לאומי: "ההתמתנות במחירי הדירות תמשך; היקף העסקאות יורד"
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ביום ד' עולה כי בחודש מארס נמכרו כ- 1,200 דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות). כלכלני בנק לאומי מסבירים כי קצב המכירות החודשי יציב בחודשים האחרונים, לאחר שעלה מעט בהשוואה להיקף המכירות הנמוך שאפיין את המחצית השנייה של 2011. לדבריהם, את העלייה המתונה בלבד בהיקף המכירות החודשי של דירות חדשות, ניתן לייחס בין היתר לירידה בפעילות המשקיעים בשוק הדירות.
היקף הרכישות של המשקיעים עמד בחודש פברואר על כ- 1,700 דירות (חדשות ויד שנייה), לפי נתוני האוצר, כאשר מדובר בירידה של 8% בהשוואה לחודש ינואר ובירידה של 33% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. כמו כן, ישנו גידול בהיקף הדירות שנמכרות על ידי משקיעים. משקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שנייה עמד בחודש פברואר על כ- 21% ובאזורים בהם בלטה פעילותם של המשקיעים, כגון אזור באר שבע, משקלם מסך מוכרי דירות יד שנייה הגיע אף לשליש.
הכלכלנים מוסיפים כי גורם נוסף הממתן את היקף המכירות החודשי, הנו הירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות מיד שנייה, אשר מקשה על משפרי דיור למכור את הדירה שבבעלותם בטרם ירכשו דירה חדשה. כלומר, רצונם של משפרי הדיור להבטיח את מכירת הדירה שבבעלותם ובמחיר התואם את תוכניות הרכישה של הדירה החדשה, מאט את קצב המכירות של דירות חדשות. כך בחודשיים האחרונים עלה מספר חודשי הימצאותם של דירות חדשות בשוק ל- 8.2 חודשים בממוצע, מרמה ממוצעת של כ- 6 חודשים, שאפיינה את 2011. "המשך מצב זה של היקף עסקאות נמוך בשוק הדיור, עשוי לתמוך בהתמתנות מחירי הדיור. התמונה המתקבלת ביחס לביקוש עולה בקנה אחד עם נתון נוסף המצוין בסקירה של משרד האוצר לפיו חלה עלייה בשכר החציוני של רוכשי הדירות."
עוד עולה מנתוני האוצר שבמקביל נמשכת מגמת העלייה במלאי הדירות החדשות הבלתי מכור. "הנתונים עוברים עדכון רטרואקטיבי משמעותי מדי חודש. כך למשל המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית, מראשית 2011 ועד פברואר 2012, גדל בכ- 2,200 יחידות בהשוואה לנתונים שפורסמו בגין אותה תקופה, בחודש שעבר. בנוסף, נתוני המכירות עודכנו כלפי מטה. לכן, בעוד שבחודש הקודם נרשמה מגמת ירידה במספר חודשי ההיצע, לאחר העדכונים המשמעותיים כלפי מעלה של המלאי וכלפי מטה של נתוני המכירות, הנתון של חודשי ההיצע מצוי במגמת עלייה מתונה. אלו עמדו נכון לחודש מרץ על 11.8 חודשים."
לדבריהם, "רמה זו מצביעה על תנאים לירידה בלחצים לעליות מחירים. נזכיר כי קצב עליית מחירי הדיור ב- 12 החודשים האחרונים, לפי סקר מחירי הדיור המבוסס על נתוני רשויות המס, התמתן בחודש פברואר ל- 3.2%, לאחר שבשיא הגיע קצב עלייה המחירים השנתי לכ- 21% באמצע שנת 2010."
