עיר ענק במרכז: שיווקן של 16 אלף דירות יוצא לדרך בראש העין
ראש העין לקראת תנופת פיתוח - בכוונת רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון לשווק כ-1,500 יחידות דיור בתקופה הקרובה בראש העין, כחלק מתוכנית הענק להקים בעיר 16 אלף יחידות דיור. לצד הבנייה, משרד הבינוי והשיכון הקציב עשרות מיליוני שקלים לטובת פיתוח גן לאומי מגדל צדק לרווחת תושבי הסביבה והשכונות החדשות.
אורי אריאל, שר הבינוי והשיכון ערך סיור בעיר, יחד עם ראש עיריית ראש העין משה סיני ומנכ"ל משרד ראש הממשלה הראל לוקר. לדבריהם, ראש העין מהווה את אחד ממרכיבי הפתרון למצוקת הדיור באזור המרכז, לצד המשך תכנון ושיווק קרקעות במרכז, בפריפריה ובכל רחבי הארץ. בסיום התהליך צפויה ראש העין למנות כ-100,000 תושבים. המדינה השקיעה עד כה בפיתוח השכונה 470 מיליון שקל. לטובת הקמת השכונה הוחלט על השקעות תחבורתיות בהיקף של מאות מיליוני שקלים ובראשן הקמת מחלף על כביש 5 והקמת כביש עורקי בעלות של כ-300 מיליון שקלים. החלטה זו מהווה הסרת חסם מרכזי שמנע את בניית השכונה עד עתה.
אריאל אמר כי "לא תמו האתגרים, אבל אני שמח שאנו יוצאים לדרך ורואים את העבודות המתקדמות בשטח. ראש העין זה מרכז הארץ". השר התייחס גם לנושא תכניות התחבורה שהממשלה מקדמת בהתאם למדיניות ראש הממשלה ואמר: "היום ניתן להגיע גם בתחבורה הציבורית ועל כן אנחנו בעד הקטנת תקן החניות ועידוד הגדלת השימוש בתחבורה הציבורית בכל תכנית שאנו עוסקים, זה נכון יותר וירוק יותר".
סיני אמר כי "ראש העין הולכת להיות עיר של כמעט 100 אלף תושבים. ראשי רשויות מתרשמים מהחזון והמדיניות של הממשלה החדשה הכוללת הסרת חסמים לטובת האזרח. אני מייחל לשותפות מלאה עם משרדי הממשלה השונים לטובת כולם".
לוקר אמר בסיור ראש העין היא דוגמא מצוינת לאיך שעיר צריכה להיות. סוד ההצלחה כאן הוא ברור- ניהול, ניהול, ניהול ויש כאן ניהול מצוין של ראש העיר". לוקר הדגיש, "גם בנושא הדיור תפקיד משרד ראש הממשלה דומה - לנהל ולתכלל והסוד בפתרון סוגיית הדיור טמון בניהול ובשיתוף פעולה בין כל הגורמים. זו עבודה סיזיפית של הסרת חסם אחרי חסם וירידה לפרטים ובסוף כמו שאנחנו רואים בראש העין- העבודה נושאת תוצאות. לממשלת ישראל ולראש הממשלה יש מחויבות עמוקה לפעול להורדת מחירי הדיור ולדאגה לכך שצעירים יזכו לדיור בהישג יד. נסייע לשר השיכון ככל שיידרש במשימתו זו".
- 11.קליפ 29/04/2013 20:40הגב לתגובה זוצריך להחזיק 2 רכבים כדי ליסוע ברכבת .אין שאטלים.אין התחשבות.רכבת בעזיון.להעמיד לדין את המתכננים!!!
- 10.איתמר בן יוסף 29/04/2013 17:55הגב לתגובה זומחירים שפויים אמורים להיות 500-600000צ לדירה 3 חדרים 70 מטר אלו מחירים למשתכן כל אגורה מעבר לכך היא עבודה בעיניים.
- 9.דרומי מתוסכל 28/04/2013 16:28הגב לתגובה זופרדסיה ומעבירים אותם לנגב. עם המים. ובמרכז יצטופפו 4 מיליון איש ויגידו למה יקר פה.
- 8.מקס שושן 27/04/2013 11:21הגב לתגובה זומעולה
- 7.רק לחסרי דיור! (ל"ת)sar10 25/04/2013 16:10הגב לתגובה זו
- 6.אברום בדבכט 25/04/2013 13:52הגב לתגובה זו000 יחידות דיור המדובר בתוספת אוכלוסיה של 60000 אלף שלפי כל הדעות זו כמות עצומה של אנשים
- 5.נשמע כמו קמפיין למען ראש העיר הנוכחי לא? (ל"ת)ניהול ניהול ניהול 24/04/2013 22:56הגב לתגובה זו
- 4.דמגוגיה הרצת פראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים=סוף הניצול! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 23/04/2013 18:37הגב לתגובה זו
- 3.קדימה עדר רוצו לקנות (ל"ת)שה תמים 23/04/2013 17:45הגב לתגובה זו
- 2.ראם 23/04/2013 15:15הגב לתגובה זולמה זה טוב 100000 תושבים איכות החיים בראש העין תרד חבל
- 1.עוד דירות יוקרה הזויות עם לובי מפואר (ל"ת)הומלס 23/04/2013 15:01הגב לתגובה זו
- אתה טועה בשלב זה המכירים שפויים (ל"ת)גל 23/04/2013 15:40הגב לתגובה זו
- מחירים טעות שלי (ל"ת)גל 23/04/2013 16:17
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
