"לא בטוח שמכרזי מ. השיכון יצאו לפועל; לחץ לעליית מחירי הדיור"

כלכלני בנק לאומי פרסמו היום סקירת נדל"ן המלמדת כי קיימת כיום תחרות עזה על קהל הזוגות הצעירים בקרב מוכרי הדירות. לדבריהם, בהסתמך על נתוני האוצר, משקלם של הזוגות הצעירים בקרב רוכשי הדירות שנמכרו על ידי משקיעים, הנו הגבוה ביותר, מגמה שיכולה להסביר מדוע משפרי דיור התקשו גם במהלך הרבע הראשון של 2012, למכור את דירתם הראשונה, למרות העלייה בהיקף העסקאות בשוק, בהשוואה לרבע הרביעי של 2011.

רמת התחלות בנייה מינימאלית כדי לענות לצרכי האוכלוסיה מנתוני האוצר עולה כי היקף התחלות הבנייה ברבע הראשון של 2012 עמד על 38.9 אלף יחידות דיור, במונחים שנתיים. מדובר בירידה בשיעור של 7.8% בהשוואה לרבע הקודם וירידה בשיעור של 11.6% בהשוואה לרבע המקביל אשתקד. הכלכלנים מדגישים כי היקף התחלות הבנייה החל לרדת במחצית השנייה של 2011 מרמה שנתית של כ- 45 אלף יחידות דיור לרמה הדומה לממוצע הגידול השנתי במספר משקי הבית בישראל. "זוהי לדעתנו הרמה השנתית המינימאלית של התחלות הבנייה הדרושה כדי לענות על צרכי הגידול הבסיסי של האוכלוסייה." "מנתוני המלאי של דירות חדשות ביזמה פרטית שטרם נמכרו, ניתן ללמוד ששוק הדיור מצוי כיום ברמת מלאי גבוהה בכ- 10% מזו שהייתה בראשית 2007, בטרם החלה העלייה הדרמטית בביקוש לדירות (נתוני חודש אפריל הצביעו על רמת מלאי של כ- 15,000 דירות)", מוסיפים הכלכלנים. "יחד עם זאת, רמת חודשי ההיצע, המהווה מעין שיווי משקל בין הביקוש והמלאי הבלתי מכור, גבוהה יותר מזו שהייתה בראשית 2007 ולכן מצביעה על צורך במלאי גבוה יותר, כדי להימנע מהתגברות לחצים לעליות מחירים."

מצוקת האשראי מעמידה מכרזים בסכנה הכלכלנים מסבירים כי הגידול במלאי חל במהלך 2011 כתוצאה מפעולת בנק ישראל ומשרד האוצר לצינון הביקוש בשוק הדיור. "בפרט, נציין את החשיבות של ההתמתנות בהיקף פעילותם של המשקיעים בשוק הדיור, שכן העלייה בהיקף פעילותם בשנים האחרונות, תרמה במידה משמעותית לעודפי הביקוש בשוק ולעליות מחירי הדיור. מסקירת האוצר ניתן ללמוד שהירידה בפעילותם של המשקיעים בלטה באזורים בהם רכשו המשקיעים את הנכס במהלך שלוש השנים האחרונות. כך, למשל בלטה העלייה בהיקף המכירות של דירות על ידי משקיעים בטבריה, כאשר כ- 65% מהמשקיעים רכשו את דירתם במהלך שלוש השנים האחרונות." הכלכלנים מתייחסים לפרסומי משרד השיכון לפיהם בחודשים הקרובים היקף השיווקים צפוי לעמוד על כ- 3,800 יחידות שהם כ- 15% מהיקף העסקאות השנתי שאושר על ידי המנהל ב- 2010 - 2011 (ומתוכם כשליש מתוכננים באזורי ביקוש). אולם, לדבריהם, על רקע מגבלת האשראי הגבוהה, עליה מדווחים קבלנים, אין ודאות לכך שהמכרזים אכן יוכלו לצאת לפועל.

"לאחרונה בחן משרד האוצר את האפשרות להקטין את הערבות הבנקאית הנדרשת מיזמים, בגובה המע"מ המשולם על הדירה, שכן ביחס לרכיב זה אין סיכון. אולם, טרם התקבלה החלטה בנושא. על מנת לשמור על רמה הולמת של היצע דירות, יש צורך לתת מענה כולל, הן למגבלת הקרקעות והן למגבלת האשראי. במידה וההיצע ימשיך לרדת, ומלאי הדירות הבלתי מכורות ילך ויישחק, הדבר עלול להוביל, בשלב כזה או אחר, להתגברות לחצים לעליות מחירי הדיור", מסכמים הכלכלנים.