השקעה משתלמת ובטוחה בנדל"ן אמריקאי
הוצאנו את הסיכון מהשקעה בנדל"ן
זה לא סוד שהשקעה בנדל"ן היא הדרך המהירה ביותר לעצמאות כלכלית והכנסה פסיבית.
ועדיין, אף על פי ששוק הנדל"ן נחשב יציב יחסית לשוק ההון, הוא עדיין בחובו לא מעט קשיים, סיכונים ואי וודאות שמרתיעים אנשים ללא ניסיון בשוק בצדק. רובם מעדיפים שלא
להתחייב ולהשקיע בנכס ללא הבנה מלאה בגורמים המשפיעים, ובמידה רבה של צדק יש לומר.
אז איך בכל זאת אפשר להשקיע בתחום בבטחה, גם אם אתם לא כרישי נדל״ן? מסתבר שכיום אפילו לא חייבים לרכוש נכס בכדי להשקיע בנדל"ן מניב. ייתכן ושמעתם על קרנות REIT האמריקאיות. קרנות REIT, או Real Estate Investment Trust, הן חברות המחזיקות ומנהלות מקרקעין בארה"ב כגון: דירות, משרדים, מבני מסחר, מלונות או מבני תעשייה והן נסחרות בבורסה לניירות ערך.
להשקיע בפרויקט נדל"ן אחד או בחברת ניהול נכסים? צילום: shutterstock
רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה בקרנות REIT באמצעות חשבון הבנק שלכם? לחצו כאן להשארת פרטים
שילוב של קרנות ריט בתיק ההשקעות מנטרלות למעשה את כל כאבי הראש הכרוכים בהשקעה ישירה בנכס ומאפשרות השקעה נוחה במניות של נדל"ן מניב ללא צורך של רכישה, אחזקה וניהול הנכסים.
- דיאן קיטון בנתה אימפריה של 100 מיליון דולר ומורשת השקעות מרשימה
- מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, מומלץ להשקיע בקרנות הללו דרך חברת השקעות מנוסה כמו HORIZON הבונה לך תמהיל השקעות נכון וחכם המשלב גם את קרנות הריט.
ניתן לראות את ההבדל בביטחון ההשקעה דרך חברת השקעות לעומת מקרים שונים של השקעות בפרויקטים דרך חברות ניהול נדל״ן שונות, אשר עלו לאחרונה לכותרות מהסיבות הלא נכונות...
בנוסף, יש להן כמה יתרונות משמעותיים גם על השקעה בפרויקטים דרך חברות ניהול השקעות נדל״ן שונות, שעלו לאחרונה לכותרות מהסיבות הלא נכונות...
היתרון המשמעותי ביותר הוא שבקרנות REIT ניתן להשקיע גם בסכומים קטנים יחסית לרכישת נכס ובנוסף, ניתן למשוך את ההשקעה בכל שלב. כיוצא בזאת, המשקיעים נהנים מיתרון של גמישות ונזילות ובדומה לשוק ההון. זאת בניגוד להשקעות בנדל״ן שהן לרוב ארוכות טווח, אינן נזילות, דורשות הון עצמי ראשוני וצריך להמתין שנים עד שרואים תשואות (אם בכלל).
יתרון נוסף הוא פיזור הסיכון. השקעות נדל״ן הן לרוב ריכוזיות לנכס אחד ושמות את כל הביצים בסל אחד, מה שיוצר רמת סיכון גבוהה. קרנות ריט לעומת זאת מנהלות תיק של נכסים ובכך מקטינים את הסיכון במקרה שנכס אחד מאבד מערכו מסיבות שאיש לא יכול היה לשלוט בהן, ולא חסרות כאלו.
נוסף על כך, תנודתיות ההשקעה הממוצעת ביחס לשוק באפיק זה הוא לרוב ברמה נמוכה מ-1. במילים פשוטות, קרנות הריט סולידיות ומגיבות לשווקים באופן יציב יותר (ביחס לאג"ח ותאגידים הנסחרים בשוק ההון). מחירי המניות של חברות ה-REIT לא יחוו שינויים קיצוניים ביום אחד ומגמה מסוימת תתפרס על פני זמן רב יותר מאשר חברות בעלות ביטא גבוה מ-1. דבר זה מעיד על סיכון נמוך בהשקעה באפיק קרנות ה-REIT.
