הנדל"ן בספרד עלול להיות חלום הבלהות של אירופה, ערי הרפאים מבשרים רעות
משבר החובות האירופי והשאלה אם יוון תישאר בגוש האירו ממשיכים להעיב על הכלכלה העולמית, אולם בעיותיה של יוון מתגמדות בהשוואה לבעיות של ספרד, אחת מהכלכלות הגדולות באירופה, אשר סובלת מאחד ממשברי הנדל"ן הגדולים ביותר שאי פעם נרשם במדינה כלשהי.
ספרד נהנתה מבום בנייה חסר תקדים בשנות ה-90 ובמחצית הראשונה של שנות ה-2000 שנבע מאשראי זול ומנהירה של משקיעים זרים רבים מבריטניה וגרמניה. המדינה לא פעם מכונה "פלורידה של אירופה" בעקבות התפוצצות בועת הנכסים. מספיק לנסוע חצי שעה ממדריד כדי לראות את עיירות הרפאים הרבות שהתפתחו. עיירות אלו היו אמורות לאכלס זוגות צעירים רבים מקרב מעמד הביניים, אולם לאור הנסיקה בשיעורי האבטלה בשנים האחרונות, החוצה את ה-50% בקרב האוכלוסיה הצעירה, רבים ממשיכים לדור אצל הוריהם גם בגילאים של 35-40.
עשבים שוטים מכסים כל חלקה
לפי אתר החדשות stltoday, אחת מערי הרפאים הללו היא ססנה (Sesena) הממוקמת במרחק של 45 דקות נסיעה בלבד ממדריד. רבי קומות רבים עם בריכות שחייה ומגרשי משחקים עומדים ריקים מאדם כאשר עשבים שוטים מכסים כל חלקה טובה. הפרויקט, המכונה על ידי רבים "מנהטן", עומד שומם כשנתיים כאשר רבים מהחנויות אטומות בקירות לבנים. יותר מ-13 אלף יחידות דיור תוכננו להקמה בפרויקט אשר אמור היה לאכלס למעלה מ-30 אלף תושבים, אולם רק 5,100 יחידות דיור נבנו בסופו של דבר.
אב ובנו רכשו בשנת 2008, כל אחד, דירת 4 חדרים בפרויקט עבור 185 אלף אירו בתקווה כי מחירי הדירות ימשיכו לנסוק כפי שעשו ללא הפסקה החל מאמצע שנות ה-90. כיום שניהם "תקועים" עם בתים בפיתוח ללא שירותים בסיסיים דוגמת בית מרקחת או חנות מכולת, וללא תחבורה ציבורית למדריד. "מרכז העניינים" של שכונת הרפאים כיום היא פיצרייה שפתוחה רק 3 ערבים בשבוע, בהתאם למספר הלקוחות באזור.
שכר הדירה לפני שנתיים - 750 אירו, כיום 375
נהג לשעבר בן 33, השייך ל"דור האבוד" של המובטלים הצעירים במדינה, השכיר לפני כשנתיים את דירתו בבניינים הראשונים שנבנו בססנה, תמורת 750 אירו בחודש, כיום הוא מנסה את מזלו ודורש 500 אירו, למרות שדירות דומות באזור מושכרות כיום תמורת 375 אירו. לדבריו מצבה המושלם של הדירה יחד עם הריהוט המלא מצדיקים את המחיר הגבוה. אביו של הנהג בן ה-67 מנסה למכור את דירתו בפרויקט תמורת 108 אלף אירו, למרות שדירות שעוקלו באזור נמכרות כיום על ידי הבנקים גם ב-65 אלף אירו.
דוגמה נוספת למצב העגום היא העיירה ייבס (Yebes) הנמצאת מרחק של כשעה נסיעה ממדריד. במקום 9,000 דירות ובתים שתוכננו במקור עבור אוכלוסייה של כ-30,000 איש נבנו בסופו של דבר 1,500 בלבד שמאכלסים 3,000 איש. תחנת הרכבת שהוקמה במקום והרכבות החדשות שנרכשו מעולם לא היו בשימוש ובתים שנמכרו לפני המשבר תמורת 240 אלף אירו נמכרים היום ב-50% פחות.
80% מהאוכלוסיה מתגוררת בבתים בבעלות
למעלה מ-530 אלף בתים עוקלו בספרד בשנים 2008-2011. ממשלת הימין-מרכז החדשה שנבחרה לאחרונה הורתה לבנקים החודש להפריש מיליארדי אירו כדי לטפל בנכסים רעילים אשר שוויים מוערך בכ-232 מיליארד דולר. מומחים טוענים כי ייקח לבנקים שנים להיפטר ממאסת הבתים וכי הם יאלצו לחתוך את מחירם ב-22% נוספים.
