אבישי עובדיה
צילום: משה בנימין
דעה

רק ביבי יכול להוריד את מחירי הדירות - ועל זה הציבור ישפוט אותו

מחירי הדירות יורדים, אבל מה צריך לעשות כדי שהם לא יחזרו לזנק, ולמה ראש הממשלה שמחזיק דירות בשווי של לפחות 50 מיליון שקל, חייב להיכנס לעובי הקורה? 
אבישי עובדיה | (65)

רועי גרון הזכיר לנו שממשלה יודעת לטפל במשבר דיור. השאלה עד כמה היא נחושה לעשות זאת. בשנים האחרונות היא לא מספיק נחושה? השר היחיד שהצליח למרות הביקורת ולמרות הטעויות, לסדר לרבבות צעירים דירה מוזלת הוא משה כחלון. מחיר למשתכן היא תוכנית חלקית, עם הרבה בעיות מובנות, אבל בשורה התחתונה, אנשים היום אומרים לכחלון תודה רבה כי בלעדיו לא היתה להם דירה.

אבל, כחלון לא הצליח להשריש ולהרחיב את התוכנית, נכשל בהורדת מחירי הדירות לכולם (אגב, היום הכשלון שלו נראה קטנטן, אצלו המחירים עלו באחוזים בודדים, בשנתיים האחרונות המחירים עלו 10% ו-20% בהתאמה), וכך הועף בעצם מהזירה הפוליטית.

אבל איפה ראש הממשלה. בנימין נתניהו ראש הממשלה הוא האיש החזק של הפוליטיקה הישראלית כבר מעל 20 שנה. אם הוא רוצה - המחירים לא יעלו. אפילו ירדו. התרחיש הסביר לבלימה בשוק הדירות הוא ירידת מחירים של כמה אחוזים טובים, לצד קיפאון בעלייה, דבר שבהינתן האינפלציה יכול להיות מתורגם תוך כמה שנים לירידה של 10%-15%. אפילו יותר.

התנאים לכך קיימים - הריבית מביאה את הרוכשים הפוטנציאלים להמתין. הם כבר לא מסוגלים לעמוד במחירים האלו. הם צריכים להביא הון גדול יותר מבעבר והם צריכים לשלם משכנתא הרבה יותר גדולה מבעבר. 

הריבית גם מאלצת קבלנים להאיץ מכירות. יש להם הוצאות מימון גדולות ותשלומים והם רוצים להיפגש עם תקבולים. אז הם מורידים מחירים ולמרות שהם לא אוהבים לקרוא לזה כך - זו ירידת מחירים. כאשר קבלן נותן אפשרות לשלם 20% היום, 80% בסוף, הוא סופג עלויות מימון וחוסך לרוכשים הרבה כסף, זו הורדת מחיר. כאשר קבלן נותן מטבח מתנה, זו הורדת מחיר. כאשר קבלן עושה מבצע סוף שנה ומוריד 5% זו הורדת מחיר.  המחירים כבר יורדים ורואים את זה בנתוני הלמ"ס.

אז למה באמת הממשלה לא מצליחה להתמודד עם מחירי הדירות? יכול להיות שהשרים לא רואים בזה כזה משבר גדול. אנשים גרים בדירות - שלהם או דירות מושכרות, הם לא ישנים באוהלים. קשה מאוד, אבל מסתדרים. אפשרות אחרת פשוטה ואולי טבעית יותר היא היתרון הגדול של עליית מחירי הדירות ליותר משני שליש מהעם שמחזיק דירות. החלק הזה התעשר בשנים האחרונות, ובחלק הזה נמצאים גם נתניהו וגם שורה ארוכה של שרים היום ובעבר וחברי כנסת. למעשה להם ולרבבות אנשים נוספים יש כמה דירות, הם משכירים דירות והם מקבלים שכירות מבלי לשלם על זה מס. 

