טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה, אישרה למתן תוקף תכנית להתחדשות עירונית בשכונת בן צבי בטירת הכרמל; וגם - מה רמות המחירים באזור? ועסקאות אחרונות
תכנית התחדשות עירונית יוצאת לדרך בטירת הכרמל, בשכונת בן צבי: התכנית כוללת 734 דירות, בית ספר יסודי, שטחי ציבור ומסחר. הדירות יוקמו בשמונה מבנים בני 5-30 קומות כל אחד, התכנית תוקם על שטח כולל של כ-30 דונם והיא ממוקמת בין הרחובות בן צבי ורזיאל. מתוך סך הדירות שיוקמו בתכנית - כ-134 דירות יוקצו לטובת דירות קטנות (עד ל-80 מ"ר). כיום מצויים במתחם 122 דירות ב-10 מבנים בני 3 קומות שיפונו לטובת הפרויקט החדש.
מצטרפת לשורה של תכניות
התכנית בשכונת בן צבי מצטרפת לעוד 6 תכניות להתחדשות נוספות בעיר טירת הכרמל: מתחם הרצל אשר מונה 480 דירות, הרצל מוצקין שבו יש כ-1285 דירות, מתחם גיורא שבו יש כ-845 דירות, שרת 41-45 שם יש 316 דירות ועוד פרויקטים נוספים שיחד הם כוללות אלפי דירות. התוכנית קודמה בהליך תכנון משותף עם עיריית טירת כרמל והוועדה המרחבית מורדות הכרמל.
טירת הכרמל - האם היא מהווה יעד אטרקטיבי למשקיעים?
לפי אתר רשות המסים: עליות המחירים בעיר לשנה האחרונה עומדת על כ-20%. עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות עומדת על כ-33%. המחיר הממוצע עומד על 19 אלף שקל למטר ותשואת השכירות הממוצעת עומדת על כ-2.37% לשנה. דירת 4 חדרים תעלה לכם כ-1.8 מיליון שקל והמחיר החציוני לנכס (לכלל החדרים 3,4 ו-5) עולה כ-1.52 מיליון שקל. שכירות חודשית ממוצעת היא כ-3 אלף שקל.
והנה לדוגמא - סיפור על דירה ברחוב אצ"ל 11:
דירה ברחוב אצ"ל 11 נמכרה לאחרונה בסכום של 1.215 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2021 בסכום של 735 אלף שקל. מדובר על תשואה של 65.3% ב-4.2 שנים. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית מתוך 4 קומות. בראייה של תשואה שנתית המוכר עשה עסקה נהדרת - 12.7% לשנה, כל שנה במשך יותר מ-4 שנים. אם מסתכלים על סך הרווח שהוא עשה בתקופה, מדובר על קרוב לחצי מיליון שקל בטווח זמן זה.
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- כמה עולה דירה בפינוי בינוי בטירת הכרמל? השכונה שתעבור מהפך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל, הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם לכן, הדירה נרכשה על ידי המוכר הקודם בשנת 2013 בתמורה לסכום של 350 אלף שקל בלבד, והוא מכר אותה לאחר 8 שנים בסכום של יותר מפי 2 למוכר הנוכחי. אם מסתכלים על הנכס בעצמו - התשואה שהוא הניב משנת 2013 ועד לשנה הנוכחית עומדת על 247% ב-12 שנים.
דוגמא נוספת - רחוב ביאליק 30:
דירה ברחוב ביאליק 30 נמכרה לאחרונה בסכום של 1.265 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2015 בתמורה לחצי מיליון שקל. מדובר על תשואה של 153% בעשור. הדירה היא בת 3 חדרים בשטח של כ-49 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מבין 3 קומות. אבל גם סיפורה של הדירה הזו מתחיל עוד קודם - בשנת 2004 אותה הדירה נמכרה בסכום של 317 אלף שקל בלבד. כלומר אם מסתכלים על התשואה שהנכס הניב לאורך השנים (20 שנים) מדובר על תשואה כוללת של 300%. בראייה שנתית הדירה ייצרה תשואה של 7%, כל שנה - במשך 20 שנים.
