נדל"ן

גורם מ'גלובל פארגון' שקרסה: "תיבת פנדורה נפתחה, זו קטסטרופה שנפלה על אנשים נחמדים" - ומה אומרים הבעלים?

בנוב' חשף Bizportal את נפילת חברת שיווק הדירות בארה"ב. "אתה לא לוקח בחשבון שמי שלוקח את הכסף לא התכוון להשקיע אותו"
לירן סהר | (12)

המוניטין של משווקי הבתים הישראלים בארצות הברית נפגע לאחרונה קשות בעקבות כניסתה של גלובל פארגון לקשיים בסוף חודש נובמבר, אשר נחשפה ב-Bizportal, ותחקיר ההונאה של חברת TGI ששודר בכלבוטק.

במקרה של גלובל פארגון, היה זה בסוף נובבמר האחרון שב-Bizportal חשף כי מכתב למשקיעי החברה נשלח בזו הלשון: "חברות וחברים יקרים, ברצוני להביא לידיעתכם כי מזה תקופה מצויות חברות גלובל פאראגון בישראל וביוסטון בקשיים כלכליים. לאחרונה, הורע מצב החברות עד כדי קושי ממשי להמשיך ולנהל את העסק באופן שוטף. לאור המצב, החלטנו לסגור את חברת השיווק הפועלת בישראל באופן מיידי והמשך הפעילות והטיפול בנכסים יבוצע ממשרדי החברה ביוסטון בלבד בניהול עו"ד אלון סולומון."

בשיחה עם Bizportal, מתאר אחד הגורמים המקושרים לחברה את המציאות החדשה של לאחר הקריסה: "פתחו כאן תיבת פנדורה, מדובר בקטסטרופה שנפלה על אנשים נחמדים, אך החרא יעוף בחזרה אל הבעלים."

לדבריו של אותו גורם, "שמו צוות יפה בחזית שגם נפגע באופן אישי מהתנהלותם של ירון כהן ושל אלון סולומון. לא באמת ידענו מה קורה מאחורי הקלעים."

הגורם הסביר כי "יש ועד לכל קבוצה של עסקאות וועד ארצי שמטפל בהכול, מדובר ב-10-15 מיליון דולר שנעלמו וכעת מנסים להשיג בחזרה את הנכסים עצמם. אין ספק שגם כשמבצעים עסקה בתום לב לוקחים בחשבון שהיא לא תצליח, זה חלק מהסיכונים בביזנס, אך אתה לא לוקח בחשבון שמי שלוקח את הכסף לא התכוון כלל להשקיע אותו, מי שניהל את הפרוצדורה לא עשה זאת בתום לב."

כך לדוגמה, אחד הלקוחות של גלובל פארגון (כלומר אדם פרטי שרכש דירות) סיפר ל-Bizportal כי בקבוצה שבה הוא שותף ישנם 83 חברים מהם גוייס סכום של 800 אלף דולר לצורך שיפוץ, להערכתו - רק פחות מחצי מהסכום נוצל בסופו של יום לצורך השיפוץ ולא ברור מה קרה עם שאר הסכום.

נציין כי חלק מהמשקיעים של גלובל פארגון לקחו עו"ד בארה"ב והחלו לפעול במישור משפטי כאשר הניסיון הוא ככל הנראה לתפוס נכסים של הבעלים שאותם משקיעים מאמינים שקיימים ושוויים מיליוני דולרים.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    סופם של אנשים כמו ירון ואלון לזרוק לכלה כמו כלבים (ל"ת)
    ניפגע מעקיצה גלובל 16/01/2013 19:09
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    הם נראו לי בזמנו הכי אמינים - מזל שלא נכנסתי להרפתקה (ל"ת)
    אנונימי 16/01/2013 17:49
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    אין ענישה בישראל ולכן הפשע חוגג (ל"ת)
    צחיאל לופפו 16/01/2013 16:42
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    אח כואב מתי ילמדו-אין הזדמנויות כשמשווקים בפרסומי חוצות (ל"ת)
    רן 16/01/2013 16:08
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    בתום לב אלק...הסתירו מידע, שלחו דוחות שיקריים, כסף נעלם (ל"ת)
    מנפגעי גלובל פארגון 16/01/2013 16:04
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    מנהל השקעות 16/01/2013 15:42
    הגב לתגובה זו
    העניין מתחיל ונגמר בהערכת סיכונים. הפרוייקטים שווקו לאנשים כאילו אין בהם סיכונים וזה החטא האמיתי. נדל"ן הוא תחום מאוד מסוכן. תשואות שהובטחו 8-9% כאילו ללא סיכון, בשעה שתשואות כאלה כרוכות בסיכון גבוה, זו הבעייה.
  • 5.
    למה ביזפורטל לא תומך בכרום (ל"ת)
    ישראל 16/01/2013 15:36
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    שמוליק 16/01/2013 15:28
    הגב לתגובה זו
    בזכות תאוות הבצע שלך ונסינך לגבות ממני כסף נוסף על העסקה ביוסטון(40/141)-לא נכנסתי .וויס??????
  • 3.
    הגנבים צריכים להיכנס לבית סוהר (ל"ת)
    ישראלי 16/01/2013 15:28
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    ניפגע 16/01/2013 15:26
    הגב לתגובה זו
    שזה חצי בסביבות 15 מילון דולר זו הייתה עקיצה מתוכננת מראש
  • 1.
    co007 16/01/2013 15:23
    הגב לתגובה זו
    שיירת הפראיירים האין סופית. שוב שומעים על תמימים / טיפשים. נותנים את כספם לאחרים כדי שיפסידו אותו. במקום נדלן תקנו שעון מעורר. אולי תתעוררו מהאשליות.
  • דייר בלו 16/01/2013 20:04
    הגב לתגובה זו
    תשאל את מי שקנה בבלו באר שבע
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.