בשעה שעל עבודה משלמים מס, על רווחים בבורסה משלמים מס, על הכנסות משכר דירה אין מס עד רף של 5,470 שקל בחודש וגם מעל זה המס נמוך במיוחד (כל עוד אין למשכיר עסק של שכירויות).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אפשר להתחיל בהשוואת המיסוי - לחייב משכירים לשלם 25% על הרווח. תקום צעקה גדולה ויגידו לנו שזה יתגלגל לשוכרים, שגם כך סבלו בשנה האחרונה מעליות מחירים חדות וגם בהמשך צפויים לראות עלייה חדה. אבל זה יוציא חלק מהמשכירים מהשוק, זה יגדיל את היצע הדירות שיוצעו לרוכשי הדירות, משוואת ההיצע והביקוש תשתנה לטובת ההיצע.

אבל כל אלו זה השוליים, זה הצל. הדבר הכי קריטי זה לבנות בהיקפים גדולים מאוד. להציף את השוק ולהגדיל היצע באופן קבוע ומתמשך. זה לא פשוט, כי הקבלנים פועלים כגוף אחד ממושמע. כאשר יש עלייה בריבית וחשש מההאטה הם בונים פחות. הם מתחילים פחות בבנייה חדשה והם מאריכים את משך הבנייה. הם שולטים במלאי הדירות, הם מווסתים אותו. זה מה שהם עושים עכשיו. במילים אחרות, הם שולטים במשוואה. הם יכולים תמיד לדאוג שההיצע יהיה נמוך מהביקוש.

איך זה ייתכן, הרי יש כמות גדולה של קבלנים ולכאורה יש תחרות. אבל לנו נראה שיותר מאשר תחרות, יש תאום. הקבלנים הגדולים חושבים ועושים ואומרים ( גם בתקשורת כהעברת מסרים) אותו דבר, הקבלנים הקטנים והבינוניים הולכים בעקבותיהם. לפעמים אין ברירה, אז פועלים אחרת, אבל בסה"כ מצופפים שורות.

מעבר לכך, דירה זה לא כוס קפה שאפשר לקנות בהרבה מקומות בבתי קפה שונים ומגוונים. אם אתם רוצים לגור באזור מסוים - אתם נמצאים מול 2-3 קבלנים. כמות "הספקים" מוגבלת באזורים מסוימים ויש להם כוח גדול. כלומר, העובדה שיש מאות רבות של קבלנים, לא מבטאת תחרות, כי הביקוש באזור מסוים נתקל ב-2-3 קבלנים בלבד. 

המסקנה היא שכן - יהיו ככל הנראה ירידות מחירים מסוימות, אבל כדי לא להבריח צעירים מכאן, כדי לתת להם חיים מעבר לשעבוד של עשרות שנים למשכנתא, או לזרוק אותם לשכירות שאולי מהווה פתרון טוב, אבל הרוב עדיין לא שם מבחינה תפיסתית-מחשבתית, צריך פתרון רחב היקף. מדברים על שר אוצר, שר שיכון ובינוי, אבל האמת - זה רק ביבי. האיש החזק במערכת, צריך לדאוג לדורות הבאים. על זה הציבור ישפוט אותו. הוא ישפוט אותו כי הוא יודע שהוא יכול להוריד את מחירי הדירות ואם הוא לא יעשה זאת זה עשוי להוכיח שביבי רואה רק את טובתו האישית ולא את טובת העם. למשפחת נתניהו יש נדל"ן בשווי של 50 מיליון שקל לפחות. האינטרס האישי ברור, אבל מנגד מיליונים לא יכולים לקנות דירה ב-2 מיליון שקל. 

ובינתיים, עסקאות מהשבוע האחרון:

נתניה: 

- דירת 3 חדרים, ברחוב לוי אשכול, 61 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, עם מעלית וחניה,  נמכרה ב-1.195 מיליון שקל

- דירת 3 חדרים, ברחוב אהוד מנור, 121 מ"ר + 23 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 33, עם 4 מעליות, 2 חניות, חדר כושר, חדר דיירים, בריכה, בית כנסת בפרויקט יוקרה. נמכרה ב-4.2 מיליון.

