בצל פרשת הולילנד: משרד הפנים צמצם משמעותית את זכויות הבנייה
הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים אישרה היום (ב') חלופה לתכנון מחודש למתחם הולילנד. בשנת 1990 אושרה לראשונה בנייה למגורים ולמלונאות בהיקף מצומצם.לפי תכנית שחלה על המתחם בשעתה, המתחם היה במקורו בעיקר ביעוד למלונאות, ועליו נבנה בשנות ה-60' מלון הולילנד בהיקף זכויות בניה מצומצם.
נזכיר כי לפני כשבועיים, לאחר חקירה שנמשכה שנתיים, הוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב כתב אישום נגד ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט בגין קבלת שוחד עת כיהן כראש עיריית ירושלים. כתב אישום הוגש גם בין היתר כנגד אורי לופליאנסקי, שכיהן בזמנו כסגן ראש עיריית ירושלים, שולה זקן, שכיהנה כראש לשכתו של אולמרט, דני דנקנר, יו"ר דירקטוריון משותף של חברת תעשיות מלח לישראל סגן יו"ר דירקטוריון בנק הפועלים בזמנו וכנגד יעקב אפרתי, אשר שימש כמנכ"ל משרד התשתיות ומאוחר יותר מונה לתפקיד מנהל מינהל מקרקעי ישראל.
בסדרה של 4 תכניות אושר בינוי מסיבי ורב היקף למגורים ולמלונאות, הכולל, בין היתר, 16 מגדלי מגורים, שניים מהם בני 33 קומות, בבינוי הנצפה מאזורים רבים בעיר ואשר אינו תואם כלל את רקמת הבינוי הקיימת באזור. המתחם תוכנן כשכונה מסוגרת, מנותקת מהשכונה הקיימת, עבור אוכלוסיה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה, תוך התעלמות מצרכי הציבור באזור. עד עתה נבנו במתחם 8 מתוך 16 המבנים שאושרו ובניית יתר המבנים טרם החלה.
על רקע החקירה, החלה לשכת התכנון במשרד הפנים בבחינת חלופות תכנון במגרשים שטרם נבנו, במטרה לשפר את התכנון המאושר, ולהתאימו למדיניות התכנון הנוכחית, הכוללת הקצאת שטחי ציבור לטובת הדיירים במתחם ובסביבתו וביצירת מופע בינוי בעל חזות ראויה ופתיחת הבינוי אל השכונות הסמוכות.
הועדה המחוזית דנה בחלופות המתגבשות באפריל ובנובמבר בשנה שעברה, ואף שמעה את עמדתם של בעלי הזכויות במתחם באוקטובר 2011 . הועדה פרסמה באפריל 2011, הודעה על הכנת תכנית חדשה למתחם הולילנד על ידי משרד הפנים, (זו פעם ראשונה ששכונה מתוכננת על ידי משרד הפנים) בהתאם להוראות סעיף 77 לחוק והורתה בהתאם לסמכותה לפי סעיף 78 לחוק כי בכל המגרשים הבלתי מבונים, המיועדים למגורים, למגורים ולמסחר ולמלונאות, וציינה כי לא יינתן, בשלב זה, כל היתר בניה במתחם.
החלופה שנבחרה מבטלת את הבינוי בכל הצד המערבי של הפרויקט תחתם יפותחו שטחים פתוחים ומבני ציבור. רק במתחם הצפוני אושר בנייה במקום חומה בינוי בשלושה מבנים בגובה 18 קומות באופן שיענה על צרכי השכונה
חלופת התכנון שנבחרה, משנה את הפניית שטחי המסחר שאושרו בתוך המתחם בתכניות קודמות, כך שתיעשה כלפי השכונות הסמוכות, סביב כיכר עירונית ושדרה המקשרות בין המתחם שתוכנן במקור כמתחם מסוגר, לשכונות הסובבות. קישור נוסף אל השכונות הסובבות, נעשה באמצעות ביטול מבני מגורים שטרם נבנו במתחם, בגבול שכונת רמת שרת הסמוכה, ויצירת שטח פתוח ושטח למבני ציבור, שיהוו אזור פעילות שכונתית ומקום מפגש בין האוכלוסיות השונות.
החלופה מציגה בינוי המתאים למדיניות התכנון העירונית ומשתלב במרקם העירוני הסובב וכן מייצרת מענה למחסור חמור בצרכי ציבור באזור.
במסגרת החלטתה, קבעה הועדה המחוזית כי החלופה שנבחרה, תעמוד בבסיס הכנת תכנית חדשה למתחם, שתיבנה על עקרונות אלה. הועדה חזרה על החלטתה, כי לא יינתנו היתרים על בסיס התכניות המאושרות, עד להכנתה של תכנית חדשה על ידי משרד הפנים.
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.22% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
