"לא בטוח שמכרזי מ. השיכון יצאו לפועל; לחץ לעליית מחירי הדיור"
כלכלני בנק לאומי פרסמו היום סקירת נדל"ן המלמדת כי קיימת כיום תחרות עזה על קהל הזוגות הצעירים בקרב מוכרי הדירות. לדבריהם, בהסתמך על נתוני האוצר, משקלם של הזוגות הצעירים בקרב רוכשי הדירות שנמכרו על ידי משקיעים, הנו הגבוה ביותר, מגמה שיכולה להסביר מדוע משפרי דיור התקשו גם במהלך הרבע הראשון של 2012, למכור את דירתם הראשונה, למרות העלייה בהיקף העסקאות בשוק, בהשוואה לרבע הרביעי של 2011.
רמת התחלות בנייה מינימאלית כדי לענות לצרכי האוכלוסיה
מנתוני האוצר עולה כי היקף התחלות הבנייה ברבע הראשון של 2012 עמד על 38.9 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים. מדובר בירידה בשיעור של 7.8% בהשוואה לרבע הקודם וירידה בשיעור של 11.6% בהשוואה לרבע המקביל אשתקד. הכלכלנים מדגישים כי היקף התחלות הבנייה החל לרדת במחצית השנייה של 2011 מרמה שנתית של כ- 45 אלף יחידות דיור לרמה הדומה לממוצע הגידול השנתי במספר משקי הבית בישראל. "זוהי לדעתנו הרמה השנתית המינימאלית של התחלות הבנייה הדרושה כדי לענות על צרכי הגידול הבסיסי של האוכלוסייה."
"מנתוני המלאי של דירות חדשות ביזמה פרטית שטרם נמכרו, ניתן ללמוד ששוק הדיור מצוי כיום ברמת מלאי גבוהה בכ- 10% מזו שהייתה בראשית 2007, בטרם החלה העלייה הדרמטית בביקוש לדירות (נתוני חודש אפריל הצביעו על רמת מלאי של כ- 15,000 דירות)", מוסיפים הכלכלנים. "יחד עם זאת, רמת חודשי ההיצע, המהווה מעין שיווי משקל בין הביקוש והמלאי הבלתי מכור, גבוהה יותר מזו שהייתה בראשית 2007 ולכן מצביעה על צורך במלאי גבוה יותר, כדי להימנע מהתגברות לחצים לעליות מחירים."
מצוקת האשראי מעמידה מכרזים בסכנה
הכלכלנים מסבירים כי הגידול במלאי חל במהלך 2011 כתוצאה מפעולת בנק ישראל ומשרד האוצר לצינון הביקוש בשוק הדיור. "בפרט, נציין את החשיבות של ההתמתנות בהיקף פעילותם של המשקיעים בשוק הדיור, שכן העלייה בהיקף פעילותם בשנים האחרונות, תרמה במידה משמעותית לעודפי הביקוש בשוק ולעליות מחירי הדיור. מסקירת האוצר ניתן ללמוד שהירידה בפעילותם של המשקיעים בלטה באזורים בהם רכשו המשקיעים את הנכס במהלך שלוש השנים האחרונות. כך, למשל בלטה העלייה בהיקף המכירות של דירות על ידי משקיעים בטבריה, כאשר כ- 65% מהמשקיעים רכשו את דירתם במהלך שלוש השנים האחרונות."
הכלכלנים מתייחסים לפרסומי משרד השיכון לפיהם בחודשים הקרובים היקף השיווקים צפוי לעמוד על כ- 3,800 יחידות שהם כ- 15% מהיקף העסקאות השנתי שאושר על ידי המנהל ב- 2010 - 2011 (ומתוכם כשליש מתוכננים באזורי ביקוש). אולם, לדבריהם, על רקע מגבלת האשראי הגבוהה, עליה מדווחים קבלנים, אין ודאות לכך שהמכרזים אכן יוכלו לצאת לפועל.
"לאחרונה בחן משרד האוצר את האפשרות להקטין את הערבות הבנקאית הנדרשת מיזמים, בגובה המע"מ המשולם על הדירה, שכן ביחס לרכיב זה אין סיכון. אולם, טרם התקבלה החלטה בנושא. על מנת לשמור על רמה הולמת של היצע דירות, יש צורך לתת מענה כולל, הן למגבלת הקרקעות והן למגבלת האשראי. במידה וההיצע ימשיך לרדת, ומלאי הדירות הבלתי מכורות ילך ויישחק, הדבר עלול להוביל, בשלב כזה או אחר, להתגברות לחצים לעליות מחירי הדיור", מסכמים הכלכלנים.
