שוק הנדל"ן בערים רבות משותק מאז עליית הריבית ובעיקר במהלך המלחמה. הסיבות לכך מגוונות, אבל נעוצות בעיקר בהעלאת הריבית. אפשר לראות ירידות דרמטיות במספר העסקאות בתל אביב ובירושלים, אבל לעיר שנפגעה יותר מכולן קוראים אשדוד.

30 אלף שקל למ"ר. המרינה באשדוד (גוגל מאפס)

פעם, היא הייתה עיר קיט לצרפתים שלא קנו בנתניה. היום, היא עיר דרומית מחוץ למעגל המסוכן בעוטף ובכל זאת, היא היחידה בישראל שחלה בה ירידה של יותר מ-50% ברכישת דירות יד שנייה ב-2023. ליתר דיוק, 50.9% פחות - 1,002 דירות נמכרו בה, לעומת 2,040 שנה קודם.

חלק מהמגמה נוצרה בגלל האשדודים אוהבים לרכוש דירות חדשות. במקרה הזה, נרשמה עלייה של 3% - שזה הרבה יותר מערים אחרים שחוו ירידות של עשרות אחוזים. אז לאיפה הלכו כל השאר? חלק עברו לאשקלון לפני המלחמה, אחרים נדדו לערים אחרות. המצב באשקלון גם הוא לא מזהיר. הם מכרו 23% פחות דירות חדשות, אבל יש לכך סיבה טובה - ההייפ של 2022 - בנייה ענפה בתוספת מכרזים של דירה בהנחה יצרו היצע מוגבר. האשקלונים נטשו גם דירות יד שניה עם ירידה של 39%.

• הפקח ניצח את העירייה: בית הדין הורה להשיבו לתפקידו
• צילם גבר עירום בחוף והפיץ ברשת - האם זו פגיעה בפרטיות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אשדוד חריגה מבחינת המספרים, אבל יש ערים עם נתונים שמתקרבים אליה. נתון מדהים מגיע גם מחולון. אבל בעיר הזו נמכרו בכל השנה שעברה 680 דירות, אחרי ששנה קודם נמכרו כמעט כפול דירות. גם בנתניה נרשמו נתונים דומים. העיר היחידה שמזנקת משמעותית ב-2023 מבחינת רכישת דירות חדשות היא שדרות. שנה קודם היא מכרה 132 דירות, אבל רגע לפני המלחמה השוק רתח: 745 דירות חדשות נמכרו שם. גם בנתיבות הייתה עליה מרשימה בשוק הדירות החדשות: 484 דירות נמכרו בשנת 2022, ובשנה החולפת כבר 1,216 דירות חדשות. עפולה רשמה עלייה של 16% וקריית ביאליק של כ-9%. לא רע.

אז מה קרה באשדוד, שהצליחה להבריח את הרוכשים מדירות יד שנייה? ראשית, לאשדוד היה שוק מגוון של דירות, שכלל דירות ישנות בשכונות מסוימות. מה קרה מאז המלחמה? חלק מדירות יד שנייה נותר קפוא כי אנשים לא רוצים דירות בלי ממ"ד. אבל זה כמובן לא מסביר את השינוי הגדול שחל עוד לפני המלחמה.

• בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

"הצרפתים עברו לנתניה". נוי (צילום: פבל טולצ'ינסקי)

שאלנו מתווכת מקומית מה קרה בשוק עוד לפני המלחמה, כדי להבין האם המחירים באשדוד, 22 אלף שקל למטר בממוצע, גבוהים מדי והיא מתקנת. המחירים באשקלון הדרומית יותר והקרובה יותר לקו העימות עומדים על 17 אלף שקל למ"ר - הבדל של כמעט 30%. בדקנו את המחירים גם ביבנה (24 אלף שקל למ"ר) רחובות (25 אלף) ואפילו ראשון לציון (27 אלף) שפתאום כבר לא נראים כל כך דרמטים, גם ביחס לעובדה שהן הרבה יותר קרובות למרכז.

חשוב לציין כי המגמה באשדוד החלה בסוף שנת 2022. ההייפ שהיה עם מחירי הנדל"ן הקפיץ את מחיר הדירה הממוצע בעיר מ-1.77 ברבעון הראשון שלה ל-1.918 ברבעון האחרון. מחירי דירות 4.5-5 חדרים החלו לעלות והמחיר הממוצע עמד על 2.742 מיליון שקל - מחיר שעלה עוד מעט ב-2023.

"יכול להיות שעניין הממ"ד השפיע, אבל באופן כללי אפשר לומר שאשדודים נמשכים לדירה מיד ראשונה. יכול להיות שאלה משקיעים", אומרת אורטל נוי, זכיינית ברימקס אור הנדל"ן. "יש היום רובע חדש וזול יחסית, סטאר סנטר, הוא נמצא ברובע א'-ב', רובע לכיש, שכונה חדשה. היה גם מחיר למשתכן באזור וזה גם השפיע על רוכשי דירה חדשה. אנחנו מוכרים במרינה דירות סביב 25 אלף שקל למ"ר, אבל באזורים אחרים באשדוד המחיר הוא 15-17. כלומר, אפשר לרכוש דירה במחיר זול באשדוד, תלוי איפה".

יש סיבה לכך שאשדודים מעדיפים דירה מיד ראשונה?

"אין קרקעות. מלבד רובע המע"ר, אין לך באשדוד הרבה בנייה חדשה מלבד תמ"א. יש מול המרינה את המע"ר, אבל מאוד יקר, דירות יכולות להגיע בקלות ל-30 אלף שקל למ"ר - 100 מ"ר תמורת 3 מיליון שקל. דירות 5 חדרים יקרות מאוד".

יכול להיות שפער המחירים מול אשקלון והסביבה עשה את שלו?

"אני לא בטוחה. אולי יש זוגות צעירים שעזבו, אבל רוב האנשים שגרים באשדוד רוצים להישאר".

כמה המלחמה השפיעה?

"כמו בכל הארץ. זה בא בגלים. היום מורגשת התעוררות. ירדנו מ-100 ל-0 והיום אנחנו נמצאים באזור 20-30 אחוז. ברגע שהאזעקות פחתו, אנשים חזרו לשוק. אנשים לא עוזבים היום מקום מגורים בגלל אזעקות, שמעתי על זוג שמכר דירה מיד שנייה בשביל ממ"ד, אבל הוא לא חשב לעזוב את אשדוד".

אז למה לא מוכרים באשדוד?

"לא ממהרים למכור אצלנו. אשדוד היא עיר שמוכרים פחות בה, רוב הזמן יש לנו יותר ביקוש מהיצע. עכשיו, ספציפית, יש היצע גבוה כי אין קונים אבל זה זמני. זה קרה לנו בקורונה, במבצעים צבאיים אחרים. באשדוד תמיד הייתה בעיה של היצע כי אין קרקעות. אתה רואה עלייה בעסקאות כי היה אטרקטיבי לגשת לדירה בהנחה. אנשים קנו דירות 3 חדרים בעד 1.3, וארבעה חדרים בעד 1.6. אין מחירים כאלה באשדוד".

מה קרה לצרפתים?