"מחירי הדירות עשויים לרדת, אבל אם לא תהיה תוכנית ממשלתית נראה 10 שנים של עליות"
"לזוגות הצעירים אין הון מספק כדי לקנות דירה. הזוגות הצעירים בפאניקה. הם מרגישים שהם מאחרים את הרכבת. מעבר לכך, מחירי השכירות עולים והשכר שלהם לא מדביק את הקצב", אומר, ראש חטיבת משכנתאות בבנק לאומי, אורי יוניסי, בכנס מרכז הנדל"ן בירושלים. יונסי סבור שצפוי שמחירי הדירות יבלמו ואף ירדו.
ירידה במחירי הדירות לא תשפיע על הבנקים. הבטוחות שלהם מול המשכנתאות חזקים וטובים (במיוחד לאחר עלייה של 305 במחירי הדירות בשנתיים) וגם אם תהיה ירידה, היחא לא תשפיע דרמטית על יחס ההלוואות לבטוחות ונראה שגם מבחינת יכולת החזר, לא צפויה דרמה גדולה, במיוחד בהינתן שניתן למתוח את המשכנתאות בעוד כמה שנים ולהקטין את ההחזר.
"מדברים איתנו על הסיכונים בשוק המשכנתאות, אני לא חושב שיש סיכונים לבנקים", מוסיף יוניסי, "יחס ההחזר הממוצע ב-2022 הוא 28% מהנתח של ההכנסה הפנויה של משקי הבית. לדעתי זה לא מסוכן. שיעור המימון הממוצע הוא למעלה מ-50 אחוז. מדינת ישראל והבנקים יודעים לגדר סיכונים ואנחנו לא צריכים להיות מודאגים מכשל בשוק המשכנתאות".
- משכנתא לא “לוקחים”, משכנתא מתכננים
- "המשקיעים חוזרים; היקפי המשכנתאות יעלו ל-8-7 מיליארד שקל בחודש"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לקריאה נוספת:
יוניסי מציע לציבור לשנות את התפיסה לגבי מסלולי המשכנתא ולבחור במסלולים צמודי מדד. להערכתו תהיה עוד עלייה אחת בריבית ובהתאמה בריבית הפריים. בינתיים היקף העסקאות יורד. אומנם היקף המשכנתאות ב-2022 עמד על 117.6 מיליארד שקל עלייה קלה לעומת 2021, אבל בחודשים האחרונים יש ירידה כשבדצמבר ונובמבר הסתכמו המשכנתאות בסך של 7.6 מיליארד שקל. לדברי יוניסי "ממשלת ישראל חייבת להכריז על תכניות הדיור כנושא חירום לאומי ולהתחיל לגבש סדר יום בצד ההיצע והייצור-בנייה של דירות. אם נמשיך כמו היום נראה עוד עשר שנים של עליות מחירים".
- 32.יעל 02/02/2023 18:12הגב לתגובה זואחרי 15 שנים של עליות, התחילו 5 שנים של ירידות.
- 31.אדם 01/02/2023 06:04הגב לתגובה זוכח קניה היצע וביקוש לא רלבנטים! כרגיל, כתבת פימפום חלולה.
- 30.אלי 28/01/2023 20:24הגב לתגובה זועז ככה המחירים יעלו...צעירים לא רוצים לעבוד היום רוצים כסף קל...שישארו עם ההורים שלהם..דור עבוד ומסכן...רוצה כסף קל ...הקבלנים יבנו בהתאמה למצב ולשוק..הם כלל לא מטומטמים..אין עובדים כלל בענף הבניה חסר ..מחירי גלם עלו ב 100אחוז..אנשים מתרבים.מדינה קטנה .אנטשימיות עולמית הרבה עולים יקנו דירות .מלאי קטן .מדינה עם משכל 0.בתחום ביוקרטיה נוראית..ריביות ירדו..חוסר מלאי צפוי בתוך שנתיים .אין היצע ירדו מהגדר קונים לשוק בחוסר היצע..על כל נכס ישלמו הון עם קריטריונים טובים אני צופה עליה תול שנה וחצי ב 10 עד 15 אחוז ..למה ..מהגבה סיבות וחלק שהשכרתי כאן
- 29.כשתתחיל ירידה מהארץ תתחיל ירידה אמיתית, הקבלנים יבכו (ל"ת)boriss 27/01/2023 18:31הגב לתגובה זו
- 28.כל יצור רוצה כותרת (ל"ת)לילך 26/01/2023 12:31הגב לתגובה זו
- 27.איתן 25/01/2023 21:36הגב לתגובה זוכמה חוסר חוכמה יכולה להיןת לאנשים... מהיעזור שמחירים יעלו אם כבר הגיעו לקצה גבןל היכןלת
- 26.מירה 24/01/2023 20:28הגב לתגובה זובהתחדשות העירונית יש תוכנית אב ויזמים להבנתי שכבר מקדמים. משהו מוכר?