- השכרה: דירת 4 חדרים, ברחוב משה איכילוב, 96 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, עם מעלית, הושכרה ב 4,150 שקל לחודש.

מבשרת ציון:

- דופלקס ברחוב הברוש במבשרת ציון, 7 חדרים, 210 מ"ר, 2 חניות פרטיות, מעלית פנימית בתוך הבית, מרפסת 20 מ"ר + מרפסת 11 מ"ר, נמכרה ב-4.53 מיליון שקל.

ירושלים: 

- דירה חדשה ברחוב טשרניחובסקי, 5 חדרים, 127 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-3.8 מיליון שקל.

יבנה

- פנטהאוז  5 חדרים, רחוב הצדף, 252 מ"ר, מרפסת 100 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכר ב- 4,270,000 ש"ח 

- דירת 4 חדרים, רחוב הנחשול, 102 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,525,000 ש"ח 

- דירת 4 חדרים,רחוב הדוגית, 108 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,710,000 ש"ח 

באר שבע 

- קוטג' 5.5 חדרים, רחוב אהרון קציר, שכונת רמות, 158 מ"ר בנוי, גינה 80 מ"ר, חניה, נמכר ב- 1,900,000 ש"ח 

- בית פרטי 4.5 חדרים, רחוב משעול פסמון, שכונה ה', 85 מ"ר, גינה 25 מ"ר, נמכר ב- 1,075,000 ש"ח 

- דירת 4 חדרים, רחוב מצדה, שכונה ב', 76 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב- 920,000 ש"ח 

- דירת 3 חדרים, רחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 103 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,150,000 ש"ח 

- דירת 5 חדרים, רחוב אברהם מחרז, שכונה ב', 190 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 6 מתוך 28, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,750,000 ש"ח 

- דירת 4 חדרים, רחוב בני אור, שכונה ב', 72 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 700,000 ש"ח 

- דירת 3 חדרים, רחוב רמב"ן, שכונה ד, 69 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 584,000 ש"ח.

 

יהוד 

- דירת 5 חדרים, רחוב דרך העצמאות, 135 מ"ר, מרפסת 15 מ"ר, קומה 6 מתוך 15, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,140,000 ש"ח 

חריש

- דירת 4 חדרים, רחוב אלון, 98 מ"ר, מרפסת 14 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,665,000 ש"ח 

- דופלקס 6 חדרים, רחוב ברקת, 160 מ"ר, מרפסת 40 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,280,000 ש"ח 

- דירת גג 5 חדרים, רחוב ברקת, 105 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,720,000 ש"ח 

נהריה

- דירת 4 חדרים, רחוב קרן היסוד, 105 מ"ר, קומה 6 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,900,000 ש"ח

עפולה 

- דירת 3 חדרים, רחוב קרן היסוד, 80 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 800,000 ש"ח 

- דירת 3 חדרים, רחוב פשוש, 58 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב- 600,000 ש"ח 

- דירת 4 חדרים, רחוב יזרעאל, 137 מ"ר, קומה 7 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,205,000 ש"ח 