צילום: NAREIT®,FactSet.
רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה בקרנות REIT באמצעות חשבון הבנק שלכם?
לחצו כאן להשארת פרטים
גם מבחינת מיסוי, לקרנות REIT יש מאפיינים ייחודיים להן. החברות הללו מחויבות על פי חוק לחלק דיבידנדים בשיעור הגבוה מ-90% מהרווח הנקי וכך השקעה באפיק זה יוצר מעין קרן נאמנות. כמו כן, לחברות אלו יש הטבות מס מיוחדות כמו אפשרות לקבל החזרי מס על חלוקת הדיבידנדים ובכך נוצרת תשואה גבוהה יותר על ההון.
ומה לגבי עתיד הריטים? המרווח בין עלות האשראי לתשואה הישירה על הנכס גבוה יחסית לעבר. כיוצא בזאת, הרווחיות של הריטים צפויה להמשיך ולהיות גבוהה גם בעתיד. לפחות עד כה, משקיעים בקרנות הריט הישראליות נהנים מתשואה ממוצעת של 13.48% (מפברואר 97 עד פברואר 2017).
פרמטר נוסף שחשוב מאד למשקיעים הוא ה"שקיפות". לפי חוק, הריטים מחויבות לדווח על תיק הנכסים, על החובות שלהן, על הרווחים הצפויים ועל הדיבידנדים הצפויים. אם זה לא מספיק, ישנן חברות כמו HORIZON אשר מנהלות את תיקי ההשקעות בשקיפות, ישירות מתוך חשבון הבנק של המשקיעים, מערבת אותם בקבלת ההחלטות ומדווחת להם על תנועות. זאת בניגוד להשקעות אחרות המתנהלות על ידי סוכני השקעות מחוץ לחשבונכם וללא אפשרות מעקב ובקרה על סטטוס תיק ההשקעות שלכם.
צילום: shutterstock
רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה בקרנות REIT באמצעות חשבון הבנק שלכם?
לחצו כאן להשארת פרטים
לא רק דיור, חברות REIT מנהלות נכסי נדל"ן מגוונים.
מה האלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן מלבד קרנות REIT ורכישת נכס? ישנן חברות נוספות כגון "קרן הגשמה", "פרופימקס" ו"גלובל אינווסטור" המשקיעות בפרויקטים של נדל"ן, גם בארץ אך בעיקר בחו"ל. אמנם, גם ההשקעה בפרויקטים אלה אינה דורשת הון ראשוני גדול, אך לעיתים נאלצים להמתין מספר שנים עד שרואים תשואות מההשקעה. זאת בניגוד לקרנות הריט המניבות הכנסה שוטפת ומידית מרגע ההשקעה. חיסרון נוסף של האלטרנטיבות הוא הסיכון הגבוה להפסיד את ההשקעה מפני שהכסף המושקע אינו נזיל וגם אינו מנוהל מחשבון הבנק שלכם.
לסיכום, נפשט את יתרונות ההשקעה בקרנות REIT על פני נדל"ן:
| השקעה בנדל"ן בארה"ב | השקעה ב-REIT | |
| נזילות | הכסף אינו נזיל למשקיע | הכסף נזיל וניתן למשיכה בכל רגע |
| יציבות | השקעה יציבה יחסית | עלייה מתמדת ויציבה כבר מעל לעשור |
| ניהול | הכסף מושקע בחשבונות מעבר לשליטת המשקיעים | ניהול מחשבון הבנק שלך דרך HORIZON |
| פיזור | כל הכסף מושקע בפרויקט אחד | השקעה בנכסים רבים מסוגים שונים |
| תשואות | ייתכן שהנכס יניב רק לאחר שנים | הכנסה חודשית שוטפת של תשואה גבוהה |
| גמישות | ניתן להשקיע גם בסכומים קטנים | ניתן להשקיע גם בסכומים קטנים |
| שקיפות | לרוב אין שקיפות ואין פיקוח | שקיפות ופיקוח מלא על נכסים, רווחים ודיבידנדים |
| תחזית | צפויה עלייה מתמדת בשוק הנדל"ן האמריקאי | צפויה עלייה מתמדת בשוק הנדל"ן האמריקאי |
| ריכוזיות | הנכסים בבעלות בעלי חברות רכישה | הנכסים מנוהלים ע"י חברת ניהול ולא ע"י מחזיק דומיננטי |
ניתן לראות כי עם השנים חברות REIT מניבות תשואה ממוצעת גבוהה יותר ממדדים מרכזיים אחרים. למשל, התשואה הממוצעת של כל חברות ה-REIT היא 13.48% (מפברואר 97 עד פברואר 2017). בעוד שהתשואה הממוצעת על מדד ה-S&P הוא 9.97%. שילוב של ביטא נמוכה היוצרת סיכון נמוך ותשואות גבוהות ביחס לשוק, יוצר מצב שבדרך כלל לא אופייני לשוק ההון ואידאלי עבור כל משקיע - סיכון נמוך תוך תשואות גבוהות. כפי שנראה, הריטים מהוות השקעה קבועה וסולידית ולכן מומלץ לשלב אותן בתמהיל של תיק ההשקעות.
