לאומי: "ההתמתנות במחירי הדירות תמשך; היקף העסקאות יורד"
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ביום ד' עולה כי בחודש מארס נמכרו כ- 1,200 דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות). כלכלני בנק לאומי מסבירים כי קצב המכירות החודשי יציב בחודשים האחרונים, לאחר שעלה מעט בהשוואה להיקף המכירות הנמוך שאפיין את המחצית השנייה של 2011. לדבריהם, את העלייה המתונה בלבד בהיקף המכירות החודשי של דירות חדשות, ניתן לייחס בין היתר לירידה בפעילות המשקיעים בשוק הדירות.
היקף הרכישות של המשקיעים עמד בחודש פברואר על כ- 1,700 דירות (חדשות ויד שנייה), לפי נתוני האוצר, כאשר מדובר בירידה של 8% בהשוואה לחודש ינואר ובירידה של 33% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. כמו כן, ישנו גידול בהיקף הדירות שנמכרות על ידי משקיעים. משקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שנייה עמד בחודש פברואר על כ- 21% ובאזורים בהם בלטה פעילותם של המשקיעים, כגון אזור באר שבע, משקלם מסך מוכרי דירות יד שנייה הגיע אף לשליש.
הכלכלנים מוסיפים כי גורם נוסף הממתן את היקף המכירות החודשי, הנו הירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות מיד שנייה, אשר מקשה על משפרי דיור למכור את הדירה שבבעלותם בטרם ירכשו דירה חדשה. כלומר, רצונם של משפרי הדיור להבטיח את מכירת הדירה שבבעלותם ובמחיר התואם את תוכניות הרכישה של הדירה החדשה, מאט את קצב המכירות של דירות חדשות. כך בחודשיים האחרונים עלה מספר חודשי הימצאותם של דירות חדשות בשוק ל- 8.2 חודשים בממוצע, מרמה ממוצעת של כ- 6 חודשים, שאפיינה את 2011. "המשך מצב זה של היקף עסקאות נמוך בשוק הדיור, עשוי לתמוך בהתמתנות מחירי הדיור. התמונה המתקבלת ביחס לביקוש עולה בקנה אחד עם נתון נוסף המצוין בסקירה של משרד האוצר לפיו חלה עלייה בשכר החציוני של רוכשי הדירות."
עוד עולה מנתוני האוצר שבמקביל נמשכת מגמת העלייה במלאי הדירות החדשות הבלתי מכור. "הנתונים עוברים עדכון רטרואקטיבי משמעותי מדי חודש. כך למשל המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית, מראשית 2011 ועד פברואר 2012, גדל בכ- 2,200 יחידות בהשוואה לנתונים שפורסמו בגין אותה תקופה, בחודש שעבר. בנוסף, נתוני המכירות עודכנו כלפי מטה. לכן, בעוד שבחודש הקודם נרשמה מגמת ירידה במספר חודשי ההיצע, לאחר העדכונים המשמעותיים כלפי מעלה של המלאי וכלפי מטה של נתוני המכירות, הנתון של חודשי ההיצע מצוי במגמת עלייה מתונה. אלו עמדו נכון לחודש מרץ על 11.8 חודשים."
לדבריהם, "רמה זו מצביעה על תנאים לירידה בלחצים לעליות מחירים. נזכיר כי קצב עליית מחירי הדיור ב- 12 החודשים האחרונים, לפי סקר מחירי הדיור המבוסס על נתוני רשויות המס, התמתן בחודש פברואר ל- 3.2%, לאחר שבשיא הגיע קצב עלייה המחירים השנתי לכ- 21% באמצע שנת 2010."
