בצל פרשת הולילנד: משרד הפנים צמצם משמעותית את זכויות הבנייה
הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים אישרה היום (ב') חלופה לתכנון מחודש למתחם הולילנד. בשנת 1990 אושרה לראשונה בנייה למגורים ולמלונאות בהיקף מצומצם.לפי תכנית שחלה על המתחם בשעתה, המתחם היה במקורו בעיקר ביעוד למלונאות, ועליו נבנה בשנות ה-60' מלון הולילנד בהיקף זכויות בניה מצומצם.
נזכיר כי לפני כשבועיים, לאחר חקירה שנמשכה שנתיים, הוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב כתב אישום נגד ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט בגין קבלת שוחד עת כיהן כראש עיריית ירושלים. כתב אישום הוגש גם בין היתר כנגד אורי לופליאנסקי, שכיהן בזמנו כסגן ראש עיריית ירושלים, שולה זקן, שכיהנה כראש לשכתו של אולמרט, דני דנקנר, יו"ר דירקטוריון משותף של חברת תעשיות מלח לישראל סגן יו"ר דירקטוריון בנק הפועלים בזמנו וכנגד יעקב אפרתי, אשר שימש כמנכ"ל משרד התשתיות ומאוחר יותר מונה לתפקיד מנהל מינהל מקרקעי ישראל.
בסדרה של 4 תכניות אושר בינוי מסיבי ורב היקף למגורים ולמלונאות, הכולל, בין היתר, 16 מגדלי מגורים, שניים מהם בני 33 קומות, בבינוי הנצפה מאזורים רבים בעיר ואשר אינו תואם כלל את רקמת הבינוי הקיימת באזור. המתחם תוכנן כשכונה מסוגרת, מנותקת מהשכונה הקיימת, עבור אוכלוסיה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה, תוך התעלמות מצרכי הציבור באזור. עד עתה נבנו במתחם 8 מתוך 16 המבנים שאושרו ובניית יתר המבנים טרם החלה.
על רקע החקירה, החלה לשכת התכנון במשרד הפנים בבחינת חלופות תכנון במגרשים שטרם נבנו, במטרה לשפר את התכנון המאושר, ולהתאימו למדיניות התכנון הנוכחית, הכוללת הקצאת שטחי ציבור לטובת הדיירים במתחם ובסביבתו וביצירת מופע בינוי בעל חזות ראויה ופתיחת הבינוי אל השכונות הסמוכות.
הועדה המחוזית דנה בחלופות המתגבשות באפריל ובנובמבר בשנה שעברה, ואף שמעה את עמדתם של בעלי הזכויות במתחם באוקטובר 2011 . הועדה פרסמה באפריל 2011, הודעה על הכנת תכנית חדשה למתחם הולילנד על ידי משרד הפנים, (זו פעם ראשונה ששכונה מתוכננת על ידי משרד הפנים) בהתאם להוראות סעיף 77 לחוק והורתה בהתאם לסמכותה לפי סעיף 78 לחוק כי בכל המגרשים הבלתי מבונים, המיועדים למגורים, למגורים ולמסחר ולמלונאות, וציינה כי לא יינתן, בשלב זה, כל היתר בניה במתחם.
החלופה שנבחרה מבטלת את הבינוי בכל הצד המערבי של הפרויקט תחתם יפותחו שטחים פתוחים ומבני ציבור. רק במתחם הצפוני אושר בנייה במקום חומה בינוי בשלושה מבנים בגובה 18 קומות באופן שיענה על צרכי השכונה
חלופת התכנון שנבחרה, משנה את הפניית שטחי המסחר שאושרו בתוך המתחם בתכניות קודמות, כך שתיעשה כלפי השכונות הסמוכות, סביב כיכר עירונית ושדרה המקשרות בין המתחם שתוכנן במקור כמתחם מסוגר, לשכונות הסובבות. קישור נוסף אל השכונות הסובבות, נעשה באמצעות ביטול מבני מגורים שטרם נבנו במתחם, בגבול שכונת רמת שרת הסמוכה, ויצירת שטח פתוח ושטח למבני ציבור, שיהוו אזור פעילות שכונתית ומקום מפגש בין האוכלוסיות השונות.
החלופה מציגה בינוי המתאים למדיניות התכנון העירונית ומשתלב במרקם העירוני הסובב וכן מייצרת מענה למחסור חמור בצרכי ציבור באזור.
במסגרת החלטתה, קבעה הועדה המחוזית כי החלופה שנבחרה, תעמוד בבסיס הכנת תכנית חדשה למתחם, שתיבנה על עקרונות אלה. הועדה חזרה על החלטתה, כי לא יינתנו היתרים על בסיס התכניות המאושרות, עד להכנתה של תכנית חדשה על ידי משרד הפנים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
