הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

שימו לב לגידול בדירות הלא מכורות - זה כמו אבק שריפה

עוה"ד דוד לוי מנתח את נתוני הלמ"ס שפורסמו ב-29.3.12 בנוגע לעליה בכמות הדירות הלא מכורות בשנת 2011
עו"ד דוד לוי | (26)

ביום 29.3.12 פרסמה הלמ"ס את הסקר בדבר הכמות המבוקשת של דירות חדשות בינואר-פברואר 2012. הנתון היותר מעניין בדו"ח,והטומן בחובו מטען "חומר נפץ" לא מבוטל לשוק הנדל"ן למגורים היה זה שהתייחס דווקא לכמות הדירות החדשות שנותרו למכירה.

על פי דו"ח הלמ"ס, בסוף שנת 2011 נותרו 20,384 דירות בלתי מכורות דהיינו 36.2% יותר מאשר בסוף שנת 2010. ככלל הנתון המתייחס לכמות הדירות שנותרו למכירה משקף מן הסתם את היחס בין הביקוש להיצע.בהיות היצע הדירות בשוק משתנה קשיח יחסית(שכן החלטות הקבלנים לבנייה נלקחו שנתיים קודם לכן), הרי שככל שהביקוש גדל בשוק כמות הדירות שעומדת למכירה קטנה ולהפך,ככל שהביקוש קטן כמות הדירות הלא מכורות גדלה.

פער זה בין קשיחות ההיצע בשוק הנדל"ן לבין גמישות הביקוש (שכן זה האחרון תלוי בסנטימנט ציבור הרוכשים המושפע ממשתנים כלכליים וממצב פוליטי), יוצר את הסיכון והסיכוי המובנים בשוק הנדל"ן.

במהלך שנת 2011 גדל מספר הדירות הלא מכורות ב-5427 דירות (מ-14,957 דירות ל-20,384 דירות) כאמור גידול בשיעור של 36.2%.זהו שעור גדול וגבוה במיוחד ואם שיעור הגדול השנתי הזה ימשך גם בשנת 2012, וסביר להניח שכך יהיה כאמור בשל קשיחות ההיצע מול גמישות הביקוש,כי אז בסוף שנת 2012 יעמוד שעור הדירות הלא מכורות על סך של 27,763 דירות, שהינו מספר חסר תקדים.

כמות כזו של דירות חדשות לא מכורות טרם הייתה בשוק הנדל"ן למגורים הישראלי מעודו. בשנות המיתון של 2001-2002 הגיעה כמות הדירות הלא מכורות למספר הגבוה ביותר אז, ל- 19,512 דירות(חודש ינואר 2001), כלומר שיעור הקטן ב-42% מהשיעור הצפוי להיות בסוף 2012.

להלן מובאת טבלה של כמות הדירות הלא מכורות בשלוש השנים האחרנות עם פירוט הגידול/קיטון השנתי:

