחון את הניסיון של המדינות האחרות שהתחילו להוריד ריבית עוד באמצע 2024. ברובן, קצב השינוי במדד מחירי הדירות המשיך לרדת, מה שיכול להעיד שהביקושים לא התחדשו משמעותית בתגובה להורדת ריבית" כותב אלכס זבז’ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב ברוקראז’, בסקירה האחרונה שלו. הוא מנסה לפרק את הקשר הישיר מדי שבין הריבית לנדל"ן. נכון יש את מי שיאמר שלא ניתן להשוות את השוק בישראל עם ה"ביקושים הקשיחים" לנעשה בחו"ל, אבל מבלי לדון עד כמה הביקוש כאן באמת קשיח (כשההיצע של הדירות נערם ממדד למדד ועקף את ה-83 אלף דירות לא-מכורות) עדיין כדאי להפריך את התזה לפיה, ריבית יורדת משמעה עליות במחירי הדיור.
קצב השינוי במדד מחירי הדירות, מקור: Bloomberg וסקירת מיטב ברוקראז'
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- בפעם השלישית ברציפות: הריבית בארה״ב ירדה ב-0.25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו שאתם רואים בתרשים למעלה מדד הדיור בארה"ב, רוב מדינות אירופה וגם קנדה ממשיך לרדת זאת על אף שכאמור הריבית באיזורים האלה ירדו. לכאורה הריבית אמורה להיות כבר בסביבה נוחה יותר עבור שוק הדיור ומשכך לתמוך בביקוש-בעליית מחירים אבל כמו שאנחנו נוכחים לראות זה, לפחות עדיין, לא המצב.
