שימו לב לגידול בדירות הלא מכורות - זה כמו אבק שריפה
ביום 29.3.12 פרסמה הלמ"ס את הסקר בדבר הכמות המבוקשת של דירות חדשות בינואר-פברואר 2012. הנתון היותר מעניין בדו"ח,והטומן בחובו מטען "חומר נפץ" לא מבוטל לשוק הנדל"ן למגורים היה זה שהתייחס דווקא לכמות הדירות החדשות שנותרו למכירה.
על פי דו"ח הלמ"ס, בסוף שנת 2011 נותרו 20,384 דירות בלתי מכורות דהיינו 36.2% יותר מאשר בסוף שנת 2010. ככלל הנתון המתייחס לכמות הדירות שנותרו למכירה משקף מן הסתם את היחס בין הביקוש להיצע.בהיות היצע הדירות בשוק משתנה קשיח יחסית(שכן החלטות הקבלנים לבנייה נלקחו שנתיים קודם לכן), הרי שככל שהביקוש גדל בשוק כמות הדירות שעומדת למכירה קטנה ולהפך,ככל שהביקוש קטן כמות הדירות הלא מכורות גדלה.
פער זה בין קשיחות ההיצע בשוק הנדל"ן לבין גמישות הביקוש (שכן זה האחרון תלוי בסנטימנט ציבור הרוכשים המושפע ממשתנים כלכליים וממצב פוליטי), יוצר את הסיכון והסיכוי המובנים בשוק הנדל"ן.
במהלך שנת 2011 גדל מספר הדירות הלא מכורות ב-5427 דירות (מ-14,957 דירות ל-20,384 דירות) כאמור גידול בשיעור של 36.2%.זהו שעור גדול וגבוה במיוחד ואם שיעור הגדול השנתי הזה ימשך גם בשנת 2012, וסביר להניח שכך יהיה כאמור בשל קשיחות ההיצע מול גמישות הביקוש,כי אז בסוף שנת 2012 יעמוד שעור הדירות הלא מכורות על סך של 27,763 דירות, שהינו מספר חסר תקדים.
כמות כזו של דירות חדשות לא מכורות טרם הייתה בשוק הנדל"ן למגורים הישראלי מעודו. בשנות המיתון של 2001-2002 הגיעה כמות הדירות הלא מכורות למספר הגבוה ביותר אז, ל- 19,512 דירות(חודש ינואר 2001), כלומר שיעור הקטן ב-42% מהשיעור הצפוי להיות בסוף 2012.
להלן מובאת טבלה של כמות הדירות הלא מכורות בשלוש השנים האחרנות עם פירוט הגידול/קיטון השנתי:
כפי שעולה מהטבלה לעיל - קצב הגידול השנתי בכמות הדירות הלא מכורות הוא גדול (36%), מספר הדירות הלא מכורות היום הינו המספר הגדול ביותר שהיה אי פעם והמספר הצפוי של כמות הדירות הלא מכורות בסוף שנת 2012 (27,763 דירות) הוא עצום וטומן כאמור בחובו נפיצות גדולה בשוק הנדל"ן למגורים שכן יש לו השלכה ישירה על מחירי הדירות.
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
- 13.אורי 02/04/2012 20:26הגב לתגובה זובלי פלסף. פשוט לא לקנות.
- פסיפיק 03/04/2012 10:23הגב לתגובה זואני לא איש נדל" ן, העלות העיקרית היא מחירי הקרקע, ויקח שנים עד שזה ירד אם בכלל, רווח יזמי הוא כ-20% כך שהמנעד המכסימלי במחיר בטווח הקצר יהיה כ-10-15%, לא הייתי בונה על יותר מזה, עכשיו זה שוק של קונים והייתי מנצל את זה למשא ומתן מול הקבלן להשיג עסקה טובה, בנוסף זמן אופטימלי לקחת משכנתא...
- אני 03/04/2012 14:08העלות העקרית היא לא הקרקע וגם לא הרווח הקבלני אלא עלויות הבניה. ולכן לפי התגובה שלך ברור שאתה לא קבלן. ולכן גם אם מחירי הקרקע יירדו בחצי, זה לא יוריד את מחירי הדירות בחצי וגם לא ברבע. אבל הצורך שלך להצתדק ולהגיד שאתה לא קבלן רק מראה את רמת הדיון שיש כאןאו שאתה הומלס (או מתחזה לכזה) או שאתה מקבל שלמונים מקבלנים כדי לכתוב מה שאתה חושב באמת.