הכלכלנים מסכמים כי במבט קדימה, ניכר שפוחתים הלחצים לגידול נוסף בביקוש לדירות חדשות. "במידה ובמקביל יימשכו התחלות הבנייה בהיקף ההולם את הגידול במספר משקי הבית בישראל, עשויה להימשך התמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור. נדגיש כי, נקודת המוצא של הגידול במספר משקי הבית בישראל, כעוגן לצרכי הדיור למגורים בישראל, רלוונטית בין אם משקי הבית ירכשו דירה בעצמם ובין אם יבחרו לשכור דירה ממשקיע. בהתייחס לפילוח השוק לפי הבעלות על דירות, נציין כי לאחרונה אישרה הממשלה הצעה של שר האוצר להעניק פטור ממס לגופים מוסדיים על הכנסה מהשכרת דירות לטווח ארוך. תמריץ זה עשוי לתמוך בהתרחבות של שוק הדירות להשכרה בישראל, במקביל לירידה שכבר מתרחשת מזה מספר עשורים בשיעור הבעלות על דירות בקרב משקי הבית."
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 20.מירי 28/05/2012 16:23הגב לתגובה זואנחנו התחלנו לחפש דירה בתקופה האחרונה, ובו זמנית מבררים על משכנתא, ככה שאם מחירי הדירות ירדו בקרוב זה ממש יתאים! לכל מי שמצב דומה לשלנו, תוך כדי הבירורים נתקלנו בקבוצה נחמדה בפייסבוק "המומחים למשכנתאות" שפתחה פורום ועונה על שאלות בקשר למשכנתא וקניית בית.
- 19.רותם 11/05/2012 13:37הגב לתגובה זוהאמת היא שאתה צודק.
- 18.אבי 11/05/2012 12:27הגב לתגובה זולקחו משכנתא של 800 אלף ליותר מ 30 שנה. יצטרכו להחזיר כפול, כלומר 4400 בחודש בממוצע. איזה חיים מצפים להם?
- 17.מיני 11/05/2012 11:29הגב לתגובה זוענבל אור והפוקצ' ה השניה... פחחחחח אמרו שתהיה עליית מחירים - אז אמרו. העיקר שראיונו אותם בתקשורת (טלויזה ובעיתונות) כ" מומחיות נדל" ן" ...(?!) חימצנו ערב ליפני, שמו חזיית פושאפ ופאן לשיער על הבוקר, באו לטלויזה והתחילו לשפוך שטויות בכמויות - ומי שטיפש באמת קנה דירה. על זה אומרים " פריארים לא מיתים הם רק מתחלפים" ... אני יושב בהמתנה השנה מבלי לקנות דירה, למה להישתעבד לכל החיים ? למה להמתין לירושה מפתירתם של ההורים ? סבלנות, סבלנות, סבלנות. אני אקנה את הדירה הראשונה שלי מאחד טיפש שלקח משכנתא של 5,000 ש" ח, התגרש, פוטר מעבודתו, משלם מזונות (או מגרושתו שלקחה על עצמה משכנתא כ" כ גבוהה ל 30 שנה) או בעצם את הדירה של ההורים שלהם שנלקחה כערבון למה למהר, ולקנות מקבלנים חמדנים ? מי שכחם ימתין לשנה הבאה, שכירות לא תהרוג אותנו. ההיזדמנויות בדרך.
- 16.יש רק דבר אחד קבוע: ההומלסים שחופרים כאן (ל"ת)מואה 10/05/2012 21:56הגב לתגובה זו
- 15.בתחילת המחאה חשבנו שהמחירים ירדו ב 25%, עכשיו (ל"ת)ברור שהם ירדו ל 25% 10/05/2012 16:59הגב לתגובה זו
- 14.דוד 10/05/2012 14:31הגב לתגובה זו1.זה עתה הלכה דליה הון עדיר בכיסה חוץ מחניות,דירות,מגרשים שרכשה החדש מכירה ויודעת כל הסודות ופטנתים === ארה" ב בנקים נפלו כי נתנו הלואה כפול ממחיר דירה פיתום הגיע משבר וזה אילצ לפוצץ את הבועה===== גם ישראל יש בועה בדיור ובאופן כללי 2.אחוז כל שהוא במשק בשכר אצטרונומי באפ מדינה לא היו מגעים אפילו חצי מזה 3.היום יש כח לשילטוןאוצר,שיכון,הנגיד זו שעה מתאימה לתקן שכר כאן במקום להגדיל חובות על גבינו שעה טובה לתת ביטה לעיני אחרת איתו נגיע מהר ליוון
- זה אחרית הימים - הטוקבק שלך אומר הכל בעצם. (ל"ת)קסנון 11/05/2012 11:15הגב לתגובה זו
- 13.ארץ אוכלת תושביה (ל"ת)קול ההיגיון 10/05/2012 13:55הגב לתגובה זו
- 12.יש רק מקום אחד 10/05/2012 13:24הגב לתגובה זויש רק מקום אחד שבו לא יעלו לך את השכירות .לא תוכל למכור את הדירה שלך.ושוק הנדלן יפסיק לעניין אותך .משלמים פעם אחת לכול ....המוות..המבין יבין
- 11.מישקה 10/05/2012 13:21הגב לתגובה זואיפה יגורו באוהלים ? מה עם כל המיתגרשים ? המחירים אולי יורדים אבל לאט לאט.