כפי שעולה מהטבלה לעיל - קצב הגידול השנתי בכמות הדירות הלא מכורות הוא גדול (36%), מספר הדירות הלא מכורות היום הינו המספר הגדול ביותר שהיה אי פעם והמספר הצפוי של כמות הדירות הלא מכורות בסוף שנת 2012 (27,763 דירות) הוא עצום וטומן כאמור בחובו נפיצות גדולה בשוק הנדל"ן למגורים שכן יש לו השלכה ישירה על מחירי הדירות.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    אורי 02/04/2012 20:26
    הגב לתגובה זו
    בלי פלסף. פשוט לא לקנות.
  • פסיפיק 03/04/2012 10:23
    הגב לתגובה זו
    אני לא איש נדל" ן, העלות העיקרית היא מחירי הקרקע, ויקח שנים עד שזה ירד אם בכלל, רווח יזמי הוא כ-20% כך שהמנעד המכסימלי במחיר בטווח הקצר יהיה כ-10-15%, לא הייתי בונה על יותר מזה, עכשיו זה שוק של קונים והייתי מנצל את זה למשא ומתן מול הקבלן להשיג עסקה טובה, בנוסף זמן אופטימלי לקחת משכנתא...
  • אני 03/04/2012 14:08
    העלות העקרית היא לא הקרקע וגם לא הרווח הקבלני אלא עלויות הבניה. ולכן לפי התגובה שלך ברור שאתה לא קבלן. ולכן גם אם מחירי הקרקע יירדו בחצי, זה לא יוריד את מחירי הדירות בחצי וגם לא ברבע. אבל הצורך שלך להצתדק ולהגיד שאתה לא קבלן רק מראה את רמת הדיון שיש כאןאו שאתה הומלס (או מתחזה לכזה) או שאתה מקבל שלמונים מקבלנים כדי לכתוב מה שאתה חושב באמת.
  • 12.
    קליפ 02/04/2012 18:38
    הגב לתגובה זו
    לקנות נדל" ן ולהתעשר.סליחה לפשוט את העור.תוכנית המיליונר הערמומית נוצרה לרווחת הקבלנים הנוכלים.
  • ל-13," תכנית נדל" נית" =רייטינג=הרבה כסף מפרסומו (ל"ת)
    מתי תלמדו ? 02/04/2012 22:11
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    אני 02/04/2012 18:09
    הגב לתגובה זו
    ...הבניה בשנים 2010-2011, היתה כמות שיא. הקבלנים הפנימו את המצב ועוצרים בניה פוטנציאלית. בעוד שנה עד שנה וחצי עודף ההיצע יהפך לעודף ביקוש. ואתם, חסרי הדיור תמשיכו לנחם את עצמכם, במקומכם הייתי נושך את מר דודל(ו)י. מבחינתי... שהמחירים רק יירדו: עלות השידרוג תהיה נמוכה יותר.
  • 10.
    חנן 02/04/2012 16:36
    הגב לתגובה זו
    לא ניתן לעשות הסקה מתוך מה שקרה השנה לגבי מה יהיה בשנה הבאה.
  • 9.
    מספיק לקשקש-מה שטוב לא יורד!!!!!!!! (ל"ת)
    יוסי 02/04/2012 15:49
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    תיקון 02/04/2012 14:30
    הגב לתגובה זו
    הן כל אותן עשרות אלפי דירות בהמתנה. אנשים תמימים רכשו דירות חדשות (גם על הנייר) וטרם מכרו את הדירות הישנות שלהם (אלו דירות בהמתנה לקראת מכירה עתידית). הם מסתמכים על הנחה שגוייה מאוד שמחיר השוק הנוכחי יישאר כמות שהוא. והטיפשים ביניהם אף סוברים שהמחירים עוד יעלו. במועד העתידי שהם יבקשו למכור את דירתם הישנה ויקבלו מחיר נמוך ממה שציפו - הם יגלו שהם הפסידו פעמיים. גם קנו קודם חדש ביוקר. וגם מכרו כעת את הדירה הישנה בזול.
  • ה' בלוק' 02/04/2012 15:55
    הגב לתגובה זו
    לא רק שיש הרבה משפרי דיור שלא מכרו את דירתם הישנה כמות הדירות הלא מכורות לעומת 19,512 דירות(חודש ינואר 2001 הוא גם יותר גדול אבל הרבה יותר יקר
  • 7.
    רועי 02/04/2012 13:43
    הגב לתגובה זו
    גם אני רציתי לקנות וילה ביקנעם לפני שנה במחיר של 1.7 מליון, הדירה עדיין לא נמכרה (חדשה מקבלן) והיום הוא רוצה 1.5 מליון עבורה. תמתינו המחירים ירדו הקבלנים בלחץ
  • 6.
    איתן מרדכי 02/04/2012 13:36
    הגב לתגובה זו
    תנו לעורך דין דודי לוי קרדיט הוא חזה את המשבר שרק הולך ומתעצם נכון לגבי כפר סבא הירוקה (ירידה של 10% ) אם המושבות (10% לפחות)
  • הוא כבר 3 שנים מבטיח ירידת מחירים!!! (ל"ת)
    טועה ומטעה 02/04/2012 16:32
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    באזורי ביקוש המחירים שוב עולים (ל"ת)
    הקונים חזרו בגוש דן 02/04/2012 13:25
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מחיר הזוי מעל 30-50%,עיוור הלא מאמין!!! (ל"ת)
    הבועה תתפוצץ,מיתון 02/04/2012 13:18
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    עשו מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכני! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 02/04/2012 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    רחובות 02/04/2012 11:47
    הגב לתגובה זו
    וכל הזמן מציקים. מחיר דירת 4 חדרים עלתה לפני שנה 1.2 מיליון. היום מתחננים שאקח במיליון. דיי עזבו אותי!!!!!!!!!!!!!!!!!! לא קונה כלום ב2012.
  • באמת יש 2 קבלנים שלא יורדים לי מהגב (ל"ת)
    דוד חיפה 02/04/2012 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    גדי 02/04/2012 11:01
    הגב לתגובה זו
    אין לך מושג כמה אתה צודק במצבים של קריסה כמות הדירות הלא מכורות קופץ באחוזים יותר גבוהים והרבה יותר מהר ממה שאתה מציין קריסה משמעותה נפילה חדה ומהירה במחירים לכן היא קטלנית ביותר הכתובת על הקיר
צחי אבו. קרדיט: יובל אליאסצחי אבו. קרדיט: יובל אליאס

אבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל

קרן הריט בשליטתו של צחי אבו מתרחבת: הדירות יושכרו ל-5 שנים בתשואה של כ-5.2% צמוד למדד לשנה; העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים ולחזק את ה-NOI של החברה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה צחי אבו חיה קינד אבו פמילי

קרן אבו פמילי ריט , שבשליטת היזם צחי אבו, ממשיכה להתרחב ומדווחת על רכישה משמעותית נוספת בתחום המגורים להשכרה. דירקטוריון הקרן אישר את רכישתן של 35 דירות במתחם מגורים באשדוד, בתמורה כוללת של 46 מיליון שקל (כולל מע"מ). נראה כי מדובר במהלך נוסף במסגרת האסטרטגיה של הקרן להגדיל את פורטפוליו הנכסים המניבים שלה ולבסס את פעילותה בשוק השכירות לטווח ארוך.

