משבר הנדל"ן בארצות הברית שהחל בשנת 2007 הותיר מיליוני בתים ריקים ללא דורש באחת מהמדינות שנפגעו הכי קשה - מישיגן. העיר דטרויט ששגשגה במשך עשרות שנים בזכות תעשיית הרכב התדרדרה וננטשה בעשרים השנים האחרונות בעקבות ניהול כושל של יצרניות הרכב הגדולות שלא הצליחו ליישר קו עם איכות היצרניות ממזרח.

לעמוד הפייסבוק של Bizportal - לחץ כאן

כיום עומדים למכירה בעיר 2,300 בתים במחיר הנמוך מ-10 אלף דולר, המספר הגבוה ביותר בארצות הברית, לעומת 234 בתים במחיר זה באטלנטה ו-165 בתים בשיקגו. בעקבות המצב שנוצר אוכלוסיית העיר הצטמקה ב-25% בעשור שהסתיים ב-2010 ועומדת על סביב ה-713 אלף נפש - 61% פחות מאוכלוסייתה ב-1950 שעמדה על 1.85 מיליון.

מחירים נמוכים ב-31% בהשוואה לשנת 2000

נתונים עדכניים שפורסמו בשנה החולפת החלו להציג התאוששות מסויימת בדטרויט ופרבריה ולפי מדד קייס שילר האחרון, הבוחן את רמת מחירי הדירות ב-20 הערים המרכזיות בארצות הברית, עלו מחירי הבתים ב-1.7%, אולם הם עדיין נמוכים ב-31% ממחירם בשנת 2000. עוד נציין, כי מחיר הבתים החציוני במטרופולין מסתכם כיום ב-58 אלף דולר.

"ב-2008 אישר הקונגרס את העברתם של 60 מיליארד דולר לתעשיית הרכב כדי להצילה מהמשבר הגדול אליו נקלעה. החלטתי להשקיע לפי הפילוסופיה של וורן באפט - כשכולם בורחים אנחנו משקיעים", אומר שלומי ברנובסקי, מנכ"ל ובעלים של חברת SBC המתמחה בביצוע השקעות נדל"ן בפרברי דטרויט.

"מישיגן היא מעצמה ששקעה עם השנים בגלל הפעילות של האיגודים המקצועיים שהרגו את תעשיית הרכב. אבל לא יעזור כלום, תעשיית הרכב היא סמל לכבוד לאומה האמריקנית והקונגרס העניק לה צ'ק פתוח. אין ספק שהעיר דטרויט עצמה נעזבת וניתן לרכוש בה בתים אף בפחות מ-10 אלף דולר, אנחנו החלטנו להתמקד במטרופולין של העיר, המאכלס סך הכול כ-7 מיליון נפש בשטחים צפופים ובשכונות בנויות לגמרי. רוב האוכלוסייה מורכבת מאנשי תעשייה".

על מנת לסבר את האוזן אומר ברנובסקי כי האבטלה הגבוהה והמשבר הפיננסי העלו את שיעור העיקולים וכיום ניתן לרכוש נכסים בכשליש מעלות החומרים. "זו א-נורמאליות".

ואכן, תעשיית הרכב האמריקנית עשתה מהפך במהלך השנתיים האחרונות - ניקו את המפעלים הישנים ומגייסים עובדים, זאת בניגוד לתעשיות אחרות במדינה. ב-2011 ג'נרל מוטורס מכרה 13 מיליון כלי רכב והיא החזירה את ההלוואה שנטלה מממשלת ארצות הברית. להבדיל ממדינות אחרות בארצות הברית דוגמת פלורידה ואריזונה, במישיגן, או בעיר לאס וגאס, באזור דטרויט לא הייתה בועת נדל"ן.

שכר הדירה מזנק

"מאחר וקשה מאוד להשיג כיום משכנתאות בארצות הברית, נוצר לחץ על שכר הדירה שמטפס בקצב מהיר וב-2011 עלה ב-6%-7%, כ-120 דולר נוספים בחודש בממוצע. הבנקים מאוד זהירים ומושפעים מהטראומה שעברו ולכן זרים חייבים להגיע עם 100% הון עצמי, אבל אנחנו כבר מתחילים לראות התאוששות במצב הנדל"ן וזה עניין של זמן עד שהבנקים יתחילו לשחרר כסף."

"בעיר East Point נמכרים לדוגמה בתים פרטיים בני 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר על קרקע של כ-700 מ"ר ב-50-60 אלף דולר אשר מושכרים תמורת 800-1,000 דולר בחודש ומספקים תשואה אחרי תשלומי מיסים של 12%-14%", מציין ברנובסקי.

מנגד, ערן נורנברג, סגן נשיא לענייני רכישות ופיתוח עסקי ברשת המלונות הבינל' המפשייר, אשר בקיא בנעשה בשוק הנדל"ן האמריקני, טוען כי אזור דטרויט הוא אחד האזורים שנפגעו הכי קשה במשבר הכלכלי של 2008 ולא סתם בתים בדטרויט ובפרבריה ניתנים בחינם והרוכש צריך רק לשלם מיסים. "בקלות ניתן למצוא באזור במחירים מצחיקים, זאת בגלל הביקושים המאוד נמוכים".

"כמו בכל השקעה ככל שהסיכון גבוה יותר כך גם הסיכוי גבוה יותר. מי שמעוניין להמר שייסע לקזינו בלאס וגאס, או ישקיע בנדל"ן בעיר שנחשבת לקצת פחות מסוכנת. מי שבאמת רוצה להשיא רווחים שישקיע בשווקים משמעותיים יותר דוגמת ניו יורק היכן שהמחירים עולים והסיכוי שימשיכו לעלות גבוה יותר."

להלן מספר עסקאות שבוצעו באזור:

בית בן 4 חדרים בעיר איסט פוינט בשטח של כ-114 מ"ר עם מרתף, על קרקע בשטח של חצי דונם נמכר לאחרונה ב-58,900 דולר ומושכר עבור 850 דולר בחודש, תשואה שנתית של 17.3%, תשואה נטו בהפחתת מיסים ודמי ניהול - 12.07%. שווי הבית בשיאו בינואר 2006 היה 120 אלף דולר. עלות הבנייה מחדש - 158 אלף דולר.

בית בן 5 חדרים בעיר סט. רוזוויל, בשטח של 170 מ"ר על קרקע בשטח של 750 מ"ר נמכר לאחרונה ב-62,635 דולר ומושכר עבור 850 דולר בחודש, תשואה שנתית של 16.2%, תשואה נטו בהפחתת מיסים ודמי ניהול - 12.07%. שווי הבית בשיאו בפברואר 2007 עמד על 120 אלף דולר. עלות בנייה מחדש - 190 אלף דולר.

בית בן 5 חדרים בעיר רויאל אוק בשטח של 130 מ"ר על קרקע בשטח כחצי דונם נמכר לאחרונה ב-50,575 דולר ומושכר עבור 760 דולר בחודש, תשואה של 18%, בהפחתת מיסים ודמי ניהול 11.3%. שווי הבית בשיאו בינואר 2007 היה 135 אלף דולר. עלות הבנייה מחדש 146 אלף דולר.