הדמיית פרויקט כצנלסון-גורדון. קרדיט - קסם הדמיותהדמיית פרויקט כצנלסון-גורדון. קרדיט - קסם הדמיות

במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית

חברת מטרופוליס נבחרה בתור היזם של פרויקט פינוי בינוי בצומת כצנלסון-גורדון, אשר יכלול מגדל של 30 קומות, שטחי מסחר ותוספת של כ-160 דירות חדשות בלב העיר; וגם - מחירי הדירות בעיר ועסקאות אחרונות

צלי אהרון | (8)


חברת מטרופוליס נבחרה על ידי הדיירים להיות היזם בפרויקט פינוי בינוי בצומת הרחובות כצנלסון-גורדון בגבעתיים. במסגרת הפרויקט, ששטחו כ-3.5 דונם, צפויים להיהרס מבנים ישנים הכוללים כ-80 דירות, ובמקומם תוקם בנייה חדשה הכוללת כ-240 דירות.

הפרויקט כולל גם שטחי מסחר בקומת הקרקע, שדרוג תשתיות סביבתיות ותכנון של מגדל בן 30 קומות לצד בנייה נמוכה יותר. הפרויקט ממוקם במרכז העיר גבעתיים, בסמוך לפארק גבעתיים, קניון גבעתיים ורחוב ויצמן. האזור מוגדר על ידי הוועדה המקומית כאזור בעל עדיפות תכנונית להתחדשות עירונית, בין היתר בשל קרבתו לצירי תחבורה עתידיים.

שתי תחנות של רשת המטרו המתוכננת: תחנת כצנלסון ותחנת נוגה - צפויות להיבנות במרחק הליכה מהמתחם, כחלק מהקו הירוק. במסגרת ההסכמות עם הדיירים המתגוררים כיום במתחם, הובטח מתווה הכולל הגדלת שטח הדירה, תוספת מרפסת, מחסן, חניה וכן שוברי רכישה למכשירי חשמל.

חשוב לציין - גבעתיים נחשבת לאחת הערים הצפופות בישראל, עם שיעור גבוה של בנייה רוויה וותיקה, ומיעוט עתודות קרקע זמינות לבנייה חדשה.

בשנים האחרונות העירייה מקדמת שורה של תוכניות מתאר נקודתיות ותב"עות הכוללות פינוי בינוי בגובה של 20-30 קומות לאורך רחובות מרכזיים, בהם כצנלסון, ויצמן וסירקין.

רונאל ביבי, סמנכ״ל במטרופוליס, מסר: "אנו שמחים ומודים על ההזדמנות שניתנה לנו להוביל את הקמת מתחם ייחודי זה. דווקא בתקופה מאתגרת זו, מתחדדת ההבנה עד כמה התחדשות עירונית היא לא רק מנוע לצמיחה - אלא צורך חיוני. עשרות אלפי דירות ישנות ברחבי הארץ עדיין חסרות מיגון הולם וממ״דים, ואנו רואים שליחות אמיתית בהובלת פרויקטים שיבטיחו ביטחון ואיכות חיים לדיירים. 



היעד - 12 אלף דירות 


גבעתיים נחשבת לעיר עם פוטנציאל גבוה במיוחד להתחדשות עירונית, בעיקר בשל צפיפות גבוהה, תשתיות ותיקות ומחסור כמעט מוחלט בקרקעות פנויות. על פי תוכנית המתאר המקומית, העיר שואפת להוסיף עד שנת 2040 כ-12 אלף דירות חדשות - כמעט כולן במסגרת פינוי בינוי.

התוכנית שמה דגש על בינוי אינטנסיבי בצירים מרכזיים דוגמת רחובות כצנלסון, סירקין, ויצמן, דרך השלום ושינקין. קיימים כיום למעלה מ-40 מתחמים המוגדרים כבעלי פוטנציאל לתהליכי התחדשות עירונית - חלקם עם תוכניות מאושרות, אחרים בשלבי תכנון, רישוי או ריכוז חתימות.

ומה תהיה ההשפעה של המטרו?

במקביל להתחדשות, גבעתיים צפויה להפוך בעשור הקרוב לנקודה אסטרטגית ברשת המטרו של גוש דן. על פי פרסומי נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), הקו הירוק של המטרו - אחד משלושת הקווים שמתוכננים להיסלל. יכלול שתי תחנות בתחום גבעתיים: תחנת "כצנלסון", שתמוקם במפגש הרחובות כצנלסון-ויצמן, ותחנת "נוגה" שתמוקם בקרבת רחוב נגה וגולומב.

