לאומי פרטנרס: "אם במשרד השיכון לא יתעוררו מחירי הדירות יעלו בעוד שנתיים 15%"

מדד משכן למצב רוכשי הדירות, אשר עוקב אחר מצבם של רוכשי הדירות בישראל, רשם בחודש נובמבר ירידה של 1.1% המבשרת על התרחקות נוספת מחלום הדירה. כלכלני בנק הפועלים סברו שהקושי לרכוש דירה גבר בעקבות המשך עליית המחירים וירידת השכר הממוצע. רודי שתיוי מלאומי פרטנרס התייחס בשיחה עם Bizportal למגמות הנדל"ן האחרונות ומנה את מניות הנדל"ן המניב שבהן כדאי להתמקד כיום.

שתיוי מעריך שבשנה הקרובה מחירי הדירות ישמרו על יציבות, אולם צופה שאם קצב התחלות הבנייה לא ישתנה המחירים ישובו לעלות בטווח של שנתיים שלוש "קצב התחלות הבנייה נמוך נכון להיום ב-15%-20% מקצב הריבוי הטבעי וצפוי ליצור עודפי. לעת עתה אנחנו לא רואים עליות מחירים רציניות מאחר שמספר חודשי ההיצע העומד כעת על שנה פלוס הינו יציב וטרם הושפע מהירידה בקצב התחלות הבנייה."

"אם יגיע שר שיכון שיגדיל את היקף המכרזים באזורי הביקוש ויוזיל את המחירים נוכל להימנע עליית מחירים, אך אם לא יפעלו להגדלת קצב התחלות הבנייה בתוך שנתיים-שלוש צפויה עליית מחירים נוספת שייתכן ותגיע ל-10%-15%", הוסיף שתיווי. "חלק מהאוכלוסייה הגיעה לרף העליון של המחירים, במיוחד כשהבנקים משחררים פחות אשראי לקבלנים והמינהל מוציא מכרזים במקומות פחות אטרקטיביים, דבר אשר מעלה את המחירים באזורי הביקוש. היקף הדירות המאושרות על ידי מינהל מקרקעי ישראל ירד מ-25 אלף ב-2011 לכ-18 אלף ב-2012. אם משרד השיכון לא יתעורר וקצב התחלות הבנייה לא יגדל המחירים רק ימשיכו לעלות."

שתיוי אינו רואה ברכישת דירה להשקעה בישראל כיום כאופציה המועדפת להשקעה "רכישת דירה להשקעה היא בעייתית כי הסיכוי להפסד הון עלול להתברר כמוחשי. הייתי רוכש דירה להשקעה רק אם הייתה מספקת תשואה של 7%-8%, תשואה שקשה מאוד להשיג. היכן שהתשואה נמוכה יותר כך הפסד הון מינימלי שייגרם כתוצאה מירידת מחירים יהפוך את העסקה ללא כדאית. בכל מקרה, למי שמעוניים לקנות דירה להשקעה הייתי מציע להמתין לפחות עד להיוודע תוצאות הבחירות וזהות שר השיכון הבא. במידה וייכנס לתפקיד שר בעל אג'נדה צרכנית מובהקת שיצליח להוציא מכרזים במחירים נמוכים יותר באזורי הביקוש המגמה צפויה להשתנות ובעלי דירות להשקעה יספגו הפסדים. צעדי בנק ישראל להגבלת היקף המשכנתאות למשקיעים ל-50% תעשה שינוי, אך מצד שני ירידת הריבית פגעה באלטרנטיבות ההשקעה האחרות."

בתחום המשרדים טוען שתיווי כי היה גידול משמעותי בהיצע, אך לעת עתה השוק עיכל אותו בצורה טובה מבלי שהמחירים ושיעורי התפוסה נפגעו משמעותית. שתיווי סבור שהמניות נסחרות בשווי כמעט מלא באפסייד מאוד נמוך. "מבין החברות הפעילות בתחום המשרדים אלוני חץ היא המומלצת ביותר, מנייה סולידית, שכל אחזקותיה העיקריות סחירות ונהנית משקיפות מאוד גבוהה, הנסחרת באפסייד של 12% ומניבה תשואה תזרימית של מעל 9%. . החברה היא אלטרנטיבה מעניינת, במיוחד לאחר שחתמה על מזכר להשקעה של 300 מיליון דולר בנדל"ן בוושינגטון אשר יגיעו בעיקר ממקורותיה ויגדילו את התשואה התזרימית."

"הנדל"ן המסחרי נמצא כעת במצב טוב, אולם הנתונים המאקרו כלכליים יכולים להעיק, במיוחד אם שיעורי האבטלה יעלו והפדיונות יפגעו", מסביר שתיווי. לדבריו, עזריאלי (עזריאלי קבוצה) ומליסרון נסחרות כמעט באופן מלא עם מכפיל הון של מעל ל-1 ואפסייד מינימאלי. מבין שתיהן עזריאלי הפחות ממונפת עדיפה. למעוניינים להיחשף לתחום המסחרי הייתי ממליץ להשקיע בגזית גלוב החברה היזמית, האיכותית בישראל שיודעת להציף ערך ומשביחה לאורך זמן את נכסיה. החברה נסחרת באפסייד של 10%-11%."

לסיכום, שתיווי מעריך שסקטור הנדל"ן מתומחר באופן מלא, מלבד מניות בעלות סיכון משמעותי כמו אלרוב נדלן או בעלות שקיפות בעייתית כמו נצבא. לדבריו אין מניות המתומחרות בחוסר משמעותי.