הקאמבק של הקיבוצים - כך ניתן לרכוש בית פרטי ליד כ"ס ב-1.2 מיליון שקל
רוב הישראלים חולמים על בית עם גינה בישוב ירוק ושקט, אולם עם הזינוק במחירי הדירות בארבע השנים האחרונות - החלום הלך והתרחק וכיום גם בישובים בפאתי אזור המרכז, דוגמת יקנעם, פרדס חנה כרכור וגן יבנה קשה למצוא בתים בפחות מ-2 מיליון שקל. אולם מתברר כי עם שינוי קטן בתפיסה ניתן לרכוש בית במחיר הגיוני, לא פעם במחיר של דירת 4 חדרים - להצטרף לקיבוץ.
"תור האנשים שמתדפקים על שעריהם של הקיבוצים ומעוניינים להפוך לחברים הוא אין סופי, הקיבוץ ללא ספק עושה קאמבק", מתאר ניב רונן, מנכ"ל חברת אמפא מליבו, אשר אחד מתחומי פעילותה העיקריים הוא הקמת בתים בהרחבות של קיבוצים. "התפתחות תשתית הכבישים והרכבות, במיוחד לאחר פתיחתו של כביש 6 הובילה לגידול של 20%-30% במספר החברים בקיבוצים רבים, כאשר קיבוץ עינת לדוגמה, סמוך לראש העין, הגדיל את מספר חבריו מ-140 ב-2007 ל-340 כיום, גידול של כ-143%."
בעבר המגורים בקיבוץ לא משכו את אנשי העיר מחשש שיאבדו את צביון חייהם האינדיבידואלי ויאלצו לוותר על כל משכורתם. רונן מסביר כי אופי הקיבוצים השתנה בשנים האחרונות והקיבוץ המודרני מאפשר לכל חבר לדאוג לעצמו כאשר המשכורת נשארת בידיו. לדבריו, משפחה בקיבוץ משלמת כיום עבור שירותים "ועד בית משודרג" שלרוב עומד על 1,500-2,000 שקל בחודש, ללא חינוך.
ומה לגבי מחירי הבתים? עבור 1.2 מיליון שקל ניתן לרכוש בית בקיבוץ בשרון, אך יש לזכור כי חבר הקיבוץ משלם רק עבור הבית בעוד הקרקע נותרת בידי הקיבוץ. הקיבוצים אינם מעוניינים שאנשים יבצעו "סיבוב" בנכסים ולכן, לפי רונן, השכרתם של הנכסים בעייתית ומרבית הקיבוצים מאפשרים למכור את הנכס רק לאחר 5 שנים. זאת ועוד, יש לזכור שלא כל הבנקים מאפשרים ליטול משכנתא כדי לרכוש בית בקיבוץ.
להלן מספר דוגמאות של בתים שנמכרו לאחרונה:
בקיבוץ ניר אליהו בית חד קומתי בן 3.5 חדרים בשטח של 112 מ"ר על קרקע של כ-350 מ"ר נמכר תמורת 1.2 מיליון שקל, כאשר בית דו קומתי בשטח של 166 מ"ר על קרקע של כ-350 מ"ר נמכר עבור כ-1.41 מיליון שקל.
בקיבוץ רבדים, 5 ק"מ דרום מזרחית לגדרה, בית חד קומתי בן 4 חדרים בשטח של 120 מ"ר על קרקע של כ-350 מ"ר נמכר תמורת כ-1.3 מיליון שקל.
קצת יותר דרומה, בקיבוץ דביר, סמוך ליער להב בצפון הנגב, נמכר בית חד קומתי בן 4 חדרים בגודל של 123 מ"ר על מגרש של כ-350 מ"ר ב- 919 אלף שקל, כאשר בית בשטח 200 מ"ר נמכר תמורת 1.3 מיליון שקל.
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 4.איציק - הישוב אושרת 10/06/2012 21:24הגב לתגובה זוהקרקע לא שייכת לרוכש אלא לקיבוץ. גם שכחו לרשום שיש דמי כניסה לקיבוץ ניר אליהו של למעלה מ-200,000 ש"ח ומיסי עתק. חוץ מזה השמועה היא שכל החברה כבר מתפרקת והמנכ"ל הקודם עזב. לא הייתי קונה מהם דירה בעיר חומס בסוריה.
- הייתי בטוח ששמך הוא ארז.... (ל"ת)סמיר 15/06/2012 11:59הגב לתגובה זו
- 3.הפרסום להרצת פראייר במחיר הזוי=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!!! (ל"ת)פרסום נדלניסט=בלוף 10/06/2012 01:45הגב לתגובה זו
- 2.אלון 09/06/2012 16:15הגב לתגובה זוהמקום הכי טוב בארץ תוך 5 שנים עיר גדולה ומשגשגת
- אבי 10/06/2012 16:16הגב לתגובה זולא צריך לשלם לבית הספר - כי אין ניתן למצוא פרטים רבים בזבל שלא מפנים מהרחובות ממולץ לרכוש טרקטורון כי תשתית אין
- 1.אורי 09/06/2012 12:25הגב לתגובה זוהכתב רק שכח לציין שאמנם הקרקע כרגע לא ברשות הקונה. אבל היא גם לא בדיוק ברשות הקיבוץ הקרקע היא של מינהל מקרקעי ישראל . ובבוא היום יצטרכו לשלם למינהל עבור הקרקע תשלום שיכול להגיע בקלות ל300 אלף דולר. נכון להיום.
- ולי 21/07/2012 13:53הגב לתגובה זוהתשלום יהיה על הקיבוץ שהוא בעל הקרקע ולא על הדיר בעל המבנה
- חנן וייס 09/06/2012 17:59הגב לתגובה זובצה"ל נקראים : במ"לים
- חנן וייס 09/06/2012 23:36הקרקע של עם ישראל ושל אזרחי ישראל אמורה להיות מנוהלת על ידי מנהל מקרקעי ישראל גוף ששיך למדינה שניתנה לו הזכות לטפל בקרקע ולשמור עליה ולחלק אותה בצורה נכונה וראוייה ... אנונימי נכון חלקית, מה שאומר שהקיבוצים יקחו את הכסף הקונה יתגע עם המנהל לבסוף הקונה יתייאש ויעזוב או יועזב והקיבוץ ימכור את ביתו בשנית הקיבוץ לא ישלם מסים
- נשוי לקיבוצניקית 09/06/2012 14:32הגב לתגובה זונכון לעכשיו מדובר על תשלום של 66% מערך הקרקע כאשר יהיה ניתן לרשמה בטאבו. ז"א שמגרש בשווי מיליון יחויב בסכום של 660 אלף ש"ח. יש עדיין הפרש לטובת הבעלים בדמות 33% מהערך של המגרש.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.78% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