התמורה תשולם בשני שלבים: 15 מיליון שקל במועד החתימה ו-31 מיליון שקל נוספים בתוך 90 יום ממועד כניסת ההסכם לתוקף, בכפוף להשלמת התנאים המתלים, מסירת החזקה והמצאת האישורים הנדרשים. 

את העסקה מתכננת הקרן לממן באמצעות הנפקת אג"ח או מימון בנקאי, בהתאם לתנאי השוק ולמדיניות המימון שלה.במסגרת התנאים שסוכמו, כל 35 הדירות יושכרו לתקופה של חמש שנים, בהסכמי שכירות שיניבו תשואה שנתית של כ-5.2% צמודה למדד, נתון הנחשב לגבוה יחסית בשוק השכירות המקומי. בקרן מציינים כי השלמת העסקה צפויה לתרום לשיפור תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, ולחזק את ה-NOI (רווח תפעולי נקי מנכסיה של החברה) כבר בטווח הקרוב.

נכון להיום כולל הפורטפוליו של הקרן כ-1,074 דירות בפריסה ארצית, מתוכן 368 דירות מניבות ב-5 פרויקטים פעילים, 324 דירות בשלבי בנייה שונים ו־381 דירות בשלבי תכנון. הנכסים פרוסים בערים חיפה, רחובות, בית שמש, אילת ואשדוד. מה שככל הנראה מעניק לקרן פיזור גיאוגרפי רחב ויציבות תזרימית.

בנוסף, הקרן נמצאת בימים אלו בהליך מיזוג מתקדם עם החברה הציבורית "הודיית הארץ". לפי מתווה העסקה, בעלי המניות של אבו פמילי ריט יקבלו כ-88% ממניות החברה הממוזגת, לצד תמורה כספית נוספת. המיזוג צפוי להעניק לקרן יתרון משמעותי בנגישות לשוק ההון ולמקורות מימון עתידיים, ולחזק את מעמדה כאחת מהשחקניות המרכזיות בתחום הנדל"ן להשכרה לטווח ארוך בישראל.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה בהנחה (שלומי יוסף)דירה בהנחה (שלומי יוסף)

מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?

132,361 אלף משקי בית נרשמו - סיכוי של 5.6% לזכות, אבל באזורי הביקוש - באר יעקב ורעננה, הסיכוי קרוב לאפס - גם למילואימניקים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה דירה בהנחה

ההרשמה להגרלה העשירית של "דירה בהנחה" הסתיימה: 132,361 אלף משקי בית נרשמו - שיא כל הזמנים. במסגרת ההגרלה  הוצעו כ-7,500 יחידות דיור ב־21 יישובים ברחבי הארץ. לראשונה, במסגרת ההגרלה הנוכחית, עד 50% מהדירות יוגרלו עבור משרתי מילואים פעילים, מתוכן 25% למערך הלוחם "במטרה לבטא הערכה והוקרה לחיילי המילואים על תרומתם לביטחון המדינה".


כל זכאי רשאי להירשם לעד שלושה יישובים ולכל ההגרלות המתקיימות בהם (מצורפת הרשימה המפורטת).  בין המקומות שהוגרלו בהם דירות: קריית עקרון, נתניה, רעננה, קריית גת, קריית ביאליק, עכו, עפולה, נוף הגליל, מצפה רמון, מעלות תרשיחא, כפר ורדים, ירושלים, יהוד, יבנה ועוד.


הנה מפת הנרשמים-ההצעות והדירות המוצעות. כדי לדעת את הסיכוי יש לחלק את מספר יחידות הדיור בכמות משקי הבית שהציעו לרכוש דירה. אז מקבלים את הסיכוי הממוצע. אלא שלמילואימניקים ולתושבי המקום יש סיכוי גדול שמוערך בערך פי 6 עד פי 10 מאשר אחרים.

 


הערים המבוקשות ביותר היו - באר יעקב, רעננה, יבנה ונתניה. בבאר יעקב קרוב ל-53 אלף משפחות מתמודדות על 844 דירות. חישבנו כאן את הסיכויים של מתמודדים זכאים (רגילים) לעומת תשובי המקום ומילואימניקים - דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים; באר יעקב: 50 אלף זכאים על 844 דירות - הסיכוי האמיתי של מילואימניק לזכות? שואף לאפס


בני המקום הם עם הסיכויים הגבוהים ביותר. מדובר בעיוולת ובעיוות כי המצב הזה מחזק את פערי השוויון - צעירים שגרים במקומות כמו הרצליה זוכים בכרטיס הגרלה לדירה בהרצליה, התוחלת רווח שלהם ועם הם זוכים אז הרווח שלהם גבוה מאשר צעיר מדימונה. צעירים מהרצליה, רמת גן, נתניה, רעננה, תל אביב ועוד זכו במתנה של 1-2 מיליון שקל. צעירים מהפריפרייה מקבלים הטבה של 200-300 אלף שקל. מדובר בהגדלת פערי האי שוויון ומעבר לכך - האם זוג הייטקיסטים מהמרכז צריך לקבל דירה בהנחה?   


להמשך הכתבה לחץ כאן