האוצר חושף: לאחר חודש רותח בו נרכשו 10,700 דירות, בינואר - ירידה דרמטית
"נתונים ראשוניים לחודש ינואר מצביעים על ירידה משמעותית במספר העסקאות בהשוואה לדצמבר", כך עולה מהסקירה החודשית למצב המשק של האוצר לחודשים נובמבר-ינואר.
מהנתונים עולה כי בחודש דצמבר נרכשו 10.7 אלף דירות, בדומה לרמת השיא שנרשמה ביוני 2009. כמות זו מהווה עליה של כ-11% בהשוואה לנובמבר, בהמשך לעלייה חדה של 21% שנרשמה בנובמבר בהשוואה לאוקטובר (אשר אופיין ברמת מכירות נמוכה יחסית בשל חג הסוכות). בהשוואה לדצמבר אשתקד, אשר עמד עדיין בצל המחאה החברתית, נרשמה עליה חדה של 44% במספר העסקאות.
בסיכום שנת 2012 נמכרו כ-102 אלף דירות, עליה של 18% בהשוואה לשנת 2011, זאת לאחר ירידה בשיעור דומה שנרשמה בשנת 2011 (לעומת 2010).
רמות השכר של המשקיעים בת"א עלו משמעותית
משקל המשקיעים בסך הרכישות הוסיף לרדת בחודשים נובמבר-דצמבר, משיעור של 23.8% באוקטובר לשיעור של 22.6% בנובמבר ושיעור של 22.3% בדצמבר. מאז הנחיית בנק ישראל (בסוף אוקטובר האחרון) המגבילה את שיעור המימון למשכנתאות הנלקחות על ידי משקיעים ניכרת ירידה משמעותית במשקל המשקיעים באזורים המאופיינים ברמות מחירים גבוהות, למעט ירושלים. באזורי ת"א, המרכז והשרון היה נמוך משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש דצמבר בשיעורים שבין 0.35%-0.5% בהשוואה לממוצע החודשי בעשרת החודשים הראשונים של 2012.
מנגד, באזורים האחרים לא חל שינוי משמעותי בשיעור המשקיעים, למעט חיפה בה אף הוסיף משקל המשקיעים לעלות, ב-0.2%. כמו כן יצוין כי רמות השכר של המשקיעים בחודש דצמבר באזורי ת"א, המרכז והשרון גבוהות משמעותית בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים באזורים אלו בעשרת החודשים הראשונים של השנה. ברמה הארצית, בניכוי שלושת האזורים האלו, נרשמה יציבות ברמות השכר של המשקיעים.
במונחים כמותיים נרשמה עליה של 8% במספר הדירות שנרכשו להשקעה בחודש דצמבר בהשוואה לחודש הקודם, בהמשך לעליה של 19% ברכישות המשקיעים בנובמבר בהשוואה לאוקטובר (בין היתר על רקע חג הסוכות שחל באוקטובר). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה עלייה של 25% ברכישות המשקיעים בדצמבר, לאחר עליה חדה יותר, של 36%, שנרשמה בנובמבר. בסיכום שנתי נרכשו 23.9 אלף דירות על ידי משקיעים ב- 2012, עליה של 9% בהשוואה לשנת 2011, אולם רמה זו עדיין נמוכה ב- 23% בהשוואה למספר הדירות שרכשו משקיעים ב-2010.
ירידה קלה ברכישות מצד הזוגות הצעירים
במכירת דירות על ידי משקיעים נרשמה עליה של 14% בחודש דצמבר בהשוואה לחודש הקודם, בהמשך לעליה של 24% שנרשמה בחודש נובמבר. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד עומד הגידול במכירות המשקיעים בדצמבר על 39%, לאחר עליה של 27% בנובמבר. בולט במיוחד הגידול במכירות המשקיעים באזור באר-שבע, עם עליה של 29% בחודש דצמבר לעומת החודש הקודם, לאחר עליה של 23% בנובמבר. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד עלה מספר הדירות שמכרו משקיעים בב"ש ב-62% בדצמבר, לאחר עליה של 77% בנובמבר. מנגד, באזור חיפה נרשמו שיעורי גידול מתונים במכירות המשקיעים בחודשים נובמבר-דצמבר.