תגובות לכתבה(65):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 60.
    גלית 31/01/2023 16:03
    הגב לתגובה זו
    קשה להאמין שיהיעו שינויים חדים אלא אם כן יבנו הרבה מאוד באזור אריאל באזור קרית גת ובאזור חריש תוך כדי פיתוח תחבורה טובה.
  • 59.
    ביבי 31/01/2023 10:10
    הגב לתגובה זו
    הדירות והבתים ברשותו,כל השאר ממש לא מעניין אותו,ידאג למשהו?ממש לא,רק לעצמו כפי שנאמר לא אחת,טוב שיש בלינקן ביידן הם שיטפלו בו,בראותם דיקטטורה הם יוצאים למלחמה
  • 58.
    ברבור שחור 24/01/2023 14:36
    הגב לתגובה זו
    עשור של עליות בנדלן ללא התערבות של ביבי....מה גורם לך לחשוב שהוא יעשה משהו עכשיו ?
  • 57.
    ואני מחזיק דירה 23/01/2023 19:39
    הגב לתגובה זו
    ואני מחזיק דירה
  • 56.
    ברכה 23/01/2023 12:05
    הגב לתגובה זו
    אם הדירות עלו ב-100% ויש לך 2 ילדים ודירה אחת, אז הפסדת 100%. אם יש לך 3 ילדים אז הפסדת 200%. קפיש?
  • 55.
    אור 23/01/2023 00:06
    הגב לתגובה זו
    כך הוא יוריד את מחירי הדיור. כלכלת ישראל תהרס כמו פולין הונגריה טורקיה ורוסיה. ביבי הורס אותנו. מחבל במדינת ישראל.
  • 54.
    ישראל השניה , 22/01/2023 19:08
    הגב לתגובה זו
    ( מה שמוצהר )
  • 53.
    למה שBB יוריד? 22/01/2023 18:03
    הגב לתגובה זו
    לרוב חברי הממשלה והכנסת ולרוב עובדי הציבור, אינטרס לשמור על מחירי נדל"ן גבוהים. גם לאוצר יש אינטרס, בגלל המסים השמנים שהם גובים מהנדל"ן
  • 52.
    למי שיש יותר מבית אחד לא לא יוריד מחירים . גם לא שר השי (ל"ת)
    lora 22/01/2023 15:18
    הגב לתגובה זו
  • 51.
    זה משעמם אותו. ובוחריו ישלמו כל מחיר תמורת הכרה בכבודם. (ל"ת)
    קרנף 22/01/2023 12:04
    הגב לתגובה זו
  • 50.
    אורן 22/01/2023 11:02
    הגב לתגובה זו
    ל 85% מהבוחרים יש לפחות דירה אחת. מה יקרה אם מחירי הדירות ירדו ב 20%? בעלי הדירה הממוצעת יפסידו כ 400000 שח
  • 49.
    רועי 22/01/2023 09:59
    הגב לתגובה זו
    כבר שנים אנחנו צועקים שרק הריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים שיעלו את הריבית ב5 אחוז ואז לא נצתרך שום תוכנית הזויה וכל מגדל הקלפים שנבנה באוויר יקרוס מחסור זאת הונאת העשור ביבי נתניהו לא נישכח ולא נסלח ריבית אפס במשך שנים רצופות זה פשע נגד האנושות מחקתם את מעמד הביניים
  • 48.
    זה שטען מ 96 שמחירי הדירות גבוהים ודאג לשלש אותם . (ל"ת)
    ממש!!! 22/01/2023 09:49
    הגב לתגובה זו
  • 47.
    הציבור כבר שפט אותו (ל"ת)
    אנונימי 22/01/2023 09:34
    הגב לתגובה זו
  • 46.
    ביבי בסוף הקרירה הפוליטית שלו. רק זה מה שמעניין אותו (ל"ת)
    22/01/2023 09:26
    הגב לתגובה זו
  • 45.
    אתה תועה. על משכורת מינימום לא משלמים מס. אז זה הגיוני שעל שכירות של 5000 שקל לא ישלמו מס. עיניים גדולות יש לכם. אולי זה ההכנסה היחידה של בן אדם. (ל"ת)
    אני 22/01/2023 09:25
    הגב לתגובה זו