רוצים לשמוע פרטים נוספים על השקעה בקרנות REIT באמצעות חשבון הבנק שלכם?
לחצו כאן להשארת פרטים
- 5.זו לא כתבה זו פרסומת להוריזון. אתר הוגן צריך לציין את (ל"ת)משקיע 17/06/2017 07:44הגב לתגובה זו
- 4.למה לא להשקיע בסלע נדלן ובריט הישראליות? אני בעד ! (ל"ת)ר' שמעון בן זומא 15/06/2017 15:27הגב לתגובה זו
- 3.א. יצחק 07/06/2017 16:25הגב לתגובה זוהקרן נפתחה ב-01/16 ,מאוחר מדאי הכסף הגדול היה ב-2010 זהירות מכל מיני יועצים ...!!!
- הירידות בקרן הן בעיקר בגלל הירידה בדולר מתחילת השנה. (ל"ת)נירית 08/06/2017 16:22הגב לתגובה זו
- א. יצחק 11/06/2017 02:14בהשקעה ישירה בריט בארה"ב .מלבד בעיות מיסוי נדל"ן ורווחי הון באר"ב ,ללא התחשבון במס הכנסה בישראל .
- 2.חוסר אחריות (ל"ת)דנה 05/06/2017 15:03הגב לתגובה זו
- 1.110/220 29/05/2017 10:47הגב לתגובה זוההשקעה אינה "בטוחה" אפשר להרוויח ואפשר גם להפסיד כמו בנדלן וכמו בניירות ערך
- מדובר בפרסומת ובפרסומת מרמים. (ל"ת)שמטוב 31/05/2017 16:48הגב לתגובה זו
הפסיכולוגיה של המשקיעים בבורסה משפיעה על התשואה
המשקיע בבורסה מגיע אל השוק והוא מסכן את כל כספו לא רק כדי להשיג כסף, כי אם גם על מנת להשיג חופש!!! החופש אותו מחפש כל משקיע וכל יזם הוא החופש לעשות כל מה שאתה חפץ מבלי לתת דין וחשבון לבוס שלך או למנהל הבנק שלך. אותו חופש שכולנו מחפשים דורש כסף רב ולרוב המשקיעים נדמה, בהתחלה לפחות, שעם הגיעם לבורסה הם נחשפו לדרך אל העושר והחופש אותה הם חיפשו.
האשליה שהנה נמצא עורק זהב בו הוא יוכל לכרות מהמתכת הצהובה ולצאת אל החופש גורמת למשקיע להתנהג בקלות דעת תוך שהוא אפוף אושר עילאי על הדרך החדשה שגילה בדרכו אל העצמאות הכלכלית והמנטלית. ממש כמו קבוצת נערים המגיעים אל הים בסוף עונת הלימודים, מתפשטים ורצים אל המים, כך מתנהג גם המשקיע הממוצע ופורק כל עול של הגיון בהגיעו ל'מכרה הזהב' החדש (לדעתו), הלא היא למעשה הבורסה.
