עושה רושם כי שוק הדיור האמריקאי מאט בתקופה האחרונה. "באטלנטה והסביבה המיידית עדיין קיים הסיכוי לרכוש את הדירה הראשונה המושלמת", מספרת ג'ין מורגן, סוכנת נדל"ן עבור שירות ה-HomeServices של ברקשייר האת'ווי. 

"מנגד", מוסיפה מורגן, כי "נדל"ן למגורים שאינם שמורים בצורה הטובה ביותר צפוי להמשיך ולהישאר רשום למכירה לתקופה ארוכה יותר". 

דיווחים שכאלו, בייחוד כאשר הם מגיעים ממיטב המוכרים בשוק הנדל"ן, הם חדשות טובות עבור אלו שנמאס להם להילחם על דיור, בייחוד בשוק בו התחרות רבה כל כך. 

על פי מידע שהגישה לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית, נתוני מכירת הדירות במדינה האטו, ותשלומי המשכנתא עלו, דבר שהוביל את מרבית הקונים לסטות הצידה ממסלול רכישת הדירה שלהם. 

השבוע דווח כיצד הביקוש למשתכנא בארה"ב נמצא בשפל. הסיבה לירידה בביקוש היא בראש ובראשונה עליית הריבית של הבנק המרכזי. הריבית על משכנתא ל-30 שנה עלתה בשבוע האחרון ל-5.4% לעומת 5.33% בשבוע הקודם, ובכך היא ממשיכה את מגמת העליה של החודש הקודם שנעצרה מעט בשבועות הקודמים.

המשך עליית ריבית המשכנתאות עלול להוביל בסופו של דבר אף לירידת מחירים של הדירות למגורים. בשנים האחרונות טיפסו מחירי הדירות בכל העולם, כאשר גם פה בארץ המצב אינו שונה. אולם אין דבר שמטפס לנצח, ובסופו של דבר אם המחירים גבוהים, וכשהמשכנתא יקרה מדי הביקוש יפגע גם הוא. עושה רושם שזה מה שקורה כעת בארה"ב, אך האם נראה זאת בקרוב גם אצלנו?

• 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
• בגלל מחירי הדירות - הפרו פלסטיני שצפוי להיות ראש עיריית ניו יורק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שוק הדיור הישראלי נמצא כעת בנקודת מפנה. האינפלציה המקומית, שעומדת כעת על שיעור של 4%, השפיעה על מדדים רבים בכלכלה המקומית. מדד משמעותי מאוד שהושפע כתוצאה מכך הוא מדד מחירי הדיור. 

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2022 – מרץ 2022 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2022 – פברואר 2022, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.9% ובכך השלימו עלייה של 16.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (פברואר 2021 – מרץ 2021).

בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות בחודשים פברואר 2022 – מרץ 2022 לעומת החודשים ינואר 2022 – פברואר 2022, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון 2.9%, מרכז 2.4%, חיפה 1.8%, תל אביב 1.5%, ירושלים 1.3% ודרום 1.2%.

• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, פברואר 2022 – מרץ 2022, לעומת פברואר 2021 – מרץ 2021, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: מרכז (18.5%), ירושלים (16.7%), תל אביב (16.0%), חיפה (14.9%), צפון (13.8%) ודרום (12.3%).

במדד מחירי הדירות החדשות נמצא כי מחיריהם עלו ב-1.0% בחודשים פברואר 2022 – מרץ 2022 לעומת החודשים ינואר 2022 – פברואר 2022, והשלימו בכך עלייה של 20.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (פברואר 2021 – מרץ 2021). אחוז העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית והשתתפו בחישוב מהווה 12.5% בהשוואה ל-12.8% בתקופה הקודמת (ינואר 2022 – פברואר 2022).

בשבוע האחרון של חודש מאי העלה בנק ישראל את הריבית בשיעור של 0.4% מ-0.35% ל-0.7%5. דבר זה צפוי לבלום את קצב עליית מחירי הדירות, מנגד, קצב עליית מחירי השכירויות צפויה להמשיך ולהאיץ.  

כך או כך, כל העיניים מסתכלות כעת אל עבר שוק הנדל"ן המקומי על מנת לראות אם התסמינים הללו ישארו, כאשר שינוי של אחד או יותר מהם צפוי להצביע על הכיוון אליו ילך שוק הדיור האמריקאי. 