- 12.קליפ 02/04/2012 18:38הגב לתגובה זולקנות נדל" ן ולהתעשר.סליחה לפשוט את העור.תוכנית המיליונר הערמומית נוצרה לרווחת הקבלנים הנוכלים.
- ל-13," תכנית נדל" נית" =רייטינג=הרבה כסף מפרסומו (ל"ת)מתי תלמדו ? 02/04/2012 22:11הגב לתגובה זו
- 11.אני 02/04/2012 18:09הגב לתגובה זו...הבניה בשנים 2010-2011, היתה כמות שיא. הקבלנים הפנימו את המצב ועוצרים בניה פוטנציאלית. בעוד שנה עד שנה וחצי עודף ההיצע יהפך לעודף ביקוש. ואתם, חסרי הדיור תמשיכו לנחם את עצמכם, במקומכם הייתי נושך את מר דודל(ו)י. מבחינתי... שהמחירים רק יירדו: עלות השידרוג תהיה נמוכה יותר.
- 10.חנן 02/04/2012 16:36הגב לתגובה זולא ניתן לעשות הסקה מתוך מה שקרה השנה לגבי מה יהיה בשנה הבאה.
- 9.מספיק לקשקש-מה שטוב לא יורד!!!!!!!! (ל"ת)יוסי 02/04/2012 15:49הגב לתגובה זו
- 8.תיקון 02/04/2012 14:30הגב לתגובה זוהן כל אותן עשרות אלפי דירות בהמתנה. אנשים תמימים רכשו דירות חדשות (גם על הנייר) וטרם מכרו את הדירות הישנות שלהם (אלו דירות בהמתנה לקראת מכירה עתידית). הם מסתמכים על הנחה שגוייה מאוד שמחיר השוק הנוכחי יישאר כמות שהוא. והטיפשים ביניהם אף סוברים שהמחירים עוד יעלו. במועד העתידי שהם יבקשו למכור את דירתם הישנה ויקבלו מחיר נמוך ממה שציפו - הם יגלו שהם הפסידו פעמיים. גם קנו קודם חדש ביוקר. וגם מכרו כעת את הדירה הישנה בזול.
- ה' בלוק' 02/04/2012 15:55הגב לתגובה זולא רק שיש הרבה משפרי דיור שלא מכרו את דירתם הישנה כמות הדירות הלא מכורות לעומת 19,512 דירות(חודש ינואר 2001 הוא גם יותר גדול אבל הרבה יותר יקר
- 7.רועי 02/04/2012 13:43הגב לתגובה זוגם אני רציתי לקנות וילה ביקנעם לפני שנה במחיר של 1.7 מליון, הדירה עדיין לא נמכרה (חדשה מקבלן) והיום הוא רוצה 1.5 מליון עבורה. תמתינו המחירים ירדו הקבלנים בלחץ
- 6.איתן מרדכי 02/04/2012 13:36הגב לתגובה זותנו לעורך דין דודי לוי קרדיט הוא חזה את המשבר שרק הולך ומתעצם נכון לגבי כפר סבא הירוקה (ירידה של 10% ) אם המושבות (10% לפחות)
- הוא כבר 3 שנים מבטיח ירידת מחירים!!! (ל"ת)טועה ומטעה 02/04/2012 16:32הגב לתגובה זו
- 5.באזורי ביקוש המחירים שוב עולים (ל"ת)הקונים חזרו בגוש דן 02/04/2012 13:25הגב לתגובה זו
- 4.מחיר הזוי מעל 30-50%,עיוור הלא מאמין!!! (ל"ת)הבועה תתפוצץ,מיתון 02/04/2012 13:18הגב לתגובה זו
- 3.עשו מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכני! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 02/04/2012 13:17הגב לתגובה זו
- 2.רחובות 02/04/2012 11:47הגב לתגובה זווכל הזמן מציקים. מחיר דירת 4 חדרים עלתה לפני שנה 1.2 מיליון. היום מתחננים שאקח במיליון. דיי עזבו אותי!!!!!!!!!!!!!!!!!! לא קונה כלום ב2012.
- באמת יש 2 קבלנים שלא יורדים לי מהגב (ל"ת)דוד חיפה 02/04/2012 13:17הגב לתגובה זו
- 1.גדי 02/04/2012 11:01הגב לתגובה זואין לך מושג כמה אתה צודק במצבים של קריסה כמות הדירות הלא מכורות קופץ באחוזים יותר גבוהים והרבה יותר מהר ממה שאתה מציין קריסה משמעותה נפילה חדה ומהירה במחירים לכן היא קטלנית ביותר הכתובת על הקיר
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםאשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.
ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.
