לאומי שוקי הון: "מלאי הדירות הנמוך לא יתמוך בירידת המחירים לאורך זמן"
נתוני המכירות של דירות חדשות ביוזמה פרטית, שפורשמו בשבוע שעבר על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מצביעים על עלייה בקצב המכירות לרמה של כ-1,600 יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות). מדובר בגידול יחסית לנתוני החודשים האחרונים אשר הסתכמו בעד לכ- 1,100 יחידות לחודש בממוצע. דודי רזניק, מנהל מחקר אג"ח בלאומי שוקי הון, מציין שמדובר בנתונים אשר מתעדכנים רטרואקטיבית, ואשר יכולים להיות מושפעים גם מהיקף מכירות גבוה בפרויקט מסוים וכדומה. "עדיין לא ניתן לבסס על נתוני חודש דצמבר בלבד מסקנה חד-משמעית לגבי חזרה למגמה עולה של הביקושים. עם זאת, בשלב זה ניתן לומר ברמה גבוהה של ביטחון שחלה התייצבות בביקוש."
בסיכום שנת 2011 , חלה ירידה של 14.5% בהיקף המכירות של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית, בהשוואה לשנת 2010 , כאשר במקביל גדל המלאי הבלתי מכור ב- 29%. בהתאמה, עלה מספר חודשי ההיצע (המוגדר כמספר החודשים לו המלאי יספיק בקצב המכירות הנוכחי) בחודש דצמבר ל- 11.6 חודשים מרמה של 7.3 חודשים בלבד, בחודש המקביל אשתקד. רזניק מדגיש כי רמת חודשי היצע הנוכחית תואמת לעת עתה את המשך הירידה בלחצים לעליות המחירים.
"המלאי הבלתי מכור נמוך מהיקף המכירות של החודשים האחרונים במונחים שנתיים", מוסיף רזניק. "למרות הירידה בהיקף המכירות, נראה כי המלאי עדיין נמוך ביחס לביקושים בשוק. מצב זה אמנם תומך בהתייצבות או ירידה מתונה של המחירים, אך ככל הנראה שלא לאורך זמן. נוסיף כי, בבחינת רמת המלאי הכולל של דירות בנויות בישראל, עולה שנכון לשנת 2010 , הסתכם המלאי בכ- 2.1 מיליון דירות, בעוד מספר משקי הבית בישראל היה דומה. כלומר, לא ניתן להצביע על עודפי היצע דירות ברמה של כלל המשק. כמו כן, הריבית על המשכנתאות עדיין מצויה ברמה נמוכה, המאפשרת תנאי מימון נוחים יחסית, המפצים במידה מסוימת על העלייה במחירי הנכסים, והיא צפויה להישאר נמוכה, בשנה הקרובה, ולתמוך ברמת ביקושים יציבה."
רזניק סבור כי "לאחר שחלה ההתמתנות הדרושה ברמת הביקושים ולצד זאת ירידה בלחצים להמשך עליית המחירים, חשוב להמשיך ולדאוג לתכנון ראוי של צד ההיצע, ויישום של התכנון בין אם ביזמה ציבורית או ובין אם ביזמה פרטית. במבט מאקרו כלכלי רחב, נראה שעל קובעי המדיניות הכלכלית לפעול במגוון של תחומים על מנת לשמור על רמה הולמת של התחלות הבנייה במשק, זאת בכדי שלא ייווצר שוב מחסור בדירות, אשר עלול להוביל להתחדשות עליות המחירים."
- 4.כה 05/02/2012 17:51הגב לתגובה זוהפחדות של בנקים שמנסים להציל את הקבלנים ולהוציא אותם מבור שהם נכנסו אליו. כי עם קבלנים יתקשו להחזיר הלוואות לבנקים הבנקים יוכלו אותה.
- 3.משה 05/02/2012 13:31הגב לתגובה זומלאי הדירות גדל....לאומי הלווה כסך לקבלנים ונתן משכנתה לדירות שיאבדו 20-30 אחוז מהמחיר שלהם והוא בלחץ....האם לאומי הזהיר לגביי עליית מחירים בשנתיים שבהם המחיר לא הפסירק לעלות ????
- לאומי אינטרסנטים, מלאי (עם יד2) יותר מדי (ל"ת)טל 05/02/2012 14:58הגב לתגובה זו
- 2.בוננזה 05/02/2012 12:53הגב לתגובה זוקבלנים........זה ייגמר בבכי, ובלאומי יודעים זאת !!
- 1.הממשלה הפקירה את בוע 05/02/2012 11:58הגב לתגובה זוכוחות השוק שהממשלה מפקירה אותנו אליהם הם הכוחות שמפעילים הקבלנים למיקסום הרווח במינימום מאמץ ז" א הם יבנו פחות ואנחנו נשלם יותר ולא סתם יותר אלא יותר מהמחירים הבילתי מציאותיים של היום נדרשת בדחיפות יוזמה ממשלתית לבניה בכל איזורי הביקוש גם אם הם מטווחים ע" י האירנים.
- ביבי הולך הביתה בקרוב (ל"ת)טל 05/02/2012 14:59הגב לתגובה זו
- בטח לא בונים...ממה הם יתפרנסו ויחזירו לבנק (ל"ת)דני 05/02/2012 13:33הגב לתגובה זו
- לא בונים ? אז הם יכולים לסגור " הבאסטה" !! (ל"ת)בוננזה 05/02/2012 12:51הגב לתגובה זו
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.22% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
