במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית

חברת מטרופוליס נבחרה על ידי הדיירים להיות היזם בפרויקט פינוי בינוי בצומת הרחובות כצנלסון-גורדון בגבעתיים. במסגרת הפרויקט, ששטחו כ-3.5 דונם, צפויים להיהרס מבנים ישנים הכוללים כ-80 דירות, ובמקומם תוקם בנייה חדשה הכוללת כ-240 דירות.

הפרויקט כולל גם שטחי מסחר בקומת הקרקע, שדרוג תשתיות סביבתיות ותכנון של מגדל בן 30 קומות לצד בנייה נמוכה יותר. הפרויקט ממוקם במרכז העיר גבעתיים, בסמוך לפארק גבעתיים, קניון גבעתיים ורחוב ויצמן. האזור מוגדר על ידי הוועדה המקומית כאזור בעל עדיפות תכנונית להתחדשות עירונית, בין היתר בשל קרבתו לצירי תחבורה עתידיים.

שתי תחנות של רשת המטרו המתוכננת: תחנת כצנלסון ותחנת נוגה - צפויות להיבנות במרחק הליכה מהמתחם, כחלק מהקו הירוק. במסגרת ההסכמות עם הדיירים המתגוררים כיום במתחם, הובטח מתווה הכולל הגדלת שטח הדירה, תוספת מרפסת, מחסן, חניה וכן שוברי רכישה למכשירי חשמל.

חשוב לציין - גבעתיים נחשבת לאחת הערים הצפופות בישראל, עם שיעור גבוה של בנייה רוויה וותיקה, ומיעוט עתודות קרקע זמינות לבנייה חדשה.

בשנים האחרונות העירייה מקדמת שורה של תוכניות מתאר נקודתיות ותב"עות הכוללות פינוי בינוי בגובה של 20-30 קומות לאורך רחובות מרכזיים, בהם כצנלסון, ויצמן וסירקין.

רונאל ביבי, סמנכ״ל במטרופוליס, מסר: "אנו שמחים ומודים על ההזדמנות שניתנה לנו להוביל את הקמת מתחם ייחודי זה. דווקא בתקופה מאתגרת זו, מתחדדת ההבנה עד כמה התחדשות עירונית היא לא רק מנוע לצמיחה - אלא צורך חיוני. עשרות אלפי דירות ישנות ברחבי הארץ עדיין חסרות מיגון הולם וממ״דים, ואנו רואים שליחות אמיתית בהובלת פרויקטים שיבטיחו ביטחון ואיכות חיים לדיירים. 

היעד - 12 אלף דירות 

גבעתיים נחשבת לעיר עם פוטנציאל גבוה במיוחד להתחדשות עירונית, בעיקר בשל צפיפות גבוהה, תשתיות ותיקות ומחסור כמעט מוחלט בקרקעות פנויות. על פי תוכנית המתאר המקומית, העיר שואפת להוסיף עד שנת 2040 כ-12 אלף דירות חדשות - כמעט כולן במסגרת פינוי בינוי.

התוכנית שמה דגש על בינוי אינטנסיבי בצירים מרכזיים דוגמת רחובות כצנלסון, סירקין, ויצמן, דרך השלום ושינקין. קיימים כיום למעלה מ-40 מתחמים המוגדרים כבעלי פוטנציאל לתהליכי התחדשות עירונית - חלקם עם תוכניות מאושרות, אחרים בשלבי תכנון, רישוי או ריכוז חתימות.

ומה תהיה ההשפעה של המטרו?

במקביל להתחדשות, גבעתיים צפויה להפוך בעשור הקרוב לנקודה אסטרטגית ברשת המטרו של גוש דן. על פי פרסומי נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), הקו הירוק של המטרו - אחד משלושת הקווים שמתוכננים להיסלל. יכלול שתי תחנות בתחום גבעתיים: תחנת "כצנלסון", שתמוקם במפגש הרחובות כצנלסון-ויצמן, ותחנת "נוגה" שתמוקם בקרבת רחוב נגה וגולומב.

התחנות מתוכננות להיבנות במרחק של כמה מאות מטרים מהפרויקט הנוכחי. קרבה של דירה למרחק של עד 400-600 מטר מתחנת מטרו מתוכננת תשפיע על שווי הנכס, אך השפעה זו משתנה מאוד לפי אזור, סוג נכס, זמן ביצוע המטרו וסוג הבנייה.

אין בשלב זה נתון רשמי או אחיד על שיעור עליית ערך ספציפי, אך מחקרים קודמים שבחנו קווי רכבת קלה וגישה לתחבורה ציבורית מצביעים על פוטנציאל עלייה של כמה אחוזים בשווי דירות סמוכות.

עם זאת, יש לקחת בחשבון גם את השפעת עבודות התשתית המתמשכות, שצפויות להתחיל בשנים הקרובות ולגרום לשיבושים זמניים בתנועה, חניה ושימוש במרחב הציבורי - במיוחד לאורך רחוב כצנלסון שהוא ציר ראשי וצר יחסית.

• מחירי הדירות בפתח תקווה - איזו שכונה היקרה ביותר ומה המחירים במרכז העיר?
• בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמת אביב ומה קורה למחירים ברמת גן?

רמות המחירים בעיר

מחירי הדירות משקפים ביקוש יחסית גבוה. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים בעיר עומד כיום על 2.85 מיליון שקל, דירת 4 חדרים תעלה כ-3.9-4.2 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים מתומחרת בסביבות 5 מיליון שקל. מחיר ממוצע למ"ר בעיר עומד על כ-43 אלף שקל.

בשנה האחרונה נרשמה עליית מחירים מתונה של כ־1.6% בגבעתיים, ובחמש השנים האחרונות מדובר בעלייה מצטברת של כ-38%.

מחיר השכירות הממוצע לדירה בעיר עומד כיום על 6.2 אלף שקל בחודש, והתשואה השנתית למשקיעי נדל"ן למגורים נאמדת בכ-2%.

עסקאות אחרונות

ברחוב קק"ל 15, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.205 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב המרי 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.406 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-72 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב שינקין 29, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.13 מ' שקל. מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב הפועל הצעיר 16, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.8 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר אשר נמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב כצנלסון 105, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.015 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב בורוכוב 50, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.38 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.