סגנית מתכנן מחוז חיפה במינהל התכנון, שרון ברקת מסרה: "מדובר בתוכנית משמעותית, שתהווה בסיס לקידומן של תוכניות התחדשות נוספות בשכונות הוותיקות של העיר. הבינוי המוצע מייצר מבנים המורכבים מסוגי בינוי מגוונים המשלבים בנייה גבוהה לצד בניה מרקמית. שילוב מסחר ושטחי ציבור במגורים בצמידות לגינות שכונתיות, ייצרו דופן פעילה ומזמינה להליכה והפחתת השימוש ברכב".
.jpeg "דירות חדשות")
מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
בשעה ששוק השכירות ממשיך לזנק, בבנק ישראל החליטו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, מבלי להבחין בין לווים אחראיים ומחושבים, ללווים חסרי אחריות שנכנסו למעגל החובות
בעוד ששוק השכירות ממשיך לשבור שיאים, בבנק ישראל בחרו להקשיח עוד יותר את הקריטריונים לקבלת משכנתא, ולהגביל את יחס ההחזר החודשי של הלוואות לדיור ל-40% מההכנסה הפנויה, במקום 50% שהיה נהוג עד היום. לכאורה מדובר במהלך אחראי שנועד לצמצם סיכונים במערכת הפיננסית; בפועל, זוהי החלטה שעלולה לייצר גל של השלכות לא מכוונות, ולהעמיק עוד יותר את משבר הדיור בישראל.
החלטת בנק ישראל ליישום מגבלת האשראי החדשה, מגלמת רצון להפחתת הסיכון המערכתי למערכת הבנקאית. אשראי פרוץ פירושו פחות סיכוי להתפרצות של בועת נדל״ן בדומה למשבר הסאב פריים ב-2008, שבו מיליוני אזרחים וחברות הגיעו למצב של חדלות פירעון כתוצאה מהפקרות הבנקים שהעניקו מסגרות אשראי מופקרות וללא בדיקות מקדימות מוקפדות על יכולות ההשתכרות וההחזר של הלווים, אותם לווים שבוקר אחד מצאו עצמם חסרי בית ועם חובות שנותרו גם לאחר מכירת הבית.
ברם, לצד היתרונות, הנזק הציבורי של רפורמת האשראי עלול להאפיל על תועלתו, מאחר והצמצום האוטומטי הגורף במתן האשראי, ללא אבחנה בין לווים אחראיים לבלתי אחראיים כפי שאפשר לבדוק בבדיקה בסיסית בדוחות החשבונאיים של הלווה, יוביל לכך שגם משפחות בעלות הכנסה יציבה והון עצמי מספק או כאלה שאף בחרו להתגורר במשך מספר שנים בבית ההורים כדי לחסוך הון להמשך התשלומים- יסווגו כבעלי סיכון גבוה לפיגור בהחזרי המשכנתא, וייפלטו אף הן ללא צורך לשוק השכירות ההולך ובוער, ומתוך כך לעליית מחירים בשוק הדירות להשכרה.
בנוסף, צמצום ביכולת הרכישה יגרור האטה בביקושים בשוק, מצב שעשוי להוביל יזמים, ובוודאי כאלה שבונים בפריפריה ומסתמכים על שולי רווח צרים ממילא, להקפיא פרויקטים תכנוניים. כך ייווצר מעגל שוטה: פחות בנייה ועסקאות נדל"ן שיובילו להיצעים מוגבלים, ומכאן למיתון ועליית אינפלציה שייאלצו את הבנקים להגדיל מחדש את מסגרות האשראי, ומכאן לעלייה מחודשת במחירי הדירות בשל צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות הקפאות הבנייה, וחתימת המעגל עם זוגות צעירים שיתחילו מחדש את המרוץ לדירה מחדש, רק שהפעם ללא הון עצמי מאחר ומיטב כספם הושקע בשכירות.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תרחיש שני אפשרי הוא גישה דיפרנציאלית שמבחינה בין קבוצות לווים שונות. במקום קו קשיח של 40% אשראי מסך ההכנסה הכוללת של כל משפחה, ניתן להפעיל מנגנון דירוג מבוסס נתונים: מנגנון ראשון: לווים עם היסטוריית אשראי חיובית, הכנסה קבועה וביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של עד 50% מההכנסה המשותפת הכוללת. מנגנון שני: לווים חסרי יציבות תעסוקתית וללא ביטחונות יוכלו ליטול משכנתא בגובה של 35% - 40% מסך ההכנסה המשותפת של בני הזוג.