- 9.אוסף של מטומטמים , הכלכלה לפני קריסה (ל"ת)עצמאי 07/06/2012 20:56הגב לתגובה זו
- 8.להטיל מס 25% כמו מס רווחי הון בבורסה והכל ישתנה (ל"ת)איציק 07/06/2012 18:00הגב לתגובה זו
- 7.טבלאות ונתונים 07/06/2012 13:53הגב לתגובה זונו באמת... שוק הדירות לא משהו, ידוע. אבל להביא טיעונים כאלה זה פשוט בדיחה.
- 6.אלי 07/06/2012 13:43הגב לתגובה זויש קרוונים גדולים יפים ואפילו זולים הממשלה תדאג לקרקע מים וביוב חברת החשמל תשמח לחבר אתכם ולכל היתר ידאגו תושבי הישוב.
- 5.שיורידו מחירים! (ל"ת)עירית 07/06/2012 13:20הגב לתגובה זו
- 4.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן!!!!!!!!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל גנבים 07/06/2012 13:06הגב לתגובה זו
- 3.מספיק עם הדמגוגיה להרצת פראייר=חרם צרכני=בועה פיצוץ!!!! (ל"ת)פרסום נדלניסט=בלוף 07/06/2012 13:05הגב לתגובה זו
- 2.נתן 07/06/2012 12:29הגב לתגובה זוהם רוצים שהמחירים ימשיכו לעלות
- 1.משה 07/06/2012 12:28הגב לתגובה זומבחינתם עליית מחירים משמעותה משכנתאות יותר גבוהות, עובדים עלינו בעיניים
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
לכל מי שחוזר על המנטרה "הורדת ריבית = עליית מחירי הדיור" כדאי שיסתכל על מה שקורה בארה"ב, אירופה וקנדה; אלכס זבז'ינסקי ממיטב ברוקראז' עם תובנות על שוק הדיור
לפי הדיווח של משרד האוצר, למרות סיום המלחמה, בחודש אוקטובר נמשכה ואף העמיקה ירידה במכירות דירות. לעומת ספטמבר, ירדה כמות העסקאות ב-35% ולעומת אוקטובר 2024 ב-11.6%. כמות הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי ירדה בכ-40%. כמובן שעדיין מוקדם להסיק מסקנות שסיום
המלחמה או תחילה של הורדות ריבית לא השפיעו על רכישות דירות.
אבל בכל מקרה לכל מי שחוזר על המנטרה שלפיה הורדת ריבית מובילה כמעט אוטומטית לעלייה במחירי הדירות, כדאי שירים את הראש ויסתכל החוצה. בארה"ב, באירופה ובקנדה, מדינות שנמצאות עמוק בתוך הסייקל של הורדות ריבית, שוקי הדיור עדיין לא ממהרים להגיב כמו שאולי הייתם מצפים מהם. בעוד אצלינו הורידו לראשונה את הריבית בהחלטה האחרונה, הפד' עשה זאת כבר 3 פעמים ברציפות ואילו ה-ECB כבר הוריד 7 פעמים ברציפות כשהריבית באיזור גוש האירו עומדת כיום על 2.15%.
"כדאי לבחון את הניסיון של המדינות האחרות שהתחילו להוריד ריבית עוד באמצע 2024. ברובן, קצב השינוי במדד מחירי הדירות המשיך לרדת, מה שיכול להעיד שהביקושים לא התחדשו משמעותית בתגובה להורדת ריבית" כותב אלכס זבז’ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב ברוקראז’, בסקירה האחרונה שלו. הוא מנסה לפרק את הקשר הישיר מדי שבין הריבית לנדל"ן. נכון יש את מי שיאמר שלא ניתן להשוות את השוק בישראל עם ה"ביקושים הקשיחים" לנעשה בחו"ל, אבל מבלי לדון עד כמה הביקוש כאן באמת קשיח (כשההיצע של הדירות נערם ממדד למדד ועקף את ה-83 אלף דירות לא-מכורות) עדיין כדאי להפריך את התזה לפיה, ריבית יורדת משמעה עליות במחירי הדיור.
קצב השינוי במדד מחירי הדירות, מקור: Bloomberg וסקירת מיטב ברוקראז'
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- בפעם השלישית ברציפות: הריבית בארה״ב ירדה ב-0.25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו שאתם רואים בתרשים למעלה מדד הדיור בארה"ב, רוב מדינות אירופה וגם קנדה ממשיך לרדת זאת על אף שכאמור הריבית באיזורים האלה ירדו. לכאורה הריבית אמורה להיות כבר בסביבה נוחה יותר עבור שוק הדיור ומשכך לתמוך בביקוש-בעליית מחירים אבל כמו שאנחנו נוכחים לראות זה, לפחות עדיין, לא המצב.
