מגדל על גב-ים: "מינוף נמוך ודיבידנד גבוה, הופכים את החברה להשקעה אטרקטיבית לטווח ארוך"
חברת גב ים, מקבוצת נכסים ובנין IDB, מסכמת את הרבעון השלישי של השנה עם רווח נקי של 76 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 131 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד (אשר כללה הכנסה חד פעמית בסך 80 מיליון שקל עקב שינוי שיעור מס הכנסה). בנטרול ההכנסה החד פעמית האמורה לעיל, אותה רשמה החברה ברבעון השלישי של שנת 2009, גדל הרווח הנקי של החברה ברבעון השלישי של שנת 2010 בסך של 25 מליון שקל, לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הכנסות מהשכרת מבנים הסתכמו ב-75 מליון שקל, לעומת סך של 72 מליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה של 3 מליון שקל, וזאת למרות מימוש נכסים במהלך שנת 2009, אשר הניבו הכנסות בהיקף של 1.5 מליון שקל לרבעון. הרווח התפעולי של החברה הסתכם ב-159 מיליון שקל, זאת לעומת 157 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. יצוין כי החברה חילקה בספטמבר דיבידנד של 120 מיליון שקל. תזרימי המזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת הסתכמו ב-72 מליון שקל, לעומת 80 מליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון נובע בעיקרו מהפרש בתזרים נטו שנבע ממכירת דירות, זאת, לאחר שהחברה השלימה את הקמתם של הפרוייקטים למגורים בשנת 2009 ומכרה את מירב הדירות בפרוייקטים אלו עד לתום שנת 2009 EBITDA (רווח תפעולי לפני פחת, הפחתות, שערוכים והכנסות/הוצאות חד פעמיות) הסתכם ב-66 מליון שקל לעומת 71 מליון שקל ברבעון השלישי אשתקד. עיקר הקיטון בנתון זה נובע מקיטון בהכנסות ממכירת דירות נוכח השלמת הפרויקטים למגורים של החברה בשנת 2009. החברה מכרה 10 יחידות דיור מאז תחילת השנה, כאשר נותרה בידי החברה דירה אחת למכירה בפרויקט כרמל וים. החברה עדכנה כי השלימה את התכנון והרישוי של הבניין הראשון (93 יחידות דיור) בפרויקט רמת חביב בחיפה המשותף עם אוסיף, והיא עתידה להתחיל בהקמתו בחודשים הקרובים. סה"כ מתוכננות בפרויקט כ-1,060 יחידות דיור. רפי ביסקר, יו"ר דירקטוריון חברת גב-ים, אמר היום כי "גב-ים ממשיכה להציג הכנסות ותזרים מזומנים יציבים מתיק הנכסים המניבים בבעלותה. המשך יזום ובניית נכסים מניבים איכותיים באזורי ביקוש צפוי להוסיף עוד כ- 50 אלף מ"ר בשנה הקרובה. כבר ברבעונים הקרובים נראה את תרומתם של מרכזי לוגיסטיקה והי-טק החדשים במודיעין ובהרצליה. יתרות המזומנים שבידי החברה מהוות בסיס איתן להמשך ייזום, ניצול הזדמנויות והתרחבות בתחומי פעילותה". שרון שוופי, מנכ"ל גב-ים, אמרה היום כי "החברה חידשה את הקמת "מרכז גב-ים חולון" והחלה בהקמת המבנה העילי הראשון מבין הארבעה המתוכננים. כמו כן, המשיכה גב-ים בהשכרות השטחים בפרוייקט "פארק גב-ים הרצליה צפון", שבו הושכרו כבר למעלה מ- 40% משטחי הבנין המרכזי, המוקם בימים אלה. בנוסף, החברה סיימה לבנות ומסרה את פרוייקט "קבוצת נייר חדרה" במודיעין, וההכנסות בגין פרוייקט זה יקבלו ביטוי כבר ברבעונים הבאים". אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן במגדל שוקי הון, אומר כי החברה נהנתה הרבעון מעלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה (כולל בהקמה) בשיעור של כ-95.7 מיליון שקל (כ-9 מיליון שקל בגין הנדל"ן בהקמה). "בחודש ספטמבר ערכה החברה שיערוך לכלל נכסיה כאשר שיעורי ההיוון על הנכסים ירדו בשיעורים של 0.15-0.25%. בנוסף נרשמו עדכוני שווי לנכסים שנמכרו עד למועד הדו"ח. מתוך השערוכים, אחראי מרכז גב ים בהרצליה לעליה של כ-26 מיליון שקל ופארק מת"מ לעליה של כ-14 מיליון שקל. "גב ים מציגה תוצאות טובות בהתאם לציפיות עם המשך שיפור קל במרבית הפרמטרים", מציין עציוני. "המשך תחילת הנבה של פרויקטים בהקמה, שיפור בפורטפוליו הקיים, תחילת הבנייה והשיווק ברמת חביב ופרויקטים ליזום בקנה, כגון הפרויקט המשותף עם אמות בתל אביב, מבטיחים המשך צמיחה בתוצאות החברה. השילוב בין שמרנות יחסית, מינוף נמוך ותשואת דיבידנד גבוהה, הופכים את החברה להשקעה אטרקטיבית לטווח ארוך. לאור הבדלי תמחור ופרופיל הסיכון אנו מעדיפים כיום החזקה בגב ים על פני אמות. אנו ממליצים על גב ים בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 977 שקל למניה".
שי בייליס (רשתות)תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים. המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.
מדד המחירים לצרכן CPIמחירי הדירות החדשות ירדו ב-1.5%; מדד המחירים ביולי עלה 0.4%
מדד המחירים ביולי עלה בהתאם לתחזיות הכלכלנים; מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, ירידה חדה בדירות חדשות; מה קרה בשכר הדירה ונתונים נוספים?
מדד המחירים עלה ב-0.4% בדומה לקונסנזוס התחזיות. בשנים עשר החודשים האחרונים עלה המדד ב-3.1%.
מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5% - זה משמעותי מאוד!
הנתון שפרסמה היום הלמ"ס מבטא המשך ירידה במחירי הדירות, זה החודש הרביעי ברציפות כשמדי חודש הירידה מתגברת. העדכון של הלמ"ס מתייחס לחודשים מאי-יוני (ממוצע של סוף מאי), כלומר לפני חודשיים וחצי. מאז המחירים המשיכו לרדת. בבדיקות בשטח של ביזפורטל עולה כי מחירי הדירות ירדו ב-5%, יש גם מקומות שהירידה חריפה יותר.
בלמ"ס מעדכנים כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני השנה, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני בשנה שעברה נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-2.5%. על פי הלמ"ס מתחילת השנה החלה התמתנות בעליות המחירים כשבארבע התצפיות האחרונות יש ירידות מחירים.
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (8.2%), חיפה (5.5%), דרום (2.7%), ירושלים (1.7%), מרכז (1.3%) ותל-אביב (1.1%).
- מדד המחירים ביולי - מה הצפי והאם הריבית תרד?
- וול סטריט חוגגת את המדד, אבל מדוע המכסים (עדיין) לא משפיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי הלמ"ס מחירי דירות חדשות ירדו ב--1.5% בחודש אחד. שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית ירד מ-30.2% בתקופה הקודמת (אפריל – מאי 2025) ל-29.5% בתקופה הנוכחית. מבדיקה שערכנו עולה כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירד ב-0.7%.