- מאוד מענין שם לדעתי (ל"ת)דני 25/01/2023 08:05הגב לתגובה זו
- 25.מי יקנה במחירים האלה איזה שטויות (ל"ת)לעלי 24/01/2023 10:05הגב לתגובה זו
- כלכלן 24/01/2023 19:39הגב לתגובה זוירידת במרכז הארץ, תמנע ניוד בריא של צעירים מהמרכז לאזור הפריפריה. ובכך תגדיל פערים חברתיים ותפגע בפריפריה.
- 24.הציעו לי דירת שלושה חדרים ישנה בבת ים ב 2 מיליון,לקנות? (ל"ת)גבי 24/01/2023 09:33הגב לתגובה זו
- גם ב4 מיליון שווה (ל"ת)קונה-מוכר 26/01/2023 18:06הגב לתגובה זו
- 23.דרומי 24/01/2023 09:06הגב לתגובה זוכל כמה ימים מגיע בעל תפקיד כמו בנקאי או שמאי שמספרים סיפורים בשעה שהתמונה אחרת לגמרי, לא להאמין לאף אחד..הם מדברים מפוזיציה, עד לפני 3 חודשים בכלל לא התייחסו לאופציה של ירידת מחירים
- 22.שירד כבר אי אפשר לחיות כאן בשום גיל (ל"ת)רחלי 24/01/2023 09:02הגב לתגובה זו
- 21.אבי 24/01/2023 07:56הגב לתגובה זו1. העלאת הריבית תוביל יותר ויותר קבלנים למבצעים אגרסיביים וחלקם אף לפשיטת רגל 2. העלאת ריבית תוביל יותר משקיעים למכור את דירותיהם בגלל החזרי משכנתא גבוהים ואלטרנטיבה בפקדונות
- 20.רם 24/01/2023 06:59הגב לתגובה זוירידת המחירים בחודשים 08-10 היא 2.4 אחוז כלל ארצי, בתקופה הזאת הריבית רק התחילה לעלות, בחודשים נובמבר - ינואר נראה כבר ירידה חדה יותר של 7.5-10% בהמשך בנק ישראל חייב להמשיך לעלות את הריבית מאחר וחייב לשמור על יחס דולר שקל... בקיצור אנליסט יקר קרא ולמד.
