אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.

שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.

בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.

סבסוד המשכנתאות 

שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.

• היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
• "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.

יו״ר מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס, התייחס בוועידה לתנאי השוק החריגים שבהם פועל ענף הנדל״ן כיום. לדבריו, הוועידה מתקיימת בתקופה שהענף ניצב בה בפני אתגרים חסרי תקדים. "יש צורך בחשיבה חדשה ובשיתופי פעולה רחבים בין הממשלה, הגופים המקצועיים והיזמים," אמר רולס. הוא ציין כי הכנס נועד לאפשר דיון פתוח על פתרונות ישימים ועל מתווים שיכולים לסייע לשיקום הענף בשנים הקרובות.

ענף הנדל״ן הישראלי עבר בשנים האחרונות טלטלות חדות, שהותירו אותו באי־ודאות עמוקה. אחרי ירידות חדות במחירים וביקושים ב־2023, התאוששות חלקית ב־2024 וחולשה מחודשת במכירות ב־2025, מנסים כעת בכירי הענף להבין אם השוק נמצא במהלך זמני או בשינוי כיוון ארוך טווח. בפאנל בוועידת הכלכלה של ביזפורטל שעסק בענף הנדל״ן והתשתיות השתתפו דן פרנס, מנכ״ל קרסו נדל״ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, עורכת דין ומבעלי קבוצת שבירו ושלושתם סימנו את 2026 כשנה שיכולה להוות נקודת מפנה.

• למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
• פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

אחת הזוויות הבולטות שעלו בדיון הייתה דווקא דמוגרפית. פרנס העריך כי ישראל חוותה בשנים 2024–2025 גל הגירה שלילית חריג, שהוסיף על הרמות הרב־שנתיות עוד כ־40 אלף ישראלים שעזבו את הארץ. לדבריו, מדובר בתוספת של כ־10,000 דירות שלא נרכשו או לא נדרשו בפועל, בעיקר בגוש דן, ולא בפריפריה. זה, לטענתו, מסביר מדוע בערי הפריפריה ובירושלים נרשמה ירידה מתונה יותר במכירות. פרנס מדגיש כי מדובר באירוע נקודתי, לא ב״מצב קבע״, ומעריך כי כבר ב־2026 תירשם היפוך מגמה. לדבריו, קרסו נדל״ן אינה עוצרת פרויקטים: מחזורי הפיתוח בענף ארוכים, והדירות שנמצאות כעת בבנייה יפגשו את הביקוש בעתיד, גם אם השוק חלש בטווח הקצר.

בריק מצידו התמקד פחות בנתונים ויותר באווירה. לדבריו, בחודשים האחרונים מורגשת חזרה בולטת של רוכשים למשרדי המכירות, לאחר תקופה ארוכה שבה הציבור "ישב על הגדר". הוא מייחס את השיתוק בשוק בשנתיים האחרונות פחות לריבית ויותר למצב הפסיכולוגי: מלחמה מתמשכת, חטופים, הפגנות, אלימות וחוסר יציבות פוליטית שיצרו תחושת חוסר ביטחון. כשהרוכשים מחכים, הוא אומר, גם הקבלנים דוחים החלטות. בריק רואה בבחירות הקרובות, בלי קשר לזהות המנצח, הזדמנות לפתיחת דף חדש, בעיקר אם תוצג תוכנית נדל״ן רב־שנתית. לדבריו, כיום יש כ־40 אלף יחידות דיור עם היתרי בנייה מאושרים, אך הקבלנים ממתינים ליציבות כדי לצאת לדרך.

שבירו הציגה זווית אחרת, ביקורתית יותר כלפי מדיניות הממשלה ובנק ישראל. לשיטתה, ההאטה אינה נובעת רק מהגירה או פסיכולוגיה, אלא גם מצעדי מדיניות שהכבידו על הרוכשים. העלאת שיעור המע״מ על דירות ב־2025, לצד העובדה שהריבית נותרה גבוהה גם לאחר שהאינפלציה ירדה לרמה הנמוכה ממחצית שיעור הריבית, יצרו מציאות שבה עלות המימון נותרה גבוהה שלא לצורך. שבירו טוענת כי במקום להפחית רבע אחוז בכל פעם, היה מקום למהלך חד ומהיר יותר: הורדת חצי אחוז בכל החלטה, ואף ארבע פעימות של חצי אחוז ב־2026, בדומה לקצב והחדות של העלאות הריבית ב־2022. במקביל היא מגבה, עקרונית, את רעיון מס הרכוש על קרקעות פרטיות כדרך לשחרר קרקעות לשוק, בעוד בריק מתנגד בחריפות וטוען שמדובר בעוד מס עקיף שיגולגל במלואו על הרוכשים, שמשלמים כבר כיום, לדבריו, מסים המהווים כ־60% ממחיר הדירה.

חלק מרכזי מהדיון הוקדש לשאלה האם מחירי הדירות אכן ירדו, או שמא מדובר באשליה חשבונאית. פרנס טען כי ב־2024 המחירים ״הנקובים״ עלו לכאורה, אך הדבר נבע בעיקר ממבצעי מימון כמו 80/20 ו־10/90, שבהם מרבית התשלום נדחה. כדי לכסות את עלות המימון והסיכון, היזמים העלו את המחיר הרשמי, כך שבשקלול ערך נוכחי, לאחר היוון תזרים התשלומים, המחיר האפקטיבי היה למעשה יציב. ב־2025, כשהמבצעים הללו כמעט נעלמו, המחירים הנקובים נראו נמוכים יותר, אך לא בטוח שמדובר בירידה אמיתית. שבירו חיזקה את הטיעון הזה וטענה כי שינוי בפרופיל התשלומי, מעבר ממבצעים אגרסיביים לפריסות ליניאריות, צמודות מדד, משנה את הייצוג החיצוני של המחיר, אך לא תמיד את ערכו הכולל.