מעבר עם זכויות בנייה לקרקע של אחר

לאחרונה רווחת תופעה, שבה עקב הטלת מגבלות בנייה (לדוגמה, עקב שימור), הוועדה המקומית קובעת הסדר, אשר על פיו הבעלים עם זכויות הבנייה שלו עובר לקרקע של אחר. לטענתנו, הנתמכת גם בפסיקה החדשה, בעניין ו"ע 1251/01 שמשון זליג, השלכות המס של מעבר, כאמור, הן מצומצמות ביותר. כידוע, בפסק הדין, בעניין נכסי ר.א.ר.ד. (ע"א 7394/06), בית המשפט העליון פסק, כי בנסיבות שחלו במקרים, שנידונו בפסק הדין, מכירת זכויות בנייה היוותה מכירת זכות במקרקעין. כבר דנו בפסק הדין עצמו והצגנו את עמדתנו, אשר על פיה גם לאחר פסק הדין, לא בכל מקרה זכויות בנייה הן זכות במקרקעין, וקיימים מקרים שונים מן הסיטואציות שנידונו בפסק הדין, ושבמסגרתם זכויות בנייה אינן מהוות זכות במקרקעין (לדוגמה, זכויות צפות לחלוטין). סוגיה מעניינת נוספת הנה סיטואציה, שבה אדם עם זכויות בנייה מקרקע אחת שבבעלותו - עובר לקרקע אחרת שאינה בבעלותו. פעמים רבות חלה סיטואציה זו במקום שבו רשות מקומית, בכובעה כוועדה מקומית לתכנון ובנייה, פוגעת באפשרות ניצול זכויות בנייה על קרקע (לדוגמה, עקב מגבלות שימור), וכדי להימנע ממתן פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הרשות לעיל מאפשרת לבעלים לבנות עם זכויותיו על קרקע אחרת של בעלים אחר. למעשה, הרשות מסדירה את המצב, תוך הסכמה עם בעל הקרקע האחר, כאשר בסופו בדרך כלל נבנה מבנה על הקרקע האחרת והגורם שעבר עם זכויותיו זכאי לחלק מן המבנה שנבנה על הקרקע האחרת (לדוגמה, קומה אחת מתוך בניין). הסדרים מעין אלה נפוצים לאחרונה בתל אביב. עמדת רשויות מיסוי מקרקעין, כפי שהייתה עד לאחרונה, הייתה כי מדובר במכר מלא, שבמסגרתו בעל הזכויות המקורי ("העובר" או "האורח") מכר את זכויות הבנייה שלו לבעל הקרקע האחרת ("המארח"), בתמורה לקבלת מקרקעין מבונים מידי המארח. לדעתנו, ניתוח זה אינו משקף את המציאות, והניתוח הנכון הנו שונה. זכויות הבנייה היו ונותרו, בעיקרן, של הבעלים המקורי (העובר / האורח), ולא נמכרו בשלמותן למארח. לכל היותר, חלק קטן מהן נמכר למארח בתמורה לחלק הקרקע המיוחס אליהן (בדומה לעסקת "קומבינציה" של מכר חלקי). זאת ועוד. מאחר שעיקר הערך נובע מזכויות הבנייה, ולא מרכיב הקרקע הצמוד אליהן, הרי משמעות הדברים הנה, שהפעולה של מכירת זכות במקרקעין המיוחסת לזכויות הבנייה הנה בקשר לחלק קטן בלבד משוויין - אותו החלק שנמכר (בתמורה לחלק ברכיב הקרקע הצמוד). כל יתר זכויות הבנייה היו ונותרו בידי האורח, ועל כן לא חלה עליהן כל מכירה, ובוודאי לא מכירה של זכות במקרקעין. ניתוח דברים בצורה זו משקף בצורה נכונה יותר, הן את כוונת הצדדים והן את המהות הכלכלית של העסקה. זאת ועוד. גישה זו קיבלה חיזוק משמעותי לתקפותה בפסק הדין, שניתן לאחרונה בעניין שמשון זליג לעיל. כזכור, בנסיבות פסק הדין בעניין שמשון זליג נידונה סיטואציה שבה, לאחר שחברה מכרה את מלוא זכויותיה במקרקעין, היא קיבלה זכויות בנייה נוספות על אותם המקרקעין. על אף, שלכאורה, במועד אישור הזכויות הנוספות, החברה המוכרת כבר לא הייתה בעלים של המקרקעין, או של הקשור אליהם, בית המשפט הכיר בכך, שכוונת הצדדים והמהות הכלכלית הן, שזכויות הבנייה הנוספות שאושרו נותרו בידי החברה המוכרת, והיא מכרה אותן בנפרד (ולגורם שונה), ולא במסגרת ההסכם המקורי. אף בענייננו, המסקנה צריכה להיות דומה: זכויות הבנייה היו ונותרו, בעיקרן, של הבעלים המקורי - זוהי כוונת הצדדים וזוהי המהות הכלכלית. אנו מקווים, כי בעקבות הילכת שמשון זליג, אכן גם רשות המסים בישראל תשנה את גישתה, תוך אימוץ קו כלכלי הנותן תוקף לכוונות הצדדים.

הכותבים - ממשרד ד"ר אברהם אלתר ושות', עורכי דין.

המידע באדיבות "כל מס" - מרכז המידע במיסוי של "חשבים-HPS"