- 19.בקריות הירידות התחילו , בגבעת אלונים מתחילים הקבלנ 24/01/2023 05:57הגב לתגובה זובקריות הירידות התחילו , בגבעת אלונים מתחילים הקבלנים להיתקפל, ענין של חודשים נראה נפילה גדולה מאוד בין 22% ל- 38% רק סבלנות
- 18.דודו 24/01/2023 00:45הגב לתגובה זוהוא מנסה לשדר שהכל בסגר, הבנקים מכרו משכנתאות בחישובים שהגיעו עד לניצול מקסימום הגנסה פנוייה, והוא שכח שמהלך 5 השנים הבאות צריכים האנשים להוציא רק 65% מהמשכורת על מנת לעמוד בהתחייביות לאחר שהורגלו להתחייב לדברים אחרים בכרטיסי אשראי שלא מחושבים בהחזרים, עכשיו המשכתאות עלו ב 1000 כל חודש והמחיר של סל הקנייה עלה ב 15% אז המשק בית נשאר רק עם 50% על מנת שלא תהיה קריסה אמיתית חייבים להיכנס למיתון של שנה שנתיים אבל הבנקים והציבור ממשיך כרגיל מבקשים ומקבלים אשראיים... הציבור ממונף ברמות... ועוד נקודה ששכח אותה להגיד .. נכנסנו עכשיו לגל פיטורים כלומר ההכנסות אפס ... עניין של זמן עד שיהיה פה תיקון חריף כלפי מטה של מחירי דירות כי המשקיעים כבר מחוץ למשחק .. העליות של 20% בשנה 2022 2021 ... יתקון במהירות השנה הזאת ונחזור לרמת 2020 .. כי הכסף של המדינה שחלקה במענקים ובהלוואות בערבות מדינה בריביות נמוכות נגמרו.. אז החגיגה נגמרה ולכן עכשיו יהיה תיקון נוספים תוך שנתיים כלפי מטה בטווח של 20%-25% ונחזור לרמה הנורמלית של מחירי שנת 2016-2017. אז בבקשה לא לבלבל את המוח.
- גולו 24/01/2023 08:27הגב לתגובה זוגדל פה דור שלא יודע מה זה אינפלציה, ריבית וחיסכון ועם עזרה של כל מיני יועצי משכנתאות שרק חיפשו לסגור עסקה דחפו אותם לקצה. אנשים לא מבינים שבכלכלה יש מחזורים ועכשיו עם עלית הריבית הכסף יעבור לבועה אחרת.
- אני לא זוכר מתי בפעם האחרונה קראתי כל כך הרבה שטויות (ל"ת)אלעד 24/01/2023 07:42הגב לתגובה זו
- 17.לפיד 23/01/2023 23:40הגב לתגובה זואומנם מחיר הדירות יירד אבל הציבור ישלם את אותו מחיר היות והריביות עלו במקום לשלם לקבלן או לבעל הנכס אז הם ישלמו יותר לבנק. בקיצור עבודה בעיניים
- 16.כלכלן 23/01/2023 22:42הגב לתגובה זוירידת מחירי דירות במרכז תיפגע בפריפריה, במצביעי הליכוד והימין והיא תגדיל את הפערים החברתיים בארץ. היא תיפגע גם ביתר החלשים בחברה ובעיקר במתנחלים ובחרדים ובערבים. הפתרון לירידת מחירי הדירות הוא לאפשר לצעירים מהמרכז להגר לאירופה ולחו״ל, אחרי שהם יראו איזו אנטישמיות קיימת שם, הם יחזרו לכאן על ארבע ויקנו דירות בזול בפריפריה כמו לחמניות חמות.
- רם 24/01/2023 07:01הגב לתגובה זוסתם קבע עובדות שמשרתות את האג'נדה שלו
- 15.חרטטניהו 23/01/2023 21:45הגב לתגובה זובאמת...הוא אנליסט מימון, שיתח תחזית על הריבית
- 14.יודע 23/01/2023 21:37הגב לתגובה זוכשקבלנים ויזמים באים לתקשורת להתראיין ולהגיד מילים כמו אני צופה בום על קולי כלפי מעלה אז אני מבין שהריסוק מתקרב, כשמנהל חטיבת משכנתאות אומר אל תדאגו אז אני כן דואג, בקרוב לא נראה יירידה - נראה ריסוק שלא היו בעבר, השאלה היא לא מי יישלם על משכנתא, השאלה איך יישלם? בקרוב נראה פיטורים בקנה מידה אכזרי...מה שהיה עד עכשיו זהו התקציר לסרט. סרט אימה. נא לחגור טוב טוב. היום פורסמו הנתונים של הלשכא הלאומית לסטיסטיקה וניתן לראות בבירור - ריסוקים!
