לאומי פרטנרס: "אם במשרד השיכון לא יתעוררו מחירי הדירות יעלו בעוד שנתיים 15%"
מדד משכן למצב רוכשי הדירות, אשר עוקב אחר מצבם של רוכשי הדירות בישראל,
שתיוי מעריך שבשנה הקרובה מחירי הדירות ישמרו על יציבות, אולם צופה שאם קצב התחלות הבנייה לא ישתנה המחירים ישובו לעלות בטווח של שנתיים שלוש "קצב התחלות הבנייה נמוך נכון להיום ב-15%-20% מקצב הריבוי הטבעי וצפוי ליצור עודפי. לעת עתה אנחנו לא רואים עליות מחירים רציניות מאחר שמספר חודשי ההיצע העומד כעת על שנה פלוס הינו יציב וטרם הושפע מהירידה בקצב התחלות הבנייה."
"אם יגיע שר שיכון שיגדיל את היקף המכרזים באזורי הביקוש ויוזיל את המחירים נוכל להימנע עליית מחירים, אך אם לא יפעלו להגדלת קצב התחלות הבנייה בתוך שנתיים-שלוש צפויה עליית מחירים נוספת שייתכן ותגיע ל-10%-15%", הוסיף שתיווי. "חלק מהאוכלוסייה הגיעה לרף העליון של המחירים, במיוחד כשהבנקים משחררים פחות אשראי לקבלנים והמינהל מוציא מכרזים במקומות פחות אטרקטיביים, דבר אשר מעלה את המחירים באזורי הביקוש. היקף הדירות המאושרות על ידי מינהל מקרקעי ישראל ירד מ-25 אלף ב-2011 לכ-18 אלף ב-2012. אם משרד השיכון לא יתעורר וקצב התחלות הבנייה לא יגדל המחירים רק ימשיכו לעלות."
בתחום המשרדים טוען שתיווי כי היה גידול משמעותי בהיצע, אך לעת עתה השוק עיכל אותו בצורה טובה מבלי שהמחירים ושיעורי התפוסה נפגעו משמעותית. שתיווי סבור שהמניות נסחרות בשווי כמעט מלא באפסייד מאוד נמוך. "מבין החברות הפעילות בתחום המשרדים אלוני חץ היא המומלצת ביותר, מנייה סולידית, שכל אחזקותיה העיקריות סחירות ונהנית משקיפות מאוד גבוהה, הנסחרת באפסייד של 12% ומניבה תשואה תזרימית של מעל 9%. . החברה היא אלטרנטיבה מעניינת, במיוחד לאחר שחתמה על מזכר להשקעה של 300 מיליון דולר בנדל"ן בוושינגטון אשר יגיעו בעיקר ממקורותיה ויגדילו את התשואה התזרימית."
"הנדל"ן המסחרי נמצא כעת במצב טוב, אולם הנתונים המאקרו כלכליים יכולים להעיק, במיוחד אם שיעורי האבטלה יעלו והפדיונות יפגעו", מסביר שתיווי. לדבריו, עזריאלי (עזריאלי קבוצה) ומליסרון נסחרות כמעט באופן מלא עם מכפיל הון של מעל ל-1 ואפסייד מינימאלי. מבין שתיהן עזריאלי הפחות ממונפת עדיפה. למעוניינים להיחשף לתחום המסחרי הייתי ממליץ להשקיע בגזית גלוב החברה היזמית, האיכותית בישראל שיודעת להציף ערך ומשביחה לאורך זמן את נכסיה. החברה נסחרת באפסייד של 10%-11%."
לסיכום, שתיווי מעריך שסקטור הנדל"ן מתומחר באופן מלא, מלבד מניות בעלות סיכון משמעותי כמו אלרוב נדלן או בעלות שקיפות בעייתית כמו נצבא. לדבריו אין מניות המתומחרות בחוסר משמעותי.
- 12.חלומי 11/01/2013 12:33הגב לתגובה זומה שיפה שכל שבוע הכותרת משתנה פעם קריסת מחירים פעם עליית מחירים ויותר מזה תמיד מצחיקות אותי התגובות שדרכן אנשים חושבים שישפיעו על המחירים.., קריסה 50% עליה 20%
- 11.מעמד ביניים 11/01/2013 11:27הגב לתגובה זוכבר מזמן אני לא יכול לרכוש דירה
- 10.אטיאס שטייניץ וביבי לכלא על מחדל כזה (ל"ת)אטיאס שר ההרס והדיבו 11/01/2013 07:36הגב לתגובה זו
- 9.אטיאס = חורבן בית 3 11/01/2013 07:34הגב לתגובה זוהמחדל הגדול ביותר ברמת פשע פשוא לא נתפס שאיש אחד ממוטט דור שלם
- 8.פעם הייתי ליכודניק 10/01/2013 17:04הגב לתגובה זוואז, לא רק אתם תהיו משועבדים לבנק ולמשכנתא לכל חייכם, אלא גם הילדים והנכדים שלכם! אין בשום מקום בעולם עם כזה אהבל.
- 7.חודשים שקרים\דמגוגיה לפראייר=בועה בפיצוץ=סוף הבלוף!!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווקי 10/01/2013 17:00הגב לתגובה זו
- 6.ההלוואות הרעילות הולכות ועולות-פיצוץ הבועה קרוב!!! (ל"ת)אאא 10/01/2013 16:57הגב לתגובה זו
- 5.יוסי 10/01/2013 16:37הגב לתגובה זואם המחירים צפויים לעלות בשנתיים הקרובות לאור קצב התחלות הבניה - אז מדוע השקעה בנדלן לא כדאית? בקיצור - גם המרואיין סבור שהמחירים צפויים לרדת
- 4.מחירי הדרות ירדו בעשרות אחוזים (ל"ת)דור 10/01/2013 15:11הגב לתגובה זו
- 3.העם הנדפק ממשיך להצביע ביבי, מגיע לו! (ל"ת)נתן 10/01/2013 14:47הגב לתגובה זו
- 2.מה חדש כאן? אי אפשר כבר היום לקנות דירה (ל"ת)מוני 10/01/2013 14:46הגב לתגובה זו
- 1.רוני 10/01/2013 13:46הגב לתגובה זוהליכוד יצטרך להחזיר את מחירי דירות 4 חדרים במרכז הארץ לרמה שפויה, שזוגות שעובדים, עם ילד או שניים, מסוגלים לקנות גם בלי אבא ואמא מיליונרים. לא ייתכן שדירת 4 חדרים באם המושבות או מערב ראשל"צ עולה 1.5-1.7 מיליון שקלים. הממשלה צריכה להוריד 0.5 מיליון מהמחיר הזה, אחרת סיכוייה לאבד את השלטון בבחירות הבאות גבוהים מאוד (אני מצביע ליכוד קבוע ומתחייב לא להצביע לליכוד אם יכשלו גם הפעם בהורדת מחירי הדירות).
- עינת 10/01/2013 14:51הגב לתגובה זוהליכוד כבר כשל בהורדת מחירי הדירות אז למה לחכות לעוד 4 שנים ,תשנה כבר עכשיו.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