אולם הנתון המשמעותי ביותר המעיב על השוק הוא מספר הבתים הלא מכורים הפזורים ברחבי המדינה שמספרם נע לפי הערכות בין 687 אלף ל-1.6 מיליון. צריך לזכור שכ-80% מאוכלוסיית המדינה המונה כ-47 מיליון נפש מתגוררת בבתים בבעלות, שיעור גבוה משמעותית יחסית במדינות דוגמת צרפת, גרמניה, איטליה וארצות הברית. ממשלת ספרד אינה מספקת מידע אודות מספר דירות יד השנייה המוצעות למכירה בשוק, אולם לפי הערכות מדובר בלפחות מיליון יחידות נוספות.
- 8.איפכא מסתברא 2 19/02/2012 12:33הגב לתגובה זוביקוש, היצע, שוק חופשי, מחסור בדירות - הכל נכון. אולם: אלמלא מנהל מקרקעי ישראל היה מעלה את מחירי הקרקע - שהוא בסופו של דבר הספקולנט הגדול במדינה - הרי שמחירי הדירות היו נקבעים באמת לפי העלות האמיתית של הבניה והקרקע [ועוד רווח יזמי כפי שהיה בשנים שלפני התחלת התנפחות הבועה]. ובמקביל אם הרבית לא היתה יורדת לכמעט אפס - לפחות לא במשכנתאות - הרי הביקוש היה באמת נפגש בנקודת שווי המשקל עם ההיצע. יש לזכור כי מחירי הקרקע בתל אביב לא בדיוק קשורים במנהל... עקר הביקוש שהקפיץ את המחירים לא הגיע מזוגות צעירים אלא ממשקיעים שראו שאין הם מקבלים תשואה על הכספים מחד ומאידך מציעים להם מתנה בדמות משכנתא כמעט ללא רבית, והרי לכם מתכון בדוק לעלית מחירים. אמנם בסםרד המצב היה שונה - אך התוצאה דומה! ובא לציון גואל..
- 7.יורם מראשון 18/02/2012 11:32הגב לתגובה זובספרד יש למעלה ממיליון דירות מיותרות ... בישראל חסרות 100,000 דירות
- 6.מר קו 18/02/2012 10:20הגב לתגובה זואין היום אופציה טובה מהשקעה בנדל" ן בארה" ב, עדיפות לניו יורק
- 5.קבלן מהדרום 17/02/2012 16:30הגב לתגובה זואין קונים , הבנקים לוחצים , האישה ברחה לי, השוק האפור מאיים מה יהיה אני מיואש
- 4.תזכורת לאלה שיושבים על הבועה (ל"ת)הסיכה 16/02/2012 17:24הגב לתגובה זו
- 3.המינוס והחובות 16/02/2012 16:23הגב לתגובה זובלתי נמנע
- 2.דוד 16/02/2012 16:07הגב לתגובה זומה הסיפור נוקדימה נרד 5אחוז
- הצתחקת אותמו. בקיץ הקרוב 2% (ל"ת)דני 16/02/2012 16:55הגב לתגובה זו
- 1.bubble boy 16/02/2012 16:03הגב לתגובה זוברגעים אלה ממש זה קורה אצלנו, נפגש עוד שנתיים שלוש ונראה את התחתית הרקובה של הבועה שיש אצלנו.
- דני 16/02/2012 16:55הגב לתגובה זותגובתך קצת מגוכחת. היא מסתירה רצון לירידת מחירים ומראה על חוסר הבנה של השוק. הדבר היחיד שנובע מהחדשות ממספר דו ומיוון - משקיעי נדל" ן מישראל יפנו לשוק הספרדי במקום לאירופאי. למרחק מישראל יש משמעות אדירה. משמע הענין (אם נוא חתממש) ששיעורי עליית מחירי נדל" ן בארץ יהיה מתון ולא חריף. מי שלא מבין - יבין באוגוסט נקרב.
- יא 17/02/2012 00:48זה אותו דני שלפני כמה זמן נשבע שאין לו שום קשר לנדלניסטים ולאחר מכן פירסם את הטלפון שלו כיועץ משכנתאות? אתה עוד מדבר על " טיפשות" ? אתה שמשכנע זוגות צעירים עם משכורות עלובות לקנות דירות במיליוני ש" ח? אתה לא מתביש? בגדול, מה אכפת לך... קבלת כסף זה הכי חשוב. נכון? כסף זה אלהים בשלך?
- בוננזה 16/02/2012 16:14הגב לתגובה זווזה ייגמר בבכי !!
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.22% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