הכלכלנים מסכמים כי במבט קדימה, ניכר שפוחתים הלחצים לגידול נוסף בביקוש לדירות חדשות. "במידה ובמקביל יימשכו התחלות הבנייה בהיקף ההולם את הגידול במספר משקי הבית בישראל, עשויה להימשך התמתנות הלחצים לעליית מחירי הדיור. נדגיש כי, נקודת המוצא של הגידול במספר משקי הבית בישראל, כעוגן לצרכי הדיור למגורים בישראל, רלוונטית בין אם משקי הבית ירכשו דירה בעצמם ובין אם יבחרו לשכור דירה ממשקיע. בהתייחס לפילוח השוק לפי הבעלות על דירות, נציין כי לאחרונה אישרה הממשלה הצעה של שר האוצר להעניק פטור ממס לגופים מוסדיים על הכנסה מהשכרת דירות לטווח ארוך. תמריץ זה עשוי לתמוך בהתרחבות של שוק הדירות להשכרה בישראל, במקביל לירידה שכבר מתרחשת מזה מספר עשורים בשיעור הבעלות על דירות בקרב משקי הבית."
כתבות נוספות שעשויות לעניין:
- 20.מירי 28/05/2012 16:23הגב לתגובה זואנחנו התחלנו לחפש דירה בתקופה האחרונה, ובו זמנית מבררים על משכנתא, ככה שאם מחירי הדירות ירדו בקרוב זה ממש יתאים! לכל מי שמצב דומה לשלנו, תוך כדי הבירורים נתקלנו בקבוצה נחמדה בפייסבוק "המומחים למשכנתאות" שפתחה פורום ועונה על שאלות בקשר למשכנתא וקניית בית.
- 19.רותם 11/05/2012 13:37הגב לתגובה זוהאמת היא שאתה צודק.
- 18.אבי 11/05/2012 12:27הגב לתגובה זולקחו משכנתא של 800 אלף ליותר מ 30 שנה. יצטרכו להחזיר כפול, כלומר 4400 בחודש בממוצע. איזה חיים מצפים להם?
- 17.מיני 11/05/2012 11:29הגב לתגובה זוענבל אור והפוקצ' ה השניה... פחחחחח אמרו שתהיה עליית מחירים - אז אמרו. העיקר שראיונו אותם בתקשורת (טלויזה ובעיתונות) כ" מומחיות נדל" ן" ...(?!) חימצנו ערב ליפני, שמו חזיית פושאפ ופאן לשיער על הבוקר, באו לטלויזה והתחילו לשפוך שטויות בכמויות - ומי שטיפש באמת קנה דירה. על זה אומרים " פריארים לא מיתים הם רק מתחלפים" ... אני יושב בהמתנה השנה מבלי לקנות דירה, למה להישתעבד לכל החיים ? למה להמתין לירושה מפתירתם של ההורים ? סבלנות, סבלנות, סבלנות. אני אקנה את הדירה הראשונה שלי מאחד טיפש שלקח משכנתא של 5,000 ש" ח, התגרש, פוטר מעבודתו, משלם מזונות (או מגרושתו שלקחה על עצמה משכנתא כ" כ גבוהה ל 30 שנה) או בעצם את הדירה של ההורים שלהם שנלקחה כערבון למה למהר, ולקנות מקבלנים חמדנים ? מי שכחם ימתין לשנה הבאה, שכירות לא תהרוג אותנו. ההיזדמנויות בדרך.
- 16.יש רק דבר אחד קבוע: ההומלסים שחופרים כאן (ל"ת)מואה 10/05/2012 21:56הגב לתגובה זו
- 15.בתחילת המחאה חשבנו שהמחירים ירדו ב 25%, עכשיו (ל"ת)ברור שהם ירדו ל 25% 10/05/2012 16:59הגב לתגובה זו
- 14.דוד 10/05/2012 14:31הגב לתגובה זו1.זה עתה הלכה דליה הון עדיר בכיסה חוץ מחניות,דירות,מגרשים שרכשה החדש מכירה ויודעת כל הסודות ופטנתים === ארה" ב בנקים נפלו כי נתנו הלואה כפול ממחיר דירה פיתום הגיע משבר וזה אילצ לפוצץ את הבועה===== גם ישראל יש בועה בדיור ובאופן כללי 2.אחוז כל שהוא במשק בשכר אצטרונומי באפ מדינה לא היו מגעים אפילו חצי מזה 3.היום יש כח לשילטוןאוצר,שיכון,הנגיד זו שעה מתאימה לתקן שכר כאן במקום להגדיל חובות על גבינו שעה טובה לתת ביטה לעיני אחרת איתו נגיע מהר ליוון
- זה אחרית הימים - הטוקבק שלך אומר הכל בעצם. (ל"ת)קסנון 11/05/2012 11:15הגב לתגובה זו
- 13.ארץ אוכלת תושביה (ל"ת)קול ההיגיון 10/05/2012 13:55הגב לתגובה זו
- 12.יש רק מקום אחד 10/05/2012 13:24הגב לתגובה זויש רק מקום אחד שבו לא יעלו לך את השכירות .לא תוכל למכור את הדירה שלך.ושוק הנדלן יפסיק לעניין אותך .משלמים פעם אחת לכול ....המוות..המבין יבין
- 11.מישקה 10/05/2012 13:21הגב לתגובה זואיפה יגורו באוהלים ? מה עם כל המיתגרשים ? המחירים אולי יורדים אבל לאט לאט.
