תנופת הבניה בקרית הגת: אושר פרויקט פינוי בינוי להקמת 2,730 דירות
הותמ"ל החליטה על הפקדת תכנית להריסת 20 בניינים במתחם בצפון העיר ובנייה של 36 בניינים עד 24 קומות. 546 מהדירות יוקצו עבור דירות קטנות. הרוכשים יבואו?
תנופת הבניה בקרית גת נמשכת. הותמ"ל החליטה על הפקדת תכנית התחדשות עירונית להקמת 2,728 יחידות דיור בצפון העיר שייבנו ב-36 בניינים של 10-12 קומות ובבניינים גבוהים יותר של 20-24 קומות. אלו יחליפו 20 מבנים קיימים במתחם הכוללים 372 דירות במצב פיזי ותחזוקתי ירוד.
התכנית משתרעת על שטח של 175 דונם וממוקמת בסמיכות לרחוב שבטי ישראל ומדרום לכביש 35 ושכונת כרמי גת. מתוך כלל יחידות הדיור בתכנית, 546 יוקצו עבור דירות קטנות.
עוד כוללת התכנית 17.5 דונם עבור מבני ציבור, 42 דונם עבור שטחים ציבוריים פתוחים בסמיכות לנחל נעם מצפון, ובין מבני המגורים במיקומים מרכזיים, ו-4,500 מ"ר שטחי מסחר בחזיתות מסחריות.
תכנית זו מצטרפת לתכניות נוספות של פינוי בינוי בעיר אשר חלקן בתהליכי תכנון וחלקן כבר בביצוע. התכנית קודמה ע"י המנהלת להתחדשות עירונית בקרית גת בשיתוף עם חברת עמידר.
ממנהל התכנון נמסר כי "תכנון המתחם נערך תוך כוונה לחזק את החיבור העירוני לשכונות הקיימות וליצור רצף של הבינוי העירוני. על כן, בנייה נמוכה יותר עד גובה של 10 קומות, שולבה בעיקר ברחובות המשניים של השכונה תוך יצירת חזית בנויה לרחוב שבטי ישראל. כמו כן, במסגרת התכנית יוקמו חיבורים של שבילי אופניים והולכי רגל למערך השבילים העירוני המקשר בין השכונות הקיימות ותחנת הרכבת מדרום, ולבין שכונת כרמי גת מצפון".
האם הגידול בהיצע יענה גם ברוכשים? בדיקה שערכנו בשכונת כרמי גת בחודש נובמבר האחרון הצביעה על שוק שרווי בדירות וקושי בהשכרה לצד עליית מחירים. בקרב המשקיעים, נרשמה האצה במכירת הדירות (לכתבה המלאה).
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
אחים חג'ג. קרדיט: קבוצת חג'ג'פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן חג'ג' נדלן 1.48% הודיעה כי חברת הפרויקט שבשליטתה (כ־85%) ובעלי הזכויות במקרקעי פרויקט יפו חתמו על הסכם פינוי־בינוי מקיף, למיזם התחדשות עירוני ולהקמה של שכונה חדשה בעיר, עם 1923 יחידות דיור ובנוסף, 15,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה בפרדס דכה שבדרום יפו. המתחם, נמצא ממערב לשדרות ירושלים ומדרום לרחוב סהרון, והוא משתרע על פני כ־120 דונם, שרובו בבעלות רשות מקרקעי ישראל.
לפי התכנית החדשה שאושרה להפקדה בוועדה המקומית תל אביב, צפוי הפרויקט לכלול כ־1,923 יחידות דיור תכנוניות, מתוכן ייבנו בפועל כ־1,800 יח"ד בשלבי ביצוע. במסגרת חלוקת הזכויות, 310 יחידות דיור יוקצו לרמ"י, בעוד החברה תבנה כ־1,500 יח"ד. מתוך אלו, כ־1,100 יחידות ייוחסו לחברה עצמה, וכ־400 יח"ד יוקצו לבעלי הזכויות ולמחזיקים שונים בשטח, לרבות כאלה היושבים כיום על מקרקעי רמ"י.
מבחינת שטחי המסחר והתעסוקה, חלקה הסופי של קבוצת חג'ג' בשטחים אלה ייקבע בהתאם לתוכנית האיחוד והחלוקה, שצפויה להיות מוסדרת מול רמ"י על בסיס הסכמות עקרוניות שכבר גובשו.
על אף התקדמות התכנון, בחג'ג' מדגישים כי יישום הפרויקט תלוי במספר אישורים רגולטוריים, ובראשם הפקדה ואישור סופיים של התכנית החדשה, הכוללת הגדלת זכויות בנייה מהותית. אחד התנאים המרכזיים הוא השלמת תכנית איחוד וחלוקה שתגדיר את חלוקת הזכויות בין רמ"י,
בעלי הזכויות והחברה. בשלב זה עיקרי התכנית כבר תואמו עקרונית, אך טרם קיבלו את אישור הנהלת רמ"י.
- חג׳ג׳: "המטרה שלנו - להשביח את תחומי הפעילות ולהמשיך להעניק ביטחון למשקיעים"
- חג'ג' נדל"ן: ההכנסות זינקו ב-57%, הרווח הגולמי הוכפל ל-133.5 מ' שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, בניית הפרויקט מחייבת קבלת כלל היתרי הבנייה הדרושים על פי דין. מימוש ההסכם כולו כפוף גם לאי־התקיימותם של תנאים מפסיקים שונים, הקשורים להיקף הזכויות,
התקדמות קידום ההיתרים והכרזת המתחם כפרויקט פינוי־בינוי לצורכי הטבות מס.
