"הממשלה תגרום לזינוק משמעותי בדמי שכירות ולפתיחתו של שוק שחור"
"דיכוי שוק משקיעי הנדל"ן יביא לעלייה משמעותית במחירי השכירות ויפתח שוק חדש של מיליארדי שקלים בפני ההון השחור", כך אמר היום אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים ביחס להחלטת הממשלה לבטל את הפטור ממס שבח על מכירת דירה בתוך פחות מ-4 שנים, למי שבבעלותו יותר מדירה אחת.
לדבריו, "מדובר באקט פופליסטי מזיק. משקיעי הנדל"ן, שסומנו כ'אויבי העם', הם ברובם מאות אלפי משקי בית קטנים, שבבעלותם לרוב שתי דירות בלבד. הם אלה המקיימים את שוק השכירות במדינת ישראל, במקום שממשלת ישראל לדורותיה לא רוצה להיות."
"בעוד שבמדינות ה-OECD שיעור הדירות בבעלות ממשלתית עומד על כ-15 אחוז, הרי שבארץ מדובר ב-3 אחוזים בלבד (כ-66,000 יח"ד), המשמשות לדיור ציבורי סוציאלי בעיקר. באם תצליח תכנית הממשלה לדיכוי שוק משקיעי הנדל"ן, או אז יקרו שני תהליכים מקבילים: הראשון, ירידה בקצב התחלות הבניה (עקב ירידה בביקוש מצד משקיעי הנדל"ן) והשני - עליה משמעותית במחירי השכירות, אחרי שדירות רבות יצאו מהשוק להשכרה. שני התהליכים רעים מאוד למשק. רעים למעמד הביניים ובעיקר לשכבות החלשות, שאין בבעלותן דירה".
דנוס הוסיף ואמר: "חמור מכל, מה שעשתה ממשלת ישראל בהחלטה האומללה הזו, היא לפתוח שוק חדש של מיליארדי שקלים בפני ההון השחור, עליו הכריזה הממשלה מלחמה רק לפני חודשיים. עד היום, כל מוכר דירה אמנם חיכה לפטור לו הוא זכאי לאחר 4 שנים, אך עם זאת סירב להצעות לקבלת חלק ממחירה בכסף שחור ו'להשחיר' כסף לבן. מהיום, לצערנו, גם למוכרי הדירות "משקיעי הנדל"ן" יש תמריץ לעבוד במזומן, וההון השחור שרק מחפש אפיקי השקעה חדשים יגיע לשם במהרה. ההשלכות הפיסקליות ברורות, אך נראה שלא נלקחו בחשבון. מה שבטוח שהמשק בכללותו, על חלקיו השונים, יפסיד מהמלך השגוי הזה, וזאת, בכל הזירות שתוארו".
- 7.הומלס מהולמס פלייס 25/07/2013 03:01הגב לתגובה זוכל דירה שמשקיע ימכור, תימכר לזוג צעיר שהיום שוכר דירה כי אין לו כסף למכור. גל המכירות של המשקיעים יגדיל את ההיצע ויפיל את המחירים של הדירות. המוני אנשים יעלמו ממעגל השוכרים והביקוש לשכירות ירד מאוד. כאשר דמי השכירות ירדו, גם יהיה פחות אטרקטיבי לקנות דירה להשקעה, (ובנוסף בגלל שיש מס שבח) ואז יהיה פחות ביקוש לדירות בשוק, דבר שיוריד את מחירי הקניה עוד יותר. התחלות הבניה לא תלויות בביקוש, אלא בחסמים של ועדות התכנון ושיווקי קרקע "ספסרות קרקע" של רשות מקרקעי ישראל. אם ימשיכו להוזיל את הקרקע, היזמים יתנפלו על ההזדמנות ויבנו כמה שיותר. את הדירות באמת לא יקנו משקיעים אלא צעירים, והצפת השוק בדירות תוריד את המחיר.
- 6.אינטרסנט שחי משוק הנדלן ופוחד מהרגעת השוק.נייר סובל הכל (ל"ת)איש 23/07/2013 15:49הגב לתגובה זו
- 5.זאב 23/07/2013 14:52הגב לתגובה זואין שום הצדקה לא להטיל מס מלא על שכר דירה .יחד עם יש צורך בפיקוח על שכר דירה במשך 3-4שנים .
- 4.יוסמוסבוס 23/07/2013 14:46הגב לתגובה זותשואות המשקיעים על דיור במרכז ירדו באופן משמעותי
- 3.ברנדון 23/07/2013 14:35הגב לתגובה זואם יש דבר טוב אחד בתחום הדיור הרי זהו הבעלות הממשלתית המצומצת על דירות
- 2.בא 23/07/2013 14:29הגב לתגובה זוהחום בגלל שאין לחות ,והטלויזיה לא נפלה , איזה אינטרסנט רוצה להגיד עוד כמה מילים ,בבקשה ,המסך לא יסדק .
- 1.אנונימי 23/07/2013 14:14הגב לתגובה זואין שום סיבה שדירה תהיה פטורה ממס שבח וכל אפיק השקעה אחר לא. כל עוד השכירות לא ממוסה ו/או קל יחסית להעלים את ההכנסה ממנה הכל בסדר.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
