המנוע: התחדשות עירונית; אלמוגים עם צמיחה של 44% בהכנסות

חברת הנדל"ן אלמוגים אלמוגים 0%   בשליטת מריו זוזל (33.26%) ועמי בר-משיח (33.26%) ובניהולה של המנכ"לית מיכל גור, מדווחת על עלייה של 44% בהכנסות ברבעון הראשון של 2025, שהסתכמו ב-75.4 מיליון שקל, לעומת 52.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. אלמוגים עברה לרווח נקי של 3.4 מיליון שקל לבעלי המניות, לעומת הפסד של 1.7 מיליון שקל ברבעון המקביל, וזה הודות להתקדמות משמעותית בהתחדשות עירונית - תחום המיקוד החדש של אלמוגים. 

את הפעילות שלה בהתחדשות עירונית היא מתבצעת באמצעות חברת הבת (בבעלות מלאה) אלמוגים התחדשות עירונית שמנהלת רו"ח נוי דותן. עוד בתחילת השנה שיתפו אותנו גור ובר-משיח בוועידת ההתחדשות העירונית של ביזפורטל כי התחדשות עירונית היא "הסטארט-אפ של תחום הנדל"ן" ומנוע צמיחה מרכזי, כאשר תוך שנתיים-שלוש ההתחדשות העירונית צפויה להוות כ-50% מפעילות החברה, ותוך שבע עד שמונה שנים כ-80% - "עוד 7-8 שנים 80% מהפעילות של אלמוגים תהיה התחדשות עירונית".

הרווח הגולמי של החברה צמח ב-60% ל-18.4 מיליון שקל, לעומת 11.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. מתחילת 2025 מכרה אלמוגים 45 יחידות דיור בהיקף של 134 מיליון שקל, כולל מע"מ. צבר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית גדל ל-24 פרויקטים ברחבי הארץ שכוללים יותר מ-6,400 יחידות דיור, מתוכם 273 בביצוע. החברה זכתה ברבעון בארבעה פרויקטים חדשים בראשון לציון, נתניה ופתח תקווה, בהיקף של 609 יחידות דיור. בנוסף, אלמוגים מבצעת שבעה פרויקטים בייזום מסורתי עם כ-1,200 יחידות דיור, ועוד שבעה פרויקטים בתכנון הכוללים כ-1,400 יחידות דיור שצפויות להיבנות החל מ-2025.

היא צפויה להשלים בשנים הקרובות כ-8,600 יחידות דיור וכ-40,000 מ"ר מסחר ומשרדים, עם הכנסות צפויות של 12.1 מיליארד שקל ורווח גולמי מוערך של 1.9 מיליארד שקל, מתוכם 1.2 מיליארד שקל מהתחדשות עירונית. כ-15%-20% מפרויקטי החברה כיום הם בתחום ההתחדשות העירונית, והנתח מהפעילות הזאת צפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות. 

• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
• "עוד 7-8 שנים 80% מהפעילות של אלמוגים תהיה התחדשות עירונית"

ברבעון הראשון גייסה החברה 300 מיליון שקל, מתוכם 60 מיליון שקל בהון ו-240 מיליון שקל באג"ח, אך השוק פחות אהב את ההודעה על הגיוס. גיוס ההון לא התקבל באהדה בשוק כאשר המשקיעים מפרשים גיוס כדילול של בעלי המניות הקיימים או כסימן לכך שהחברה זקוקה לנזילות. המניה ירדה בעקבות ההודעה, עם זאת, בהנהלה הדגישו כי המהלך נועד לתמוך בהמשך ההתרחבות בתחום ההתחדשות העירונית. לאחרונה הודיעה אלמוגים על כוונתה להכניס שותף מוסדי לפעילות ההתחדשות העירונית, מהלך שנתפס כהבעת אמון ומקור לגב כלכלי, ועל גיוס הון נוסף, שלוותה בירידה במניה עקב חששות המשקיעים, אך לדברי הנהלת החברה נועד לתמוך בהתרחבות בתחום.

