עליית הריבית ותחילת המלחמה בישראל יצרו סחרור בשוק הנדל"ן - הביקושים קטנו בעקבות המצב, אבל כך גם התחלות הבנייה. בסוף, זה עניין של היצע מול ביקוש. זאת בדיוק הטענה המרכזית לאוצר: הוא עושה הכל כדי לצנן את השוק דרך העלאת ריבית, אבל שוכח שבדרך יש עוד גורם שמשפיע. כדי למתן את השוק, צריך להגדיל משמעותית גם את ההיצע - אחרת הירידה בביקוש לא מדביקה את הפער. "מנסים לפתח את הפריפריה". אלמליח (לעמ) רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, מכיר היטב את השוק על כל היבטיו - הוא שימש כסמנכ"ל ברמ"י לפני שהגיע לתפקידו הנוכחי. אתמול פרסם המינהל כי חלה מגמת גידול בהיקף יחידות הדיור המתוכננות - עלייה של 6.5% ביחס לשנה הקודמת. בראיון לביזפורטל נשאל אלמליח על הפער הזה, בין רמת התכנון שלא מפסיקה לצמוח, לבין התחלות הבנייה. "בפער בין התכנון לביצוע נכנסת הכלכלה ונכנסה הריבית, המצב של המלחמה הקשה מאוד", הוא מסביר. אבל הירידה בהתחלות הבנייה הייתה כאן עוד קודם "הריבית השביתה את ענף הבנייה, אנחנו גם מקבלים את מצב המלחמה כשהשוק כבר נכנס לקיפאון. הצורך הוא קשיח. מדינת ישראל היא מדינה בצמיחה דמוגרפית, אי אפשר להתעלם מזה. צריך לייצר בהיקפים בסדר גודל מתאים".  בוא נדבר על מספרים, בזה אתם טובים "בין תכנון לביצוע יש פערים. ניקח לדוגמא את המגזר הלא יהודי, אנחנו מתכננים היקף על קרקעות פרטיות, מה שממומש אחרי שמאשרים תוכנית זה היקפים שמגיעים ל-30%, עם השנים בונים עוד ועוד שטח. בקרקע פרטית אתה לא יכול לשלוט בהיקפי השיווק. אותו דבר בקרקעות פרטיות במגזר הכללי - אין שליטה של המדינה. ומה עם הביקושים? יש אזורים שאנחנו מתכננים, כמו בדרום או בצפון, מרחב תכנוני אחד, שכונה של כמה אלפי יחידות דיור, ומן הסתם לא מוכרים את השטחים ביום אחד. בגלל זה הפער בין התכנון לביצוע". הממשלה רוצה שתתכננו 125 אלף יחידות בשנה, בפועל אתם מתכננים יותר, והתחלות הבנייה יורדות "מה שמנחה אותנו זה החלטות הממשלה שמבוססות על המועצה הלאומית לכלכלה. קיבלנו תכנית עבודה של 125 אלף יחידות דיור. האוכלוסיה גדלה, אז זה יעלה באותו היקף. אנחנו מייצרים סדר גודל של 158-168 אלף בשנתיים האחרונות, אבל אנחנו משלימים פער מתקופת הקורונה, אז ההיקפים היו הרבה יותר נמוכים, סביב 100 אלף בשנה". בפועל, מדברים על חוסר של 60 אלף יחידות דיור. משהו במספרים לא מסתדר. אתם מתכננים הרבה יותר, גם מחוץ לקרקעות פרטיות. למה לא בונים יותר? "בשנים הטובות שהיו עד לפני שנה-שנתיים, השיווקים של רמ"י עמדו על 100 אלף יחידות דיור, וכמו שאמרתי - יש קרקע מדינה ויש קרקע פרטית. היינו מסתכלים שנים אחורה ורואים עלייה ברמת העסקאות, זה התחיל ב-20-30 אלף לאזור ועלה ל-40-50 אלף". זה לא מספיק, כי כמו שהביקוש נמוך, ההיצע נמוך "זה הולך ביחד, כשאין מי שייקח את הקרקעות, כשמשווקים ולא לוקחים, הן נשארות על המדף". אני רואה את זה אחרת, לא משווקים מספיק, אולי זה התרנגולת "כלומר, המחיר עולה ואז קונים פחות? תראה, בתפקידי הקודם כסמנכ"ל התכנון ברמ"י, אני זוכר שתמיד כל תכנית, עוד לפני שהספקנו לאשר אותה, כבר שאלו איך משווקים אותה. למדינה אין עניין בלא לשווק כל קרקע שיש לה. אין כאן מצב שיש מקום מתוכנן ואתה עוצר שיווק בגלל מחשבות כאלה או אחרות. כל מה שמתוכנן ובנוי פשוט יוצא ישר לשוק". עובדתית, היזמים לא ניגשים למכרזים גם כשמחיר המינימום נמוך ב-80% מהשומה העדכנית, הם לא מוכנים לקנות בהנחה "היום הכסף יקר, אם אתה מסתכל על שנה קודם, או לפני עליית הריבית, לא רק שאנשים לקחו כל קרקע שהייתה על המדף, אלא במחיר שהם ימכרו אותה רק כמה שנים אחר כך. היום הכסף יקר, יש האטה. יזמים לא ייכנסו להרפתקאות כל עוד הם נמצאים במצב הזה. יש להם קרקעות מ-2021-2022, הם לא יכולים להיכנס לעוד הרפתקה עם ריבית. יש להם קושי בשיווק כי הביקושים כאן נעצרו. אפילו במקומות שלא בטוחים הם מוציאים מכרזים, כדי שאולי מישהו ייקח. היום הם משווקים קרקעות גם בהליך תכנון".   