דירת יוקרה ב-1.3 מיליון שקל במרכז ת"א; הסיבה: טיל איראני פגע בה. האם כדאי?
זאת יכולה להיות עסקת השנה, אבל זו עסקה מסוכנת. המדינה פרסמה מכרז למכירת 40 דירות בבנייני היוקרה של מגדלי דה וינצ׳י, במחיר מינימום של 43 מיליון שקל ללא מע״מ. המחיר הזה נמוך משמעותית ממכרז קודם שפורסם בשנה שעברה, אז נקבע המינימום ב‑101 מיליון שקל. התוצאה היא מחיר של כ־1.3 מיליון כולל מע״), אולם הדירות מוצעות במצב “AS IS”, כלומר כפי שהן, כולל נזקים שייתכן ויש לתקן.
פרויקט מגדלי דה וינצ׳י כולל שני מגדלים (הצפוני והדרומי) בני כ‑44 קומות כל אחד, הכוללים מאות יחידות מגורים, משרדים ושטחי מסחר, במתחם יוקרתי בצומת הרחובות קפלן ולאונרדו דה וינצ׳י בתל־אביב. הבנייה הושלמה בשנים האחרונות, והפרויקט נחשב לאחד מהפרויקטים היוקרתיים ביותר בארץ.
למה נפל המחיר כל כך?
הורדת המחיר משמעותית נובע מכך שבמגדל פגע טיל איראני. הדירות למכירה מפוזרות 20-20 בין שני הבניינים בקומות הנמוכות. בבניין אחד אי אפשר לראות דבר, הבניין הרוס, בבניין השני אפשר יהיה להיכנס לראות את הדירות למכירה. כלומר, מדובר בדירות שצריכות לעבור שיפוץ כללי וכן סיכוי גבוה שיידרש שיפוץ גדול חיצוני. קיימת אי וודאות גדולה סביב הפרויקט ולא ידוע כמה כסף יידרש לפרויקט.
הדירות שהמדינה מוכרת היו אמורות לשמש לדיור ציבורי, אבל במסגרת המכרז החדש הרוכש יכול למכור אותן בשוק החופשי. זו עסקה בהחלט מעניינת כי המחירים באזור גבוהים במיוחד. המחיר למ"ר יכול להגיע ל-75-80 אלף שקל ואף מעבר לכך. המחיר הנוכחי מתורגם ל-14 אלף שקל למ"ר (דירות של כ-88 מ"ר).
- בולווארד ג’נסיס והעיר הלבנה יקדמו יחד כ-1,000 דירות בתל אביב
- הקריה: מה יקרה כשצה"ל יעזוב את הלב של תל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ליזמים זו יכולה להיות עסקה מעניינת. 20 דירות בבניין שנפגע פחות, ידרשו פיצוי ופיצוי חיצוני, אבל כנראה בעלות "נסבלת" יחסית. צריך גם לזכור שערך הדירות באזור נובע בעיקר מהקרקע. כלומר, רוכשי הדירות בעצם מקבלים זכות על הקרקע במצב שבו הבניינים להריסה (מצב קיצון) וזה כשלעצמו שווה על פי ההערכות יותר מהעלות הנוכחית שמוצעת במכרז (1.3 מיליון שקל זה סכום המינימום במכרז). הבעיה כאן שהתהליכים יהיו ארוכים. היציאה לשיפוץ, או הריסה או התאמה של הבניין היא עניין לוגיסטי ותפעולי מאוד מורכב. העלויות יהיו כבדות ויש כאן אלמנט של זמן.