המסחר בבורסה מציע באמת לכל אחד לסחור במניות ונותן לו את ההזדמנות התיאורטית להרוויח, אבל אופיו של המשקיע, הרגשות אותן הוא מערב במהלך המסחר והתנהגותו הבלתי רציונלית גורמות לו לקבל בדיוק את ההפך ולאבד חלק ניכר מכספו.
השאיפה להגשמה עצמית מלאה מתעוררת אצלו בעוצמה אדירה והוא הופך לבעל בטחון עצמי מופרז, כפי שכתבתי. בנסותו להתמודד עם האתגרים שמציב לו השוק מבלי לדעת ולהכיר באמת את כל הסכנות הטמונות בו הוא מאבד את כספו. השילוב של תחושת ההימור וההנאה הנלווית לכל אלה יוצרים עולם חדש של דמיון ופנטזיה במוחו של המשקיע המתחיל. עולם זה מתפוגג בדרך כלל יחד עם חשבון הבנק של המשקיע לאחר שהבורסה מתחילה לאבד גובה.
התהליך הראשון והחשוב ביותר אצל המשקיע בדרך להפיכתו למשקיע מקצועי הוא תהליך נטרול רגשות. תהליך זה הוא תהליך ארוך ומייגע של אילוף עצמי, משמעת עצמית, כוח רצון, הכרה במגבלות, ראיה מציאותית של תהליכי המסחר וההתרחשות בשווקים. על ידי נטרול הרגשות ופעילות על בסיס עובדות ובצורה שכלתנית ניתן להשיג תוצאות טובות במסחר ולהרוויח כסף.
רגשות של תקווה ופחד, למשל, המעורבים בתהליך קבלת ההחלטות מסבים הפסדים גדולים ומתמשכים מאחר והחלטות אמוציונאליות אינן תואמות לרוב את מצב השוק והמניה.
לאירועים עצמם המתרחשים בשוק ההון אין עוצמה רגשית עצמאית אבל ההתייחסות והפרשנות שנותן המשקיע הממוצע לאירועים אלה והמחשבות שהוא חושב, הן הגורמות לו להתנהג פעמים רבות בצורה שגויה, לקבל החלטות מוטעות ולהפסיד בעקבות זאת כסף רב.
על-מנת להפוך למשקיע יעיל יותר, על המשקיע לשנות את המחשבות שהוא חושב כשהוא נחשף לאירוע כלשהו בשוק ובכך לנטרל למעשה את הרגשות המשפיעים עליו לרעה. על-מנת לנטרל את הרגשות המפריעים לנו במהלך המסחר עלינו ראשית לעשות הכרה עם כל רגש ורגש ולראות כיצד הם עלולים להפריע לנו לסחור בצורה נכונה.
תקווה
רגש זו הוא אחד הגורמים העיקריים להפסדיו של המשקיע הממוצע. רגש זה עשוי לגרום לקניית מניה בשוק המניות מבלי לבדוק ומבלי להבין לעיתים את עיסוקה של החברה. בדרך כלל מדובר בקניה שהתבססה על טיפ ששמע מחבר "יודע דבר" והוא רץ לקנות מתוך תקווה שהטיפ והחבר לא יאכזבו. גם כאשר המניה יורדת והמשקיע מאבד חלק ניכר מכספו הוא ממשיך לקוות שהנה-הנה הכל מסתדר והכסף חוזר אליו. מאחר והוא אינו יודע ממש מדוע המניה שלו אמורה לעלות, כל שנותר לו הוא לקוות. מפתיע כמה תקווה זו מסוגלת לערפל את המציאות של ההשקעה.
על מנת להימנע מליפול לפח התקווה, על המשקיע להבין בדיוק מדוע הוא רוכש את המניה, למה הוא מצפה מהשקעתו ובאיזה פרק זמן התסריט שלו אמור להתממש.
התלהבות ושאננות
אין הרגשה נהדרת מהרגשה של הצלחה בפעולת מסחר אחת או יותר בשוק המניות. כאשר אתה מרוויח, האדרנלין זורם, אתה בתחושת היי ואומר לעצמך "אני המשקיע, כוכב עליון, ומצליח לנצח את השוק".