- הגרושים בעלי הבתים שמתחתנים ומפנים דירות .... (ל"ת)ומה עם 10/05/2012 14:20הגב לתגובה זו
- איפה הם גרים עכשיו? 10/05/2012 14:04הגב לתגובה זו" בניגוד למה שנוטים לחשוב, רוב הזוגות שנישאים כבר חיו יחד לפני הנישואין, ולכן אין להם צורך ממשי מיידי ברכישת דירה, משפרי הדיור יכולים להרשות לעצמם להמתין ולראות מה יקרה בשוק הנדל" ן וגם המשקיעים לא ממהרים להיכנס חזרה לשוק שהמחירים בו כבר לא מבטיחים תשואה נאה. כל זה בעצם מוביל לכך שהקטרים הראשיים שאמורים היו להניע את שוק הדיור בישראל כיום, תקועים. מצטרפים לחשש מרכישת דירה גם נתוני האבטלה האחרונים עליהם דווח בחודש האחרון, המעידים על כך שכאשר האופק התעסוקתי לא יציב, אנשים לא קונים בתים."
- 10.כלכלני לאומי חבורת רמאים! לפני חודש אמרו הפוך (ל"ת)יאיר 10/05/2012 13:18הגב לתגובה זו
- 9.כ 10/05/2012 13:16הגב לתגובה זומאשר לשאול זאבים שלא שובעים לעולם
- 8.גילתם את אמריקה חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)השוק החל את הצניחה . 10/05/2012 13:11הגב לתגובה זו
- 7.גולן 10/05/2012 12:43הגב לתגובה זוכלכלנים עאלק, כל סוחר מתחיל בשוק יודע יותר ממה שהם יודעים
- הם אינטרסנטים! 10/05/2012 13:08הגב לתגובה זוהמוכשרים קשרים ולא כישורים . זה המדינה כאן
- 6.בנק לאומי למשכנתאות 10/05/2012 12:31הגב לתגובה זויש קריסה של כל המערכת המנופחת!!!!!!!!!!!!!!!!
- 5.מחירי הדיור בישראל לא תואמים את כושר ההשתכרות (ל"ת)הכיוון ידוע לכולם 10/05/2012 11:54הגב לתגובה זו
- 4.כלכלן 10/05/2012 11:43הגב לתגובה זוהכלכלית של זוג צעירים הוא גורמת לאנשים לא לקנות מחשש לפיטורים ואי יכולת להחזיר הלוואות גבוהות השכירות כרגע עדיפה בהרבה ובסכום של מליון וחצי ש" ח כל אחוז ירידה זה הרבה מאוד כסף וכול חודש יש ירידה של כמה אחוזים למטה
- 3.מחיר הזוי מעל30-50%=חרם צרכן=העם לא פראייר!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 10/05/2012 11:42הגב לתגובה זו
- 2.אמיר 10/05/2012 11:41הגב לתגובה זונמאס כבר מהמלצות מפוזיציה כאילו שעוד יש סתומים שיאכלו את זה.....
- 1.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 10/05/2012 11:40הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.99% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