רישומים חדשים והורדות מחירים

במהלך שני העשורים האחרונים לא נראתה תקופה בה נמכרו הדירות בקצב כה מהיר כמו בין החודשים דצמבר 2021 עד אפריל 2022. מנגד, עבור מוכרים אשר מצאו עצמם מחוץ לשוק בתקופה זו, המידע החדש שסיפקה הרשות מעיד על כך שהמצב עשוי להשתפר עבורם. 

הריבית בשוק האמריקאי שמה את הברקס הראשוני. זו, יחד עם נתוני האינפלציה הגבוהים וההאטה הכלכלית, לצד הבלימה בשוקי המניות הובילה לירידה במחירי הנדל"ן האמריקאי.  שוק הנדל"ן בדנבר לדוגמא, מושפע מכך מאוד, וחרף העובדה שמדובר בשוק של מוכרים, הגידול בהיצע הקטין את מחירי הדיור. 

היצע האספקה לשוק האמריקאי גדל גם הוא, דבר שהגדיל את השוק עבור רוכשים רבים. מספר הדירות שנרשמו למכירה גדל השבוע פעם נוסםת, זאת השבוע החמישי ברציפות, כך על פי נתוני אתר Realtor.com. 

כמו כן, זאת השבוע השביעי ברציפות בו הגידול במכירי הדירות החציוני האט, חרף העובדה כי הוא עדיין נמצא מעל הממוצע ההיסטורי שלו. 

"הנתונים הנוכחיים מצביעים על כך כי השוק ירגע בעתיד, אם כי מדובר על העתיד הרחוק", מספר הכלכלן הראשי ב-Realtor, דאניאל הייל. "עם אופציות נוספות, יוכלו רוכשי הדירות להתמקח עם המוכר ולקחת לעצמם זמן רב יותר לקבל את ההחלטות עבור עצמם".

נתונים דומים הוצגו גם באתר Redfin, אשר הציג כיצד בארבעת השבועות שחלפו בין ה-8 ל-29 במאי, הורידו המוכרים את מחיר הנכס בקצב המהיר ביותר מאז אוקטובר 2019. 

"הורדות המחירים הללו מייצגות את התאמת השאיפות של המוכרים למציאות", אומר הכלכלן הראשי של Redfin, דריל פיירוות'ר. "המוכרים הכניסו לעצמם לראש שאם מחיר הנכס הוא 500 אלף דולר, הם יכולים למכור אותו ב-550 אלף דולר לפחות." מציין, ומוסיף כי "העובדה הזו אינה נכונה יותר, השוק התקרקר וכעת עליך לתמחר את הדירות בצורה שהיא יותר מתואמת למציאות". 

היקף המכירות של דירות קיימות צפוי להמשיך להאט, זאת על פי מדדים כמו פעילות הרוכשים עצמם - חתימות אקטיביות והגשת הבקשות למשכנתאות.

מדד היקפי חתימה על חוזים עבור דירות קיימות צנח מעבר לצפוי בחודש אפריל, כך על פי מדד הדירות למכירה של איגוד המתווכים הלאומי של ארה"ב. המדד, אשר מצביע על כמות הדירות אשר עליהן יש חוזים שטרם נסגרו, מאפשר לחזות כמה דירות ימכרו בחודשים הקרובים. 

לא מדובר במדד המכירות היחיד שצנח מעבר לצפוי בחודש אפריל, כאשר המדד הממשלתי "New home sales", אש מאפשר למדוד את כמות הדירות החדשות שנמכרו, צנח בחודש ב-16.6%. 

כאמור, גם הביקוש למשכנתאות צנח בחודש זה. משכנתא מאפשרת ללוות סכום גבוה מאוד של כסף - כמה מאות אלפי דולרים - תמורת התחייבות להחזיר אותן תוך כמה עשורים.

על פי נתוני הסקרים שנערכו בשבועות האחרונים בארה"ב, קרוב ל-17% השיבו שלראייתם, לא מדובר בזמן אידיאלי לרכוש בו דירה. מדובר באחוז הנמוך ביותר שהשיב זאת איי פעם.