התחנות מתוכננות להיבנות במרחק של כמה מאות מטרים מהפרויקט הנוכחי. קרבה של דירה למרחק של עד 400-600 מטר מתחנת מטרו מתוכננת תשפיע על שווי הנכס, אך השפעה זו משתנה מאוד לפי אזור, סוג נכס, זמן ביצוע המטרו וסוג הבנייה.

אין בשלב זה נתון רשמי או אחיד על שיעור עליית ערך ספציפי, אך מחקרים קודמים שבחנו קווי רכבת קלה וגישה לתחבורה ציבורית מצביעים על פוטנציאל עלייה של כמה אחוזים בשווי דירות סמוכות.

עם זאת, יש לקחת בחשבון גם את השפעת עבודות התשתית המתמשכות, שצפויות להתחיל בשנים הקרובות ולגרום לשיבושים זמניים בתנועה, חניה ושימוש במרחב הציבורי - במיוחד לאורך רחוב כצנלסון שהוא ציר ראשי וצר יחסית.




רמות המחירים בעיר


מחירי הדירות משקפים ביקוש יחסית גבוה. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים בעיר עומד כיום על 2.85 מיליון שקל, דירת 4 חדרים תעלה כ-3.9-4.2 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים מתומחרת בסביבות 5 מיליון שקל. מחיר ממוצע למ"ר בעיר עומד על כ-43 אלף שקל.

בשנה האחרונה נרשמה עליית מחירים מתונה של כ־1.6% בגבעתיים, ובחמש השנים האחרונות מדובר בעלייה מצטברת של כ-38%.

מחיר השכירות הממוצע לדירה בעיר עומד כיום על 6.2 אלף שקל בחודש, והתשואה השנתית למשקיעי נדל"ן למגורים נאמדת בכ-2%.




עסקאות אחרונות

ברחוב קק"ל 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.205 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב המרי 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.406 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב שינקין 29, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.13 מ' שקל. מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב הפועל הצעיר 16, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.8 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר אשר נמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב כצנלסון 105, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.015 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב בורוכוב 50, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.38 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.


ממשרד עורכי הדין אשר מייצגים את בעלי הדירות נמסר: "פרוייקט התחדשות עירונית הוא מסע ארוך ועל מנת שיסתיים בהצלחה חשוב לצאת לדרך כבר מתחילתו מצוידים כראוי. במכרז יזמים מוצלח שניהלנו עבור בעלי הדירות נבחרה חברת מטרופוליס - יזם ראוי ומנוסה. ואנו מקווים ומאמינים שהתחלה מוצלחת תהיה גם סימן לבאות".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    היתה עיר מתוקה כואב הלב. (ל"ת)
    אנונימי 15/07/2025 11:47
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    אנונימי 14/07/2025 23:55
    הגב לתגובה זו
    הבטיח להשאיר את גבעתיים עם צביונה . במקום הוא הופך את העיר וחונק אותה!
  • 5.
    חולד 13/07/2025 17:19
    הגב לתגובה זו
    עם מגדלי רבי קומות. כל העיר גם היום פקק תנועה אחד גדול.
  • 4.
    יצחקי 13/07/2025 16:03
    הגב לתגובה זו
    בגבעתיים ידוע שלא זז כלום. צריך ראש עיר חזק שיודע לקדם פרוייקטים
  • 3.
    אנונימי 13/07/2025 15:39
    הגב לתגובה זו
    האזור המדובר בכלל לא קרוב לקניון גבעתיים. אולי בנסיעה 10 דקאבל ברגל זה חצי שעה הליכה בערך
  • 2.
    חכם 13/07/2025 15:16
    הגב לתגובה זו
    אסור לאשר בניה בכל גוש דן .להפסיק את הבניה לגובה.הנזקחם של המלחמה הם כלום לעומת המלחמות הבאות .לפזר את האוכלוסייה .והמדינה צריכה לעודד .תוך 10 שנים להוריד ב 50% את מספר התושבים במרכז.
  • 1.
    אנונימי 13/07/2025 13:04
    הגב לתגובה זו
    כל עוד דירה לא תעלה בערך 1.7 לא קונה .. בהצלחה
  • לא חובה לגור בגבעתיים (ל"ת)
    אנונימי 13/07/2025 14:40
    הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכליםהדמיית הפרויקט. קרדיט: גיל מינסטר אדריכלים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים

התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות



צלי אהרון |


הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש. 

התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור. 

אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.

החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל. 

נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזקההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות  עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.

כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.