  • 44.
    הומלס 22/01/2023 09:08
    הגב לתגובה זו
    מי שבאמת שולט בשוק הנדל"ן הם הבנקים שנותנים מימון לשני הצדדים לקבלנים ולרוכשים.
  • 43.
    ממש 22/01/2023 08:33
    הגב לתגובה זו
    יותר חמורות וקריטיות עם השותפים שלו
  • 42.
    מושחתיהו שיתאייד (ל"ת)
    נחמן 22/01/2023 07:32
    הגב לתגובה זו
  • 41.
    עידו 22/01/2023 06:04
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות מעולם לא עניינו את נתניהו,כלומר הם עניינו אותו רק שזה שירת אותו לצרכיו הפוליטים,סיפור מוכר ולמה שיפעל בנושא? למצביעים שלו,והם רבים שקורסים תחת עול המחייה בישראל זה לא משנה,מספיק שלפני הבחירות הוא מדבר על אירן+ ערבים והם נוהרים ומצביעים לו שוב ושוב.
  • 40.
    גיל 22/01/2023 01:54
    הגב לתגובה זו
    אם לא ימנע את ירידת המחירים
  • 39.
    בפריפריה ירידת מחיר 22/01/2023 00:04
    הגב לתגובה זו
    ונראה ירידה חדה גם במקומות נוספים. השאלה מה יקרה במרכז
  • עיר ללא מישילות (ל"ת)
    הומלס 22/01/2023 09:09
    הגב לתגובה זו
  • 38.
    גם אם מחירי הדירות יעלו בעשרים אחוז בשנה יבחרו בו (ל"ת)
    רחל 22/01/2023 00:04
    הגב לתגובה זו
  • 37.
    מה יותר חשוב לביבי? 22/01/2023 00:02
    הגב לתגובה זו
    הבעיה של ביבי עלולה להיות פוליטית, כי צעירים ממורמרים עלולים לברוח לחו"ל...אבל בגדול, מי שביביסט יישאר ביביסט גם בחו"ל ותמיד יצביע לבוס
  • 36.
    סיגל 21/01/2023 19:45
    הגב לתגובה זו
    הם רוצים לשלוט על השופטים וכך ישארו בשלטון .לנצח...
  • 35.
    רק לריבית יש השפעה על מחירי הדירות!!! (ל"ת)
    ישראל 21/01/2023 19:41
    הגב לתגובה זו
  • 34.
    משה ראשל"צ 21/01/2023 19:33
    הגב לתגובה זו
    למה אתם באים בחשבון רק עם ביבי למה עם הממשלה העלובה שהיית לנו
  • 33.
    רון77 21/01/2023 19:23
    הגב לתגובה זו
    ומחירי הדיור ישפילו קומתם. כל כך פשוט.
  • 32.
    8 21/01/2023 19:07
    הגב לתגובה זו
    ממשלת ישראל תנסו את השפן הזה ותראו וואלה זה עובד . כמה זה היה קל
  • 31.
    אלון 21/01/2023 19:06
    הגב לתגובה זו
    הוא הבטיח בעבר להוריד את המחירים עם פטיש 5 קילו ועוד הבטחות. הדרך היחידה שהוא יוריד טת המחירים זה לרסק את הדמוקרטיה, מה שהוא עושה עכשיו. זה ישפיע על הכלכלה ועל מחירי הדירות.
  • 30.
    אלי 21/01/2023 18:58
    הגב לתגובה זו
    עברנו מהמרכז להצביע ליכוד רק כי האמנו שיעשה זאת. נשפוטמאותו לפי התוצאות. 300000 דירות רשמנו
  • 29.
    אזרחי ישראל לא מעניינים את נתניהו. נקודה (ל"ת)
    15 שנה האיש לא עשה כלום 21/01/2023 18:35
    הגב לתגובה זו
  • 28.
    כלכלן 21/01/2023 18:17
    הגב לתגובה זו
    הרוב מעוניינים בהעלאת מחירים מתונה או בסטגנציה כדי להשאיר את האופציה לשפר דיור בעתיד, חלק אפילו רוצים לראות קפיצה של ממש בשווי הנכס שלהם כי יש להם משכנתא גדולה על דירה שרכשו בשיא המחירים. כל פוליטיקאי מבין היטב שאם הוא יביא להורדה, ולו מעט תלולה של מחיר דירה, הוא ישלם על כך בקלפי.