ההתלהבות ממהלך מוצלח גורמת למשקיע הממוצע לשאננות ובטחון מופרז מאחר והוא בטוח שהוא "עלה" על השיטה להרוויח כסף גדול. שאננות זו פוטרת מיידית את המשקיע מלהיצמד לכללים ממש כפי שאדם נוהג מהר ומצליח לעקוף שורה של מכוניות תוך שהוא מפסיק לציית לתמרורים. הרגשה זו של היי היא מלכודת קלאסית למשקיע הממוצע ומכאן מתחיל תהליך הגורר אחריו אוסף טראגי של טעויות יקרות וכואבות מאד.
פחד ודאגה
אחד הגורמים ההופך משקיע ממוצע למשקיע מוצלח הוא ההצלחה בתהליך ההתגברות על הפחד והדאגה. הפחד והדאגה מלווים את המשקיע ועליו לדעת להתמודד עמם, לנצח אותם ולהוציא אותם מחייו כמשקיע. אין הכוונה כמובן שתהפוך למתאבד קמיקאזה, כי אם להפוך למשקיע המסוגל לקבל החלטות נבונות בכל רגע נתון גם כאשר השוק יורד ומתמוטט ונראה כי סוף העולם הגיע.
משקיע שידע להתגבר על החרדה שאחזה במשקיעים בבורסות בימים שלאחר קריסת התאומים בניו-יורק וקנה מניות מתוך מחשבה שקולה וקרה שמדובר באירוע שלא ישפיע על השוק מעבר למספר חודשים, תוגמל בעבור רכישתו בצורה נאה מאד.
ההצלחה בתהליך ההתגברות על החרדה והפחד תלויה בפוזיציה שלך בשוק, כלומר - בסכום שאתה מושקע ביחס ליכולת הכלכלית שלך וההבנה מהיכן למעשה מגיעה החרדה. אם יש לך בתיק ההשקעות סכום של חצי מיליון ₪ ואתה מושקע בבורסה במאה אלף ₪ עדיין תוכל להתנהג בצורה רציונלית ולהתנתק מרגשות הפחד והחרדה. מצד שני, אם בתיק ההשקעות שלך חצי מיליון ₪ ואתה מושקע בבורסה בארבע מאות וחמישים אלף ₪, יהיה לך קשה מאד לנהוג בצורה שקולה כשהשוק ירד מאחר ואתה חשוף בכל רגע נתון להפסד של כמעט כל רכושך הפיננסי.
מצב בו כל תיק ההשקעות שלך מושקע במניות הופך אותך לבעל דאגת-יתר מה שמביא אותך להיות רגזן, חסר- שקט, סובל מהפרעות ריכוז ומשינה טרופה וכפועל יוצא מכך גם לא תוכל לקבל החלטות שקולות ושוב תיגרר למצב של הפסדים.
משקיע מקצועי לומד במהלך השנים להעריך את הסיכונים ולהחליט איזה סיכונים הוא מוכן ליטול ואיזה לא. אם תחליט להשקיע עשרה אחוזים או עשרים אחוזים מתיק ההשקעות שלך במניות, אתה יודע כי גם במקרה של קטסטרופה בשוק, מוגבל ההפסד שלך למקסימום 20 אחוז מהתיק דבר שלא יפגע למעשה באורח חייך. בנוסף לכך, אם ההשקעה שלך מופקדת במניות של חברות גדולות ויציבות שבדקת ואתה יודע מדוע קנית אותן, סביר שהן לא תרדנה באותו יחס כמו מניות קטנות קופצניות ומסוכנות או כאופציות, לכן, הסיכון שנטלת קטן יותר והשקט הנפשי שלך גדל.
אהבה
משקיעים רבים איבדו את כספם בגלל אהבתם למניות מסוימות. ראיתי לא מעט משקיעים שהתאהבו במניה בעקבות רווחים שהיו להם בה בעבר. משקיעים אלה לא השכילו להבין כי התנאים השתנו והחברה שהניבה רווחים מרשימים בעבר מתקשה לשחזר אותם. הסיבות יכולות להיות רבות, החל מהחלפת הנהלה, כניסת מתחרה רציני לתחום או שינויי תקופה. אם מניה של חברה מסוימת הניבה לכם רווחים נאים וחדלה, אין צורך ואף מסוכן לשמור לה אמונים. התאהבות במניה עשויה לנטרל את ההיגיון ואת כושר השיפוט (ממש כמו באהבה) ועל ידי כך לגרום להפסדים כתוצאה מהשקעה בה.