שוק הנדל"ן בישראל מתמודד בחודשים האחרונים עם ירידה בביקוש לדירות חדשות והיצע גבוה שמקשה על מכירות, במיוחד באזורים שאינם מרכזיים. בינתיים הריבית מסרבת לרדת (ונתוני מדד המחירים לצרכן אפילו מרחיקים הורדה שכזאת) והאטה כללית הובילו לירידה של כ-10%-15% במחירי הדירות לעומת השיא ב-2022, אם כי אזורי הביקוש כמו גוש דן ממשיכים להציג יציבות יחסית. 

אלמוגים מנסה להתבלט על ידי זה שהיא מתמקדת בהתחדשות עירונית, השוליים בתחום גבוהים יותר, הביקושים צפויים יותר ואפשר לנהל כזה פרויקט עם פחות הפתעות פיננסיות. היא ממנפת את הנסיון שלה כחברת ביצוע ותיקה כדי לעמוד בלוחות זמנים, ומתמודדת יפה עם עיכובים בירוקרטיים וגם עם המחסור בכוח האדם. אמנם יש צבר גדול אבל המכירות בפועל נמוכות, ברבעון האחרון היא מכרה 45 יח"ד, מה שנחשב לנמוך יחסית למקובל בענף שבו חברות מובילות מדווחות לעיתים על מאות מכירות ברבעון. בשנה שעברה היא חתמה על הסכמי מכר עבור 242 יחידות דיור שהסתכמו בהיקף כספי של כ-459 מיליון שקל לא כולל מע"מ. אפשר לתלות את נתון המכירות הרבעוני בשינוי המיקוד בו נמצאת החברה – מהתמקדות ביזמות מסורתית להתרחבות בתחום ההתחדשות העירונית, שכולל תהליכי תכנון ואישור ממושכים יותר מה שיכול להגיע לפעמים ל7-8 שנים אבל בעל פוטנציאל הכנסה ורווחיות גבוהים בטווח הארוך.

• הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
• היזם לא ספר את רמ"י - והוועדה עצרה פרויקט של 427 דירות ברמת השרון
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אלמוגים הנפיקה את מניותיה בבורסה לפני כ-5 שנים, במהלכן זינקה המניה פי 3. מתחילת השנה המניה ירדה 17% וב-12 החודשים האחרונים היא בתשואה חיובית של 26%. אלמוגים נסחרת לפי שווי של 395 מיליון שקל נכון להיום.

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים מסרה: "תוצאות הרבעון מהוות עדות חזקה למאמצי החברה בשנים האחרונות ביישום האסטרטגיה העסקית שעיקרה קידום מנועי צמיחה שישיאו ערך בשנים הקרובות. כחלק מכך, החברה מחזיקה בכ- 1,280 יח"ד בביצוע. במהלך הרבעון הראשון ולאחריו המשכנו להגדיל את צבר הפרויקטים שלנו בתחום ההתחדשות עם 4 זכיות במכרזי דיירים ב- 3 ערים שונות. לצד זאת ביצענו מהלכים לגיוס הון וחוב שיתמכו בחיזוק ההון, שיפור יחס החוב והמשך הצמיחה והרחבת הפעילות של החברה".

מצד אחד, אלמוגים מציגה שינוי אסטרטגי מעבר מיזמות מסורתית להתמקדות בהתחדשות עירונית, תחום עם פוטנציאל שהמשקיעים נוטים לאהוב ומהצד השני, קצב המכירות הנוכחי עדיין נמוך יחסית ומדובר בפרויקטים ארוכי טווח. הצלחת החברה תיבחן ביכולת לתרגם את הצבר המרשים לביצוע בזמן, ברווחיות, ובקצב מכירות שייתן מענה לאמון שהחברה מקבלת מהמשקיעים.