  • 27.
    בנימין נתניהו 21/01/2023 18:15
    הגב לתגובה זו
    אני לא סופר את מצביעי הליכוד הטפשים
  • 100 22/01/2023 10:50
    הגב לתגובה זו
    החילונים רק מסחטת כספים עבורם. מגעילים
  • כשאתה כותב את המילים חרדיים ובגנותם, אתה מרגיש חשוב... (ל"ת)
    רון 21/01/2023 23:04
    הגב לתגובה זו
  • בולשביק אדיוט לך להפגנת המטומטמים פפפחחח (ל"ת)
    משה ראשל"צ 21/01/2023 21:57
    הגב לתגובה זו
  • 26.
    המחירים כבר בירידה, אפילו ביבי לא יוכל למנוע את זה (ל"ת)
    ירון 21/01/2023 18:12
    הגב לתגובה זו
  • 25.
    משה 21/01/2023 17:27
    הגב לתגובה זו
    על הממשלה לחוקק הוראת שעה שהעיריות חיבות לנפק הייתר בנייה תוך שישה חודשים כולל היתר לתחילת עבודות ואז תיראו שהדירות ירדו
  • 24.
    טל 21/01/2023 17:07
    הגב לתגובה זו
    אף אחד לא מעוניין שהדירות יירדו בעיקר שר השיכון שמחזיק המון נכסים
  • 23.
    דן 21/01/2023 16:39
    הגב לתגובה זו
    מעניין לביבי את הביצה השמאלית. האיש מפרק את המדינה כבר חמש שנים כדי להתחמק מהכלא, ואתה באמת חושב שמשבר הדיור בכלל בסדר העדיפויות שלו? מעניין לו את הביצה השמאלית.
  • 22.
    נתניהו בנה את הפירמידה של יוקר המחיה (ל"ת)
    ניר כהן 21/01/2023 16:12
    הגב לתגובה זו
  • 21.
    אבקסיס 21/01/2023 13:30
    הגב לתגובה זו
    המריאו,הביא פטיש 5 קילו וכו',מושקע ב 50 מחיון בדיור אם יוריד המחיר הוא יפסיד.הוא כרגיל חושב רק על עצמו ולא על הזוגות הצעירים ולכן לא יוריד המחיר.השנה המחירים יכולים לרדת בגלל העלאת הריבית ובגלל ממשלת לפיד ששיוקה 100000 יחידות דיור .
  • 20.
    גד 21/01/2023 13:11
    הגב לתגובה זו
    הדירות עלו כי לא הייתה אלטרנטיבה לכסף וככה הובילו את "העדר" להשקעה מלאת סיכונים בנכסים עבור סך הכל 2.5 -3% תשואה שנראת היום מצחיקה .ככל שהריבית תעלה ותשאר שם בשיא יעברו החוסכים לחיסכוך בטוח.
  • 19.
    אבישי 21/01/2023 12:41
    הגב לתגובה זו
    הציבור העובד, ובמיוחד זוגות צעירים לא מעניינים אותו
  • 18.
    מוריס 21/01/2023 12:25
    הגב לתגובה זו
    שיוריד את המחירים בקנטינה בכלא
  • 17.
    מספרים סיפורי אלף לילה ולילה לצעירים, והמחירים עולים... (ל"ת)
    תמשיכו 21/01/2023 12:08
    הגב לתגובה זו
  • הספר 21/01/2023 18:12
    הגב לתגובה זו
    אבל הנה התחילו לרדת.
  • 16.
    דני 21/01/2023 11:56
    הגב לתגובה זו
    חחח מה אכפת לו מהצעיריםאבא שלו ובגין היו ליכוהוא שמאלן שהמביעים שלו חא קולטין את זה הם נהנים מהראיס ונותנים לו כבודהוא דאג לערבים העלים עיו ממצבור הנשרץק שאספט לא ניהל מומ על שבויים נותו להם לעבוד ללמוד לקצוח חפים מפשעהוא רק דורג לנדלן שלו. הצעירים יברחו בגללו הוא איש רע ושקרן והבוחרים שלו מטומטמים ונהנים לסבול הם רגילים לזה עוד מהמעברות לא מפותחים
  • 15.
    סטנלי פישר 21/01/2023 11:54