רכישת דירות על ידי זוגות צעירים בחודש דצמבר רשמה ירידה מתונה של כ-1.4% בהשוואה לחודש הקודם, לאחר עליה חדה של 29% בנובמבר. ירידה זו מוסברת בחלקה בירידה חדה של 33% ברכישות הזוגות הצעירים באזור השפלה, לאחר עליה של 46% בחודש הקודם. בניכוי אזור השפלה נרשמה עליה של 6% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים בדצמבר בהשוואה לחודש הקודם ועליה של 32% בהשוואה לדצמבר 2011, שיעורי גידול מתונים מאלו שנרשמו בסך העסקאות.
כתבות מעניינות נוספות:
- 9.רוצים ירידה במחירים! 12/02/2013 11:02הגב לתגובה זולפיד את כחלון לטיפולכם! שטייניץ את אטיאס עבר זמנכם רק נזק ודיבורים עד אין סוף
- 8.איכפתמיק 11/02/2013 16:07הגב לתגובה זוכתבה דבילית. מדברים על ירידה בינואר, מה הנתונים לחודש ינואר? אם אין, אז מה כל הקשקוש
- 7.הנדל"ן האשם העיקרי בבועת הנדל"ן לבדוק גם אינטרסים אישיי (ל"ת)אזרח 11/02/2013 16:03הגב לתגובה זו
- 6.האם נראה קריסה של קבלנים? (ל"ת)אנונימי 11/02/2013 15:06הגב לתגובה זו
- 5.חי סמינוס 11/02/2013 14:23הגב לתגובה זומי בזבז הכסף?
- 4.דיל 11/02/2013 14:18הגב לתגובה זווהירידות בקרוב
- אתה משווה כפר נידח כמו ברלין לעומת למשל פתח-תקווה? (ל"ת)מרכז העולם 11/02/2013 14:47הגב לתגובה זו
- 3.דוחות למקור הכסף בקרוב (ל"ת)פרוס רני 11/02/2013 14:17הגב לתגובה זו
- 2.ZURICH 11/02/2013 13:52הגב לתגובה זוומוכרים לכל הכבשים סחורה במחירי שיא לפני הצניחה. זה הסייקל - נסיקה ואז דישדוש ואז צניחה.
- 1.קבלן 11/02/2013 13:34הגב לתגובה זוצמודה לגבעתיים ות"א , מתחדשת בתמ"א 38/1/2 כולל פינוי בינוי, בשתי צדדיה פארקים מהגדולים בישראל, הרבה מקומות תעסוקה -איזור הבורסה ששופע משרדים של מגוון חברות, חינוך מהטובים בארץ, אוכלוסייה נטולת ערסים , בקיצור פוטנציאל אדיר, רשמו ותראו.
- בדאלק פואד - לא תודה (ל"ת)א 11/02/2013 15:12הגב לתגובה זו
- נועם 11/02/2013 15:04הגב לתגובה זוהעיר דחוסה, אפרורית, לא נעימה, עיר שינה טיפוסית שאי אפשר לזוז בה בבוקר וגם יקרה להחריד, אומר זאת כתושב העיר. אם כבר עיר נהדרת אז רחובות, בבוקר לוקח כמעט אותו זמן להגיע לעבודה בפקקים מאזורים מסויימים
- תושב לשעבר 11/02/2013 13:55הגב לתגובה זואין מקום לזוז ברמת גן , בונים מגדלי 20-30 קומות בתוך שכונות של 3 קומות , אין כבישים מתאימים , אין תשתיות מתאימות , אין מקום בבתי הספר , פקקים 40 דקות בבוקר כדי לצאת בחלק מן המקומות , אין ערסים? חחחחחח אחת הערים בה הכי הרבה ערסים בארץ, מגוון שופע של חברות נכון - ובגלל זה הפקקים בבוקר! אני מניח שיש לך פרוייקט כלשהו ברמת גן ואתה מנסה למכור לתמימים במחירי שיא....
- תושב נוכחי 11/02/2013 14:21אתה תושב לשעבר ולכן כואב לך שמכרת ברמת גן, מה פתח תקווה, חולון, יותר טובות? אין מה לעשות על טעויות משלמים, אם אתה רוצה , עוד לא מאוחר מידי, אתה יכול לקנות שוב ברמת גן ולהרוויח , גם חכמים ממך טעו ותיקנו. יום טוב לך אדם מתוסכל.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
