טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה, אישרה למתן תוקף תכנית להתחדשות עירונית בשכונת בן צבי בטירת הכרמל; וגם - מה רמות המחירים באזור? ועסקאות אחרונות
תכנית התחדשות עירונית יוצאת לדרך בטירת הכרמל, בשכונת בן צבי: התכנית כוללת 734 דירות, בית ספר יסודי, שטחי ציבור ומסחר. הדירות יוקמו בשמונה מבנים בני 5-30 קומות כל אחד, התכנית תוקם על שטח כולל של כ-30 דונם והיא ממוקמת בין הרחובות בן צבי ורזיאל. מתוך סך הדירות שיוקמו בתכנית - כ-134 דירות יוקצו לטובת דירות קטנות (עד ל-80 מ"ר). כיום מצויים במתחם 122 דירות ב-10 מבנים בני 3 קומות שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
מצטרפת לשורה של תכניות
התכנית בשכונת בן צבי מצטרפת לעוד 6 תכניות להתחדשות נוספות בעיר טירת הכרמל: מתחם הרצל אשר מונה 480 דירות, הרצל מוצקין שבו יש כ-1285 דירות, מתחם גיורא שבו יש כ-845 דירות, שרת 41-45 שם יש 316 דירות ועוד פרויקטים נוספים שיחד הם כוללות אלפי דירות. התוכנית קודמה בהליך תכנון משותף עם עיריית טירת כרמל והוועדה המרחבית מורדות הכרמל.
טירת הכרמל - האם היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים?
לפי אתר רשות המסים: עליות המחירים בעיר לשנה האחרונה עומדת על כ-20%. עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות עומדת על כ-33%. המחיר הממוצע עומד על 19 אלף שקל למטר ותשואת השכירות הממוצעת עומדת על כ-2.37% לשנה. דירת 4 חדרים תעלה לכם כ-1.8 מיליון שקל והמחיר החציוני לנכס (לכלל החדרים 3,4 ו-5) עולה כ-1.52 מיליון שקל. שכירות חודשית ממוצעת היא כ-3 אלף שקל.
והנה לדוגמא - סיפור על דירה ברחוב אצ"ל 11:
דירה ברחוב אצ"ל 11 נמכרה לאחרונה בסכום של 1.215 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2021 בסכום של 735 אלף שקל. מדובר על תשואה של 65.3% ב-4.2 שנים. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות. בראייה של תשואה שנתית המוכר עשה עסקה נהדרת - 12.7% לשנה, כל שנה במשך יותר מ-4 שנים. אם מסתכלים על סך הרווח שהוא עשה בתקופה, מדובר על קרוב לחצי מיליון שקל בטווח זמן זה.
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- כמה עולה דירה בפינוי בינוי בטירת הכרמל? השכונה שתעבור מהפך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל, הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם לכן, הדירה נרכשה על ידי המוכר הקודם בשנת 2013 בתמורה לסכום של 350 אלף שקל בלבד, והוא מכר אותה לאחר 8 שנים בסכום של יותר מפי 2 למוכר הנוכחי. אם מסתכלים על הנכס בעצמו - התשואה שהוא הניב משנת 2013 ועד לשנה הנוכחית עומדת על 247% ב-12 שנים.
דוגמא נוספת - רחוב ביאליק 30:
דירה ברחוב ביאליק 30 נמכרה לאחרונה בסכום של 1.265 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2015 בתמורה לחצי מיליון שקל. מדובר על תשואה של 153% בעשור. הדירה היא בת 3 חדרים בשטח של כ-49 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מבין 3 קומות. אבל גם סיפורה של הדירה הזו מתחיל עוד קודם - בשנת 2004 אותה הדירה נמכרה בסכום של 317 אלף שקל בלבד. כלומר אם מסתכלים על התשואה שהנכס הניב לאורך השנים (20 שנים) מדובר על תשואה כוללת של 300%. בראייה שנתית הדירה ייצרה תשואה של 7%, כל שנה - במשך 20 שנים.
סגנית מתכנן מחוז חיפה במינהל התכנון, שרון ברקת מסרה: "מדובר בתוכנית משמעותית, שתהווה בסיס לקידומן של תוכניות התחדשות נוספות בשכונות הוותיקות של העיר. הבינוי המוצע מייצר מבנים המורכבים מסוגי בינוי מגוונים המשלבים בנייה גבוהה לצד בניה מרקמית. שילוב מסחר ושטחי ציבור במגורים בצמידות לגינות שכונתיות, ייצרו דופן פעילה ומזמינה להליכה והפחתת השימוש ברכב".
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
השמרנות של הרגולטור מובנת, אבל היא מוגזמת. המדינה כבר מאפשרת משיכות מוקדמות במקרים של נכות, מחלה קשה או עזיבה לחו"ל, אז למה דווקא דירה, שהיא הצורך הבסיסי ביותר של משפחה צעירה, נשארת מחוץ לתמונה? האם עדיף שאדם ישלם שכר דירה כל חייו ויגיע לגיל פרישה עם פנסיה מלאה אבל בלי בית, או שיהיה לו בית ועם קצבה קצת יותר נמוכה?
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
השמרנות של הרגולטור מובנת, אבל היא מוגזמת. המדינה כבר מאפשרת משיכות מוקדמות במקרים של נכות, מחלה קשה או עזיבה לחו"ל, אז למה דווקא דירה, שהיא הצורך הבסיסי ביותר של משפחה צעירה, נשארת מחוץ לתמונה? האם עדיף שאדם ישלם שכר דירה כל חייו ויגיע לגיל פרישה עם פנסיה מלאה אבל בלי בית, או שיהיה לו בית ועם קצבה קצת יותר נמוכה?
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