    הגב לתגובה זו
    הריבית תעשה מה שאף אחת ממשלות ישראל לא עשתה או לא רצתה לעשות וזה הורדת מחירי הנדלן.אני מניח גם שהכותב מבין זאת מצויין ודואג שהקרדיט ילך לביבי.
  • 14.
    חי 21/01/2023 11:54
    הגב לתגובה זו
    הכותרת מעליבה את הכתב השמאלני...."ביבי מחזיק דירות בשווי של ..."
  • 13.
    הבעיה כרגיל כי לביבי אין אינטרס וענין בתחום (ל"ת)
    מאמר נכון וחשוב 21/01/2023 11:46
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    ירושלמית 21/01/2023 11:46
    הגב לתגובה זו
    בשל חומרת נושא הדיור נתניהו לא יכניס ידיו לסיר הגועש.
  • 11.
    מוכן לתת לו חנינה אם יחזיר את המחירים לרמות סבירות ויבט (ל"ת)
    אוהד 21/01/2023 11:00
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    רמי 21/01/2023 10:55
    הגב לתגובה זו
    המחירים ירדו רק עקב עליית ריבית.
  • 9.
    אא 21/01/2023 10:42
    הגב לתגובה זו
    אתה טועה ומאיה. קבלנים דרושים קרקעות מרמי מחוייבים לסיים את הבניה בתוך 4 שנים מיום הזכייה במכרז. ואם לא הם משלמים קנסות לאמי על עיכובים בבניה. 93 אחוז מהקרקעות במדינה שייכות לרמי
  • 8.
    אין מצב. שנגלה דבר כזה?? ביבי?? 21/01/2023 10:26
    הגב לתגובה זו
    אין מצב. שנגלה דבר כזה?? ביבי??
  • 7.
    אמיר 21/01/2023 10:26
    הגב לתגובה זו
    קודם כל מאוד מעריך את ישי 1. התכנית גרמה להרבה רוכשים להיות על הגדר. ביקוש חבוי 2. התוכנית גרמה להרבה קבלנים להפסיק לבנות. הצע יורד. 3. היא לא הייתה שויונית. מישהו זכה במודיעין והרוויח מליון וחצי ומישהו זכה בעפולה והרוויח 50אלף והרוב לא זכו. זה לא תפקידה של המדינה אלא של מפעל הפיס. הדרך היחידה היא לבנות. הרבה בקצב מטורף. יש ערים שלמות של בניינים מתפוררים שרעידת אדמה ממוצעת תחריב. ערים שלמות. תמא 38 לא פתרה את הבעיה בקצב הרצוי
  • 6.
    בנילאימין 21/01/2023 10:17
    הגב לתגובה זו
    כל מה שנשאר לזחוח הוא להמשיך במהפכה האנטי דמוקרטית
  • 5.
    אפס*כל מס'=0 (ל"ת)
    נחמן 21/01/2023 10:17
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    רועי 21/01/2023 10:13
    הגב לתגובה זו
    הגיע הזמן שתפנימו, חברי בכנסת ובפרט ביבי ושותפיו דואגים אך ורק לתחת של עצמם !!
  • 3.
    גפ 21/01/2023 09:55
    הגב לתגובה זו
    עליית מחירי הסחורות האינפלציה הריבית הפיטורים ההמוניים והמיתון שבדרך יעשו את העבודה .למה אדם שפוי ישקיע בנכסים עבור 3% בזמן שהריבית לחוסכים תעלה ל-6% והמשקיע יושן כמו תינוק בלי דאגות מירידה בהשקעה ? אני מעריך שירידה של מחירי הנכסים ב-35% יחשב לתיקון בריא.
  • 2.
    דירות לא מעניינות את ביבי ואף אחד לא מצביע בגלל דירות (ל"ת)
    שמוליק 21/01/2023 09:44
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    היחיד שמוריד את מכירי הדירות זה הנגיד באמצעות הריבית (ל"ת)
    מוקי 21/01/2023 09:42
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.