הורדת הריבית היא בשורה? "שינוי המגמה הזה הוא משמעותי, דיברתי עם גורמים בשוק והבנתי שהייתה התעוררות בחודש האחרון. בחודש חודשיים האחרונים יש מגמה שונה. אחרי מלחמה יש בדרך כלל תקופת צמיחה, אנחנו מייחלים שנגיע לשם והמשק ייצא מהקיפאון הזה. אני יכול לומר שקיבלתי פניות ממשרד האוצר, מהמשרדים הכלכליים, להאיץ תהליך של פרויקטים גדולים של תשתית כדי שנהיה מוכנים אחרי המלחמה לצמיחה מבחינה תכנונית, שתהיה לנו את הקרקע המאפשרת לצאת לפרויקטים". זה אומר שנראה התפרצות ביקושים? "כן. כל הביקושים הכבושים היו בגלל הריבית והמצב. בסופו של דבר אנשים צריכים מקום לגור בו. אנשים לא הפסיקו להתחתן ולהתגרש, אז נוצר פיצול של עוד יחידות לתא משפחתי. נראה כאן ביקוש גדל. מה שאנחנו מנסים לעשות הוא לייצר תמהיל דירות כזה שיהיו דירות מכל הגדלים והסוגים ומכל חלקי הארץ, גם במרכז". מה ההתחדשות העירונית עשתה להליך התכנון? "הקמנו אגף להתחדשות עירונית עם צוותים ייעודיים במחוזות, התחדשות עירונית תפסה חלק נכבד מההיקפים שאנחנו מדברים עליהם. אנחנו מדברים על כ-40% מההיקף הכולל, כולם מרוויחים. אנחנו משפרים את המענה למיגון, מחליפים דירות לא ממוגנות, ובטח בתקופה כזאת זה חשוב. תכנונית, אנחנו שנתיים בצמיחה. בשנה שעברה ההתחדשות העירונית הייתה בהיקף של 38%-35%, השנה יש קפיצה. זה המון, זו מגמה שאנחנו מעודדים. אנחנו רוצים לראות תוכניות שיבואו גם למרקם הקיים כדי לא ליצור פערים בין חדש וישן, לא שכונות מנותקות ושונות. זה יקרה בכל האזורים. נושא ההתחדשות העירונית תפס תאוצה בזמן הריבית הגבוהה כי אתה לא צריך להביא כסף מהבית לטובת הקרקע. זה עוד גורם שהוביל לצמיחה". בסוף, יש חוסר בקרקעות, כמה זה משפיע? "אנחנו לא מתכננים יותר צמודי קרקע, אלה נמצאים באזור הכפרי ושם אנחנו מייצרים פתרונות רב-דוריים. בכפרים היה נהוג עד עכשיו לחשוב על חצי דונם ולבנות בו וילה, היום  כדי שצעירים יגיעו ויחיו את המושבים והקיבוצים, אנחנו מכוונים לבנות בהם דירות קטנות בהישג יד של אוכלוסיה מגוונת, 2-4 קומות. הרבה צעירים היום יוצאים מהקיבוץ והמושבים ואין המשכיות. המטרה היא להשאיר אותם צריכים, ליצור להם היצע יחידות דיור בפנין. גם המבוגרים צריכים ורוצים לצאת מבתים גדולים ליותר קטנים ולכן אנחנו יוצרים תמהיל שלא קיים היום. באזורים עירוניים, ניצור דירות מיקרו, החל מ-40 מ"ר, מה שלא היה קיים, באזור של פעילות עירונית-מסחרית. את הדירות הגדולות יותר נייעד לדיור מוגן. במושבים והקיבוצים, ביישובים הקהילתיים וביישובים בפריפריה - שם אנחנו מאפשרים צפיפויות קצת יותר נמוכות. במרכז 6-8 יחידות דיור לדונם ובפריפריה באזור 3-6 יחידות דיור לדונם. יש לנו מטרה - להשאיר ולהושיב את הצעירים בכפרים". תמ"א 38 בתהליך גסיסה, חלופת שקד תיכנס עוד מעט לתוקף "מה שהחלטנו אתמול במועצה הארצית זה שמכיוון שבתקופת המלחמה יש כמה תוכניות שנמצאות בשלבי מעבר, ניתן ליישובים שהתחילו תהליך לסיים. הארכנו את הזמנים בעקבות המלחמה. אבל זה נכון, תמ"א 38 סיימה את התפקיד שלה. במסגרת חלופת שקד, יהיה אפשר להאריך מועדים". מה קורה בדרום? שם שווקו פי 3 דירות מאשר במרכז, בתל אביב "כבר מספר שנים אנחנו מצליחים להחיות את האזור, לתכנן היקפים מאוד גדולים שם, הרבה מעבר לגידול הטבעי ולצפי. המטרות: שכונות חדשות בשדרות, נתיבות, אופקים, דימונה וירוחם ובאר שבע".