- 13.לאנשים במוח הנדל״ן ירד אם הריבית תישאר גבוהה הורדת 23/01/2023 21:33הגב לתגובה זולאנשים במוח הנדל״ן ירד אם הריבית תישאר גבוהה הורדת ריבית תתדלק שוב את הנדל״ן זוגות צעירים במקום לטוס לחול כל חודשיים שיחסכו 150k ויקנו באיזורים זולים יש דירות ב500k לא יקרה להם כלום יחסכו קצת ימכרו את הנכס ויתקדמו ככה עשו בשנות ה80 ה90ֶוה2000 בהצלחה
- 12.לחץ 23/01/2023 21:28הגב לתגובה זואיך יודעים כל יומיים כותרת נדלן, יותר נראה אתם בפאניקה ולא הזוגות הצעירים. אההה אגב גם שנינו תפיסה לא לקנות במחיר בועה .
- 11.רועי 23/01/2023 21:28הגב לתגובה זורק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהו לא נישכח ולא נסלח ריבית אפס במשך שנים
- מציאותי 24/01/2023 08:37הגב לתגובה זואנשים לא לקחו בחשבון שינויים בריבית והלכו שולל אחרי כל מיני "יועצים פיננסיים" שאמרו להם שעם הון עצמי קטן והלוואות גדולות הם יכולים לעשות את זה - צר לי עליהם.
- 10.כלכלן 23/01/2023 21:26הגב לתגובה זושינוי משטר משפיע על הכלכלה. הדוגמאות לא חסרות, תסתכלו על מחירי דירות במדינות עם משטר פוליטי מעורער...אין ניסים...
- כלכלן אחר 24/01/2023 22:21הגב לתגובה זואבל לא הדיקטטורה החדשה (דמוקרטיה אמיתית).
- 9.אמיר 23/01/2023 21:06הגב לתגובה זואז פעם הוא היה 20% מההוצאות המשפחתיות והיום עם העליות והריבית הוא כבר 40% מהוצאות משפחה ממוצעת. כמה הוא עוד יכול לעלות? להיות 60%? 70% אז איך אנשים יאכלו, יסעו, ידליגו מזגן ויצפו בטלויזיה? עכשיו בגלל עליית הריבית כח הקנייה נשחק יותר ממה ש10-20 אחוז עליה היו עושים. אז הגענו לקצה בבת אחת והנה אין עסקאות כמעט. אם אני קבלן ממונף אני עושה הנחה של 10-20 אחוז (שזה בערך הרווח היזמי שלי) ונפטר מהמלאי לפני שהבנק נכנס לתמונה. כשכולם יהיו בבעיה לבנק כבר לא יהיה אורך רוח.
- 8.לצערי השוק מצפה לנפילה 23/01/2023 20:16הגב לתגובה זואחרי תמא המחיר יהיה יותר זול מהמחיר לפני תמא
- 7.המוכרים בלחץ 23/01/2023 20:15הגב לתגובה זובעלי הדירות מוכנים להתגמש אבל אין בקוש.הצעירים חוזרים להורים
- 6.יובקה 23/01/2023 20:00הגב לתגובה זואזהוא אמר מה רציתם שיגיד
- 5.עומרי 23/01/2023 19:58הגב לתגובה זוריבית גבוהה לאורך מס שנים תביא לירידת מחירים חדה. השוק יתאים את עצמו ליכולות התשלום של הרוכשים. ואם היזמים לא יורידו מחירים , שיחפשו להם פרנסה אחרת. כי דירות לא יימכרו כאן
- 4.Fuji 23/01/2023 19:56הגב לתגובה זוזה אומר ככה ההוא אומר אחרת כולם מפוזיציה. בסוף יש מחיר שאמור להיות הגיוני נקודה.
- 3.למה הבנקים צריכים לקחת 1.5% מעל לפריים שוד בחסות ב. ישר (ל"ת)דן 23/01/2023 19:47הגב לתגובה זו
- 2.פופוליסטו 23/01/2023 19:36הגב לתגובה זונו שוין, היו שואלים מישהו ללא אינטרס מובהק לשקף שוק ורוד עוד אולי היינו מאמינים. שוק הנדלן כעת במצוקה מימונית אך אני מאמין שלטווח הרחוק המחיר אכן יעלה. שנה מרתקת אני הגדלתי את סקטור הנדל"ן
- 1.יעקב 23/01/2023 19:24הגב לתגובה זומדבר שטויות במיץ הנדלן לא ירד הוא ייפול
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
