סקר: 60% מרוכשי הדירות לא יקנו דירה בדרום גם אם תעלה 500 אלף ש'
משרד הבינוי והשיכון מנסה בכל הכוח להרחיב את המושג מרכז הארץ צפונה ודרומה לכיוון קריית גת בדרום וחיפה בצפון ומוציא מכרזים לעשרות אלפי דירות במקומות אלו. אולם קיים חשש שרבים לא יהיו מעוניינים לעזוב את אזור המרכז. מסקר שערך אתר 'כאן בונים' בקרב 100 גולשים באתר, עולה כי 60% מהגולשים לא היו עוברים לגור באזור הדרום בדירת 4 חדרים אפילו במחיר של 500,000 שקל, אבל כן היו קונים דירת 3 חדרים באזור גוש דן ב- 1,600,000 שקל .
עם זאת כאשר הגולשים נשאלו אם היו שוקלים לרכוש דירה בפריפריה, הנתונים פולחו באופן שווה לכאן ולכאן. הדעות נחלקו שווה בשווה ו- 50% הגולשים שהיו מוכנים לשקול דירה בפריפריה התנו זאת בקרבה למקום עבודתם.
כאשר נשאלו הגולשים מה הכי חשוב שיהיה במרחק הליכה מביתם החדש, התפלגות תשובותיהם התחלקה כך: השוויון בין קרבה לחוף הים ובין סופר 24 שעות, 30% מהגולשים, מראה כי רוכשים מחפשים מצד אחד את הנוחות והקרבה לשירותים בסיסיים ומצד שני חשוב להם לשמור על קרבה לאזורי בילוי ואיכות חיים ברכישת הבית החדש שלהם.
לגולשים רבים חשוב לדעת מהו גודל הנכס. הגולשים ציינו בהקשר זה שהדגש הוא על גודל החדרים, גם אם מחיר הדירה הינו בתקציב, אבל החדרים מאוד קטנים לא ישקיעו את הסכום. גולשים מעדיפים לקנות דירה קצת יותר יקרה ולדעת שרכשו נכס שישרת אותם שנים ארוכות.
לסיום נשאלו הגולשים מאיזה סוג שכן אתה הכי חושש ברכישת הבית החדש שלך? במפתיע התשובה שזכתה ברוב קולות הגולשים הייתה משפחה מרובת ילדים ומיד אחריה משפצים סדרתיים.
לסיכום, באתר 'כאן בונים' מסבירים: "ניתן לראות בבירור כי קבלנים אשר מפרטים ומעניקים לרוכש מידע נרחב יזכו לפניות רבות יותר של מתעניינים. כמו כן, אמינות ושקיפות ברמת הנתונים כן משפיעה על שביעות רצונם של הלקוחות ועל רמת רצינותם ומוכנותם לרכישת דירה בפרויקט. בניגוד לדעה הרווחת של הקבלנים כי את המחיר, גודל הדירה ופרמטרים נוספים עדיף לדסקס פנים אל מול פנים, הסקר מראה תמונה הפוכה מצד הגולשים והמתעניינים. זאת מכיוון שפרסום מחיר מוערך, גודל הדירה והמיקום יסננו את המתעניינים לרלוונטיים בלבד, יחסכו זמן גם למתעניין וגם לקבלן ויאפשרו סגירת עסקה מהירה ואפקטיבית תוך תיאם ציפיות ועמדות חופפות משני הצדדים."
- 4.דמגוגיה הרצת פראייר=מיתון קשה=מחיר הזוי=בועה50%פיצוץ! (ל"ת)בלוף שיווק לפראייר 15/08/2013 15:58הגב לתגובה זו
- 3.בסכום הזוי 1.6??? זה משאת ליבו של הכתב. (ל"ת)3 חדרים 15/08/2013 15:14הגב לתגובה זו
- 2.מי בדיוק החליט ש500 אלף לדירה בדרום זה זול? (ל"ת)hubh 15/08/2013 14:51הגב לתגובה זו
- 1.חכו שהמחירי יעלו והמקום יהיה אופנתי אז, כולם ירוצו לשם (ל"ת)יעקב 15/08/2013 14:17הגב לתגובה זו
- דני 15/08/2013 15:08הגב לתגובה זולפריפריה בישראל יש משמעות מרחיקת לכת. זה לא סתם להיות קצת רחוק ממוקדי הבילויים וההתרחשות. זה גם חינוך פחות טוב, בריאות פחות טובה, תוחלת חיים קצרה יותר, כבישים עם תשתיות פחות טובות, תחבורה גרועה, בתי חולים צפופים, סכנה בטחונית גדולה יותר ועוד. בגלל זה אנשים שלא יכולים לקנות דירה באיזור יחסית מרכזי (נניח גדרה-חדרה) יחשבו על הגירה לחו"ל לפני שיחשבו על מעבר לפריפריה המוזנחת והעלובה.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.78% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