- הגרושים בעלי הבתים שמתחתנים ומפנים דירות .... (ל"ת)ומה עם 10/05/2012 14:20הגב לתגובה זו
- איפה הם גרים עכשיו? 10/05/2012 14:04הגב לתגובה זו" בניגוד למה שנוטים לחשוב, רוב הזוגות שנישאים כבר חיו יחד לפני הנישואין, ולכן אין להם צורך ממשי מיידי ברכישת דירה, משפרי הדיור יכולים להרשות לעצמם להמתין ולראות מה יקרה בשוק הנדל" ן וגם המשקיעים לא ממהרים להיכנס חזרה לשוק שהמחירים בו כבר לא מבטיחים תשואה נאה. כל זה בעצם מוביל לכך שהקטרים הראשיים שאמורים היו להניע את שוק הדיור בישראל כיום, תקועים. מצטרפים לחשש מרכישת דירה גם נתוני האבטלה האחרונים עליהם דווח בחודש האחרון, המעידים על כך שכאשר האופק התעסוקתי לא יציב, אנשים לא קונים בתים."
- 10.כלכלני לאומי חבורת רמאים! לפני חודש אמרו הפוך (ל"ת)יאיר 10/05/2012 13:18הגב לתגובה זו
- 9.כ 10/05/2012 13:16הגב לתגובה זומאשר לשאול זאבים שלא שובעים לעולם
- 8.גילתם את אמריקה חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)השוק החל את הצניחה . 10/05/2012 13:11הגב לתגובה זו
- 7.גולן 10/05/2012 12:43הגב לתגובה זוכלכלנים עאלק, כל סוחר מתחיל בשוק יודע יותר ממה שהם יודעים
- הם אינטרסנטים! 10/05/2012 13:08הגב לתגובה זוהמוכשרים קשרים ולא כישורים . זה המדינה כאן
- 6.בנק לאומי למשכנתאות 10/05/2012 12:31הגב לתגובה זויש קריסה של כל המערכת המנופחת!!!!!!!!!!!!!!!!
- 5.מחירי הדיור בישראל לא תואמים את כושר ההשתכרות (ל"ת)הכיוון ידוע לכולם 10/05/2012 11:54הגב לתגובה זו
- 4.כלכלן 10/05/2012 11:43הגב לתגובה זוהכלכלית של זוג צעירים הוא גורמת לאנשים לא לקנות מחשש לפיטורים ואי יכולת להחזיר הלוואות גבוהות השכירות כרגע עדיפה בהרבה ובסכום של מליון וחצי ש" ח כל אחוז ירידה זה הרבה מאוד כסף וכול חודש יש ירידה של כמה אחוזים למטה
- 3.מחיר הזוי מעל30-50%=חרם צרכן=העם לא פראייר!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 10/05/2012 11:42הגב לתגובה זו
- 2.אמיר 10/05/2012 11:41הגב לתגובה זונמאס כבר מהמלצות מפוזיציה כאילו שעוד יש סתומים שיאכלו את זה.....
- 1.עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 10/05/2012 11:40הגב לתגובה זו
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
