"הרפורמה של נתניהו תחזור בבומרנג; הרשויות יעכבו הפשרה של קרקעות ויווצר מחסור שיזניק את מחירי הנדל"ן"

הוועדה המשותפת בכנסת (פנים-כלכלה) שדנה ברפורמה בחוק התכנון והבנייה ("רפורמת המרפסות") החליטה ביום א' לדחות את ההצבעות בנושא עד אחרי פורים, כדי לאפשר למשתתפי הדיונים ללמוד את הנוסחים והשינויים שהוכנסו בהצעת החוק. Bizportal שוחח עם גורמים בתחום הנדל"ן החרדים כי אישור החוק במתכונת הנוכחית יוביל לפגיעה משמעותית בקניין ולקיפאון בשוק הנדל"ן.

מטרת החוק לפי ראש הממשלה בנימין נתניהו היא לקצר הליכים בירוקרטיים עבור האזרח הקטן. נתניהו השתמש בדוגמה של התארכות ההליכים לסגירת מרפסת כדי להמחיש את הליכי התכנון המסואבים מהם סובלים אזרחי ישראל, לכן הרפורמה מכונה "רפורמת המרפסות".

אולם, מתברר שהחוק החדש לא יפשט את ההליכים אלא יכביד על בעלי הקרקעות באמצעות תוספת תשלומים של היטלי השבחה. היטל ההשבחה מחושב לפי 50% מההפרש בין שווי הקרקע החדש לבין שווי הקרקע ערב תוכנית ההפשרה. החוק החדש מתעלם משווי השוק הנוכחי של קרקע חקלאית ופועל לפי השווי החקלאי של הקרקע העומד על 25-30 אלף שקל כאילו מדובר בקרקע חקלאית במרכז הנגב. שווי זה חושב לפי דמי החכירה שמשלמים החקלאים לקרקע עבור פוטנציאל החקלאות בלבד-עיבוד.

המשמעות היא שאם קרקע במרכז הארץ נרכשה ב-450 אלף שקל ולאחר הפשרה לבנייה ערכה עליה ל-900 אלף שקל בעל הקרקע יצטרך לשלם היטל השבחה עבור עליית שווי של 870-875 אלף שקל, קרי תשלום של 435-437.5 אלף שקל. במידה והיטל ההשבחה היה מחושב לפי שווי השוק, בעל הקרקע ישלם היטל השבחה עבור עליית שווי של 450 אלף שקל בלבד, קרי 225 אלף שקל.

הקהל הנוסף שייפגע בעקבות כניסת החוק לתוקף הוא בעלי הקרקעות החקלאיות שקרקעותיהם יופקעו מאחר ופיצויי ההפקעה יחושבו לפי שווי החקלאי של הקרקע, ללא כל התייחסות לשווי השוק. משמעות הצעד הוא שבמידה והמדינה תפקיע דונם אדמה חקלאית לצורך סלילת כביש היא תשלם פיצוי של 25-30 אלף שקל בלבד ולא פיצוי לפי שווי השוק שיכול להגיע באזור השרון לדוגמה ל-400-500 אלף שקל לדונם.

"לא יעלה על הדעת שהמדינה תעוות את שווי השוק של נכסים מופקעים, נכסים שניזוקו על ידי אישור תכנית חדשה או בקביעת היטל השבחה", אומר, יורם חגבי חגי, יו"ר משותף בפורום קניין של לשכת עורכי הדין. עו"ד יורם חגבי חגי

חגבי חגי מציין כי יישום סעיף זה שונה בעקבות השגות שנשמעו בוועדת הפנים והכלכלה בכנסת וכיום תחולת שינוי זה תחל לאחר תקופת מעבר של 7 שנים (במקום תקופה של שנתיים שנקבעה במקור), אך מוסיף כי מי שעשוי להיפגע עם כניסת חוק התכנון והבנייה החדש לתוקף שנתיים לאחר מועד החקיקה הם בעלי קרקעות חקלאיות שקרקעותיהם יופקעו."

רשויות התכנון לא יעמדו בקצב "התרגלו בארץ לדפוס חשיבה שכל מי שמחזיק בקרקע חקלאית מספסר בה ולכן צריך להכות בו", אומרת נחמה בוגין, שמאית המקרקעין, המשפטנית והאגרונומית. "ראש הממשלה בנימין נתניהו מציג את המהפכה כפתרון למצוקת הדיור, אך הסעיפים ישיגו את המטרה ההפוכה וירתיעו יזמים מלבצע שינוי יעוד לקרקעות, המשמעות - מחסור בקרקעות לבנייה וזינוק במחירי הדירות".

בוגין מוסיפה כי לרשויות התכנון ייקח הרבה מאוד זמן לעכל את השינוי וייתכן שתהליך ההפשרה שיחל בתקופה הקרובה יסתיים לאחר תקופת ה-7 שנים כי במהלך התקופה תהיה הצפה של בעלי קרקעות שיגישו בקשה לשינוי ייעוד ורשויות התכנון לא יעמדו בקצב. "הרשויות המקומיות יעכבו את אישורן של תוכניות כדי לזכות בהיטלי השבחה גבוהים משמעותית. נתניהו רוצה להראות שהוא עושה משהו בכל מחיר, אך הסוגיות לא נבדקו כפי שצריך. יש לטפל בכל נושא בנפרד כי חברי הכנסת אינם מסוגלים להפנים את כולם בעת ובעונה אחת."

שמאית המקרקעין נחמה בוגין