השבוע חשף המנכ"ל והבעלים של אאורה ישראל את נתוני הרווחיות של פרויקט נדל"ן למגורים שהוא בונה ביהוד, בכדי להוכיח לציבור המתוסכל, שבניגוד לדעה הרווחת, עליית מחירי הנדל"ן לא היטיבה עם הקבלנים

אלא דווקא עם המדינה. הנתונים שפרסם יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה כאמור, עולים בקנה אחד עם התמונה שמצטיירת כשבאים לבחון את הפרויקטים למגורים הנבנים בעת הנוכחית ברחבי הארץ.

עד לא מזמן, התחזית לשיעור הרווח מתוך סך העלות של פרויקטים מסוג זה, נעה בטווח של 15%-18%. לאחרונה, אנו עדים לפרויקטים שמקבלים מימון ומתחילים בהקמה, כשתחזית שיעור הרווח מסך העלות נמוכה משמעותית ועומדת על שיעורים של 12% ואף פחות מכך.

משמעות הנתונים שבמקביל לעליית מחירי הדירות, חלה עלייה משמעותית (והגיונית) במחירי הקרקע לצד צמיחה לא מבוטלת בעלויות ההקמה. מה שאומר בשורה התחתונה כי הפרויקטים האלה הופכים מסוכנים יותר ויותר ככל ששיעור הרווחיות הולך ויורד.

• "מזומן זה זבל", אבל הודו ועליבאבא הן הזדמנות? כך סבור ריי דליו
• האם יש פוטנציאל בחברות התשתיות בישראל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מדוע שולי רווח סביב ה-10% מסוכנים?

ישנו פרויקט נדל"ן למגורים למשפחות מהמעמד הבינוני, עלות הקרקע כ-35 מיליון שקלים. זהו נתון קבוע שאינו משתנה לכל אורך הבינוי. הוצאות בנייה כ-45 מיליון שקלים - זהו נתון שגמישותו תלויה בסוג הבנייה. אם היזם מסתמך על קבלן מבצע או בונה בעצמו. כמובן שאם הבנייה מתבצעת על ידי קבלן מבצע, הגמישות יורדת והשאר תלוי בהסכם מולו. הוצאות כלליות כ-20 מיליון שקלים - נתון שגמישותו בלתי צפויה ותלויה לא אחת בהוצאות המימון.

כעת בואו נניח שצפי ההכנסות מהפרויקט (הנתון הכי אמורפי והכי גמיש בסך נתוני הפתיחה) עומד על 110 מיליון שקלים. על פי הנתונים, הרווח עומד על 10 מיליון ש'. כלומר, אחוז הרווחיות ביחס להכנסות הוא 9% וביחס לעלות 10% - מה שאומר שירידת מחירים בשיעור של 9% בלבד תאפס את הפרויקט.

יש להניח כי גם ירידת מחירים בשיעור מתון יותר תאפס את הפרויקט ואף תעבירו להפסד, לאור יחסי התלות בין הסעיפים השונים - ירידה בהכנסות מגדילה בסבירות גבוהה מאוד את הוצאות המימון, ולרוב משפיעה גם על קצב התקדמות הפרויקט ומאריכה את משך זמן הקמת הפרויקט, שגם היא מעלה מספר סעיפי הוצאות, וחוזר חלילה.

• שתי זריחות בטיסה אחת: הפרויקט השאפתני של קוואנטס האוסטרלית
• נחיתת חירום באיירבוס היתה הסימן לתקלה מערכתית - הסכנה עדיין באוויר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מניות קטנות - הזדמנויות גדולות

אם נבחן את דוחות האפס (דוח הרווחיות של פרויקט בטרם התחילה הקמתו), נראה לא פעם שכדי להפוך את הפרויקט לאטרקטיבי יותר עבור הגופים המממנים, היזמים 'משפרים' את הרווחיות שלו באמצעות הקטנת הוצאות בסעיפים שבשליטתם, כמו תקורה (עלויות עקיפות וכלליות אשר בחלק מהדוחות הופכות לסעיף ממש זניח), או הוצאות בלתי צפויות (מניחים סטיות זניחות שאינן סבירות). בנוסף, היזמים נוטים להניח שיעור מכירה גבוה בתחילת הפרויקט להקטנת עלויות מימון וכד'.

בעת ניתוח כלכלי ובניית תחזית תזרים עתידית מפרויקטים בנדל"ן בחברות יזמיות יש לקחת בחשבון את כל האמור. לכן, חובה לבחון את היקף ההון העצמי שהושקע בפרויקט, את מהות ההתקשרות עם הקבלן המבצע (עד כמה "נעול" סעיף ההוצאות), מהם תנאי האשראי שנלקח והקובננטים שהבנק הציב לפרויקט וליזם ועוד.