על מנת להימנע מטעות זו עליך לבדוק את החברה בה אתה מושקע מדי רבעון ולהיות ער ודרוך עם אצבע על הדופק לגבי כל שינוי של התוצאות העסקיות.
כשלים נוספים
כשלים נוספים מלבד ההתנהגויות הללו היא היכולת שלנו להעריך כמה שווה ההשקעה שאנו מחזיקים בה.על מנת להסביר זאת טוב יותר ניתן לך דוגמא:
אתה מחליט ללכת להופעה של זמר מוכר שאתה מאד אוהב.לא הצלחת להשיג כרטיסים ויש לך מכר המחזיק זוג כרטיסים עליו נקוב המחיר של 150 ₪ לאחד.
עמה תהיה מוכן לשלם על זוג הכרטיסים?
עכשיו לאחר שהחלטת כמה תהיה מוכן לשלם חשוב לרגע שלך יש את אותו זוג כרטיסים למופע שאליו אזלו הכרטיסים ושילמת עבורם 150 ₪.מגיע אליך מכר ומבקש לקנות ממך כמה תבקש ממנו?
העובדה שאנו מעריכים את מה שיש בידינו ביותר מהשווי הריאלי גורמת לנו לטעות בהערכה האוביקטיבית של שווי ההשקעה.
כשל נוסף העולה מאופי האדם הוא המוכנות לסכן יותר אם הפסדת. שחקן אופציות ינסה להשקיע סכומים גדולים יותר אם הפסיד על מנת להחזיר את הפסדיו ולהרוויח.כמוהו משקיע יומי שינסה ככל שחולף היום ונערמים הפסדיו לסכן סכומים גבוהים יותר על מנת למחוק את ההפסדים. תכונה גורמת למשקיע לאבד קשר הגיוני עם פעולות המסחר שלו ולרוץ אחרי הניסיון למחוק את התבוסה.
כאן על המשקיע להבין שזה בסדר להפסיד מידי פעם.הרעיון הוא בשורה התחתונה להרוויח יותר פעמים מאשר להפסיד ואם יש יום בו יש הפסד לא חייבים לנסות "לנצח " את השוק בניסיונות שווא.קביעת הפסד יומי מקסימלי למשקיע יומי יסייע בזאת וזה בדיוק הזמן להתאוורר.
משקיעים רבים בודקים את המחיר של המניה כעת לעומת המחיר הגבוה שלה מבחינה היסטורית בשנה או בשנתיים האחרונות.ישנם לא מעט המגלים כי מחיר המניה כעת נמוך יחסית למחירה לפני שנתיים ובטוחים כי מצאו מציאה כי"המניה חייבת לחזור לשער הגבוה שלה".ההסתכלות הזו גורמת לתחושה של תגלית בה משקיע מגלה אוצר זול ונוהג לרכוש את המניה.
כאן המקום לספר לך כי לא אוצר ולא תגלית מצאת ותחושת הניצחון עשויה להתבדות לאורך זמן.ישנן מניות שנסחרות בעשירית מהשווי הגבוה בהן נסחרו בעבר כבר שנים רבות ולא נראה באופק שיחזרו למחיר השיא הששנים הקרובות.מדובר באשליה אופטית בלבד.
לסיכום אספר לך שהרגשות של המשקיע משפיעים עליו מאד בעת המסחר בבורסה. כמה ימים של עליות והמשקיע הממוצע מרגיש טוב וכמה ימים של ירידות והוא הופך אבל. .
תאר לעצמך שהדירה שלך הייתה נסחרת בבורסה וכל היום היית רואה את מירה עולה ויורד? אם זה היה המצב היית שוקל למכור אותה כבר כמה פעמים אולם מאחר ואתה מתייחס לדירה במקום למגורים לטווח ארוך הרגש לא משפיע עליך ואתה יכול להתנהג בצורה נבונה ושקולה.לסיום אני מזמין אותך להאזין לפודקאסט בורסה והשקעות ולהבין יותר על כל מה שעובד אצלנו מאחורי הקלעים בראש.לפודקאסט ומאמרים נוספים